Prezes Atalu: Zmieniamy tryb z obserwacyjnego na ofensywny

Po słabym I kwartale zakładaliśmy, że w całym roku sprzedamy 2–2,2 tys. mieszkań, w tej chwili oczekiwałbym 2,9–3 tys. Chcemy rosnąć, powiększać bank ziemi, rozważalibyśmy przejęcia, ale za bardzo nie ma kogo – mówi Zbigniew Juroszek, założyciel i prezes Atalu.

Tematem numer jeden na rynku jest „Bezpieczny kredyt”, który obowiązuje od początku lipca. Jak te pierwsze tygodnie wyglądały w waszych biurach sprzedaży?

Widzimy bardzo duży ruch, zainteresowanie programem jest nawet większe, niż się spodziewaliśmy, znacznie większe. To dobrze, bo właściwie wszystkie mieszkania z naszej oferty – to 3 tys. sztuk – kwalifikują się do programu, przygotowujemy kolejne projekty. Patrząc, co się dzieje na rynku, spodziewamy się, że sprzedaż wróci do 300 lokali miesięcznie i zakładam, że przez najbliższe półtora roku, dwa lata, to będzie bezpieczny okres. Mamy lokale dla beneficjentów rządowego programu i mieszkania z wyższej półki. Jeszcze trzy miesiące temu – po dość słabym I kwartale – zakładaliśmy, że w całym roku sprzedamy 2–2,2 tys. mieszkań, w tej chwili oczekiwałbym 2,9–3 tys., a w przyszłym – jeśli sprzedaż utrzyma się na poziome 300 miesięcznie, możemy wskoczyć na poziom 3,5–4 tys. Tak to oceniamy – sytuacja na rynku zmieniła się diametralnie.

Złożyło się na to kilka rzeczy. Przede wszystkim mamy bardzo dużą i zdywersyfikowaną ofertę – mówiłem wcześniej, kiedy sprzedaż wyhamowała, że wolimy budować na zapas niż zmniejszać aktywność, bo to zaprocentuje w przyszłości. Teraz rynek jest napędzany przez „Bezpieczny kredyt”, poza tym jest oczekiwanie, że stopy procentowe zaczną spadać, co zachęca do zaciągania standardowego kredytu – wiara w taki scenariusz jest większa. Generalnie nastroje się poprawiły – może już o tym się nie mówi, ale jeszcze niedawno cała Europa żyła w strachu odnośnie do cen energii. Prąd podrożał, ale nie drastycznie. Gaz, po dramatycznym wyskoku, potaniał. Węgla miało zabraknąć – a jest go za dużo i jest coraz tańszy.

Faktycznie mówił pan, że mimo spowolnienia będziecie budować – najwyżej na zapas. Ale jak spojrzymy na szeroki rynek, to popyt wyraźnie odbija, a podaż niekoniecznie. Z czego wynika, że nie ma takiej szybkiej automatycznej odpowiedzi deweloperów?

Są trzy powody – bardzo konkretne, bardzo mocne. Po pierwsze, pieniądz cały czas jest drogi – i trudno dostępny. Banki wciąż niechętnie udzielają finansowania na inwestycje deweloperskie, szczególnie mniejszym podmiotom. Atal ma środki własne, pozyskuje kapitał z obligacji, ma wsparcie głównego akcjonariusza – a więc z powodzeniem może funkcjonować. Natomiast rynek średniej wielkości firm praktycznie zamarł.

Po drugie, uruchamianie projektu deweloperskiego w Polsce to wciąż długotrwały proces – z pokryciem miast planami zagospodarowania nie jest najlepiej, brakuje ziemi.

A po trzecie, nie buduje się dużo dla PRS-ów. W inwestorach z rynku najmu instytucjonalnego widziano zbawców – a transakcji nie było. Inwestorzy z tego rynku też mają problemy wynikające z wysokich kosztów finansowania, ale powtórzę po raz kolejny – nie wierzę w rozwój PRS w Polsce na masową skalę.

„Bezpieczny kredyt” umożliwia też zakup mieszkania na rynku wtórnym. Lada chwila zniknie PCC na nabycie pierwszego lokum – to duża konkurencja?

To tak jak przyjść do dilera samochodów i spytać, czy nie obawia się rynku wtórnego. W Polsce mamy drastyczną różnicę standardu, 70–80 proc. lokali z drugiej ręki pochodzi z lat 60., 70., 80. Mnóstwo budynków nie spełnia żadnych obecnych standardów – nie ma garaży, miejsc parkingowych, często wind… Nie uważam więc rynku wtórnego za istotną konkurencję.

Jak wygląda struktura nabywców, czy wśród klientów macie dużo cudzoziemców?

Tak, coraz więcej. To nie tylko Ukraińcy, którzy uciekali przed wojną i coraz bardziej organizują sobie życie w Polsce. W Warszawie, Wrocławiu czy Łodzi są też dość duże skupiska ludzi z Białorusi – to informatycy, przedstawiciele specjalistycznych zawodów. Pewnie w skali całej sprzedaży cudzoziemcy mają 10-proc. udział, ale np. we Wrocławiu to 20–25 proc.

Duży popyt i mała podaż – to nie wróży dobrze cenom. A jak wyglądają koszty realizacji?

Struktura kosztów trochę się zmieniła. Ceny stali się uspokoiły, ale podrożał beton i niektóre elementy wykończeniowe. Cały czas mamy wysoką inflację, rosną też płace. Podsumowując – mamy umiarkowany dalszy wzrost kosztów.

Jak będą się kształtować marże?

Cały czas dążymy do tego, żeby średnia rentowność brutto ze sprzedaży w dłuższym okresie wynosiła te 25 proc. To uczciwa wartość, biorąc pod uwagę deweloperów i klientów. Marża zależy od cyklu, od kosztu zakupu gruntu, od momentu zawarcia umowy z generalnym wykonawcą, od kosztów materiałów. Obecnie nasza marża przekracza 30 proc., ale długoterminowo powinna być na poziomie co najmniej 25 proc.

Powiedział pan, że program „Bezpieczny kredyt” może ewoluować – jakich zmian się pan spodziewa?

Szacunkowo dopłaty do kredytu mają kosztować budżet około 1,5 mld zł rocznie, a samo 500+ to 40 mld zł rocznie. Jedno i drugie to program społeczny. Spodziewałbym się, że pula na „Bezpieczny kredyt” wzrośnie, być może zmieni się ograniczenie wiekowe, być może zostaną złagodzone warunki – np. konieczność mieszkania przez dziesięć lat – przecież młodzi ludzie potrzebują elastyczności. Program napędza budownictwo mieszkaniowe, a dla państwa to zwiększone wpływy z podatków, z VAT.

WIG-nieruchomości ustanawia kolejne wieloletnie maksima, „Bezpieczny kredyt” w lipcu wywołał euforię inwestorów, kurs Atalu jest w trendzie wzrostowym, właśnie przebity został poziom 60 zł. Co pan powie o takiej wycenie?

Giełda to giełda, rynek ma prawo do swoich zachowań, a akcji Atalu w wolnym obrocie też nie ma za dużo. Powiem tak: wzrost kursu w ogóle mnie nie dziwi, ale to raczej urealnienie wyceny niż jakiś nadzwyczajny wzrost – taka jest moja prywatna opinia.

Powtórzę, to jest bardzo dobry moment na wzrost Atalu. Długo nad tym pracowaliśmy i jesteśmy gotowi. Mamy pod to grunty, mamy inwestycje w toku i w przygotowaniu, więc jesteśmy w stanie w ciągu najbliższych trzech–czterech lat zwiększyć skalę biznesu.

Jesteście obecni w siedmiu aglomeracjach – to największa dywersyfikacja geograficzna poza niegiełdowym Murapolem. W jaki sposób chcecie rosnąć – dalej organicznie?

Rozwój organiczny to fundament naszego biznesu. Przejęć jednak nigdy nie można wykluczyć. Szczególnie że Atal ma znakomitą sytuację finansową, może mieć wsparcie głównego akcjonariusza – Juroszek Holding. Sęk w tym, że nie ma za bardzo kogo przejmować. Gdybyśmy chcieli np. wejść do Szczecina, to czy jest sens kupować lokalnego gracza z całą organizacją? Takie firmy nie mają raczej dużych banków ziemi. Szybciej i łatwiej samemu kupić działki.

Może trzeba kupić kogoś większego? Jest ruch w interesie – Dom Development przejął w zeszłym roku Bumę, Develia kupuje Nexity Poland.

Chętnie jeszcze byśmy kupili i grunty, i nawet dokonali jakichś przejęć przyspieszających rozwój, ale w przypadku dużych spółek mamy ten sam problem, co lokalnych. Nie widzimy na rynku odpowiedniego podmiotu, którego zakup miałby sens. Archicom był taką świetną firmą i Echo Investment zrobiło bardzo dobry ruch, kupując ją. Na razie nie widzimy niczego na horyzoncie.

A w drugą stronę? Sprzedajecie pakiet kontrolny z STS Holdingu – to transakcja rzędu 4 mld zł – a w ostatnich latach mieliśmy kilka transakcji przejęć dużych deweloperów, choćby Robyga, Murapolu czy Spravii. Jaką macie strategię jako właściciele Atalu?

STS i Atal to zupełnie inne biznesy. STS to bukmacher – działa w branży mocno międzynarodowej, online – dołączenie do międzynarodowej grupy jest najwłaściwszym kierunkiem. Atal jest i będzie naszą własnością. Tak jak mówiłem, widzimy dziś moment, kiedy można zwiększyć skalę biznesu i rosnąć – także na giełdzie. Sprzedaż w ogóle nie jest rozpatrywana. Przeciwnie, zmieniamy nastawienie z takiego obserwacyjnego na bardzo ofensywne.

Budujecie nie tylko w Polsce, ale i w Dreznie. Jak idzie biznes w Niemczech, jaki jest plan rozwoju?

Zbudowaliśmy I etap osiedla, liczący 14 tys. mkw. PUM i sprzedaliśmy go inwestorowi z rynku PRS – taka jest specyfika tamtego rynku. Wszystkie mieszkania są obecnie wynajęte. We wrześniu planujemy ruszyć z II etapem – mamy wszystkie pozwolenia i negocjujemy z wykonawcą. To faza prawie dwa razy większa, licząca 26 tys. mkw. PUM, więc na niemieckie warunki to około 400 mieszkań – bo tam średnia jest większa niż w Polsce. W planach jest III etap.

Powoli uczymy się niemieckiego rynku, nie planujemy budować drugiej nogi za Odrą.

CV

Zbigniew Juroszek

Zbigniew Juroszek założył Atal jako 28-latek w 1990 r. Początkowo firma importowała tkaniny, m.in. dla Vistuli i Próchnika. Wynajmowała niewykorzystywane magazyny, z czasem zaczęła je budować, później wzięła się za biurowce. Pod koniec lat 90. skupiła się na mieszkaniówce. Juroszkowie zajęli ósme miejsce na liście najbogatszych Polaków „Forbesa” z majątkiem szacowanym na 5,6 mld zł. Rodzina jest w trakcie sprzedaży 70 proc. akcji bukmacherskiego STS Holdingu za 2,7 mld zł.