„Bezpieczny kredyt” coraz mocniej wpływa na rynek

Sprzedaż lokali w maju była wciąż relatywnie wysoka, mając na uwadze długi weekend trwający tydzień. Liczba lokali wprowadzanych na rynek sugeruje ostrożność deweloperów, za to dramatycznie zmieniła się struktura podaży.

W maju w siedmiu głównych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 4,5 tys. mieszkań. To o 7 proc. mniej niż w kwietniu i tyle samo, ile w marcu – wynika z szacunków Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Oznacza to, że mamy stabilizację sprzedaży po odbiciu od dołka z sierpnia ub.r. (2,1 tys. lokali).

Grill zamiast zakupów

Mimo stabilnego popytu deweloperzy nadal nie decydowali się przyspieszać z inwestycjami. W maju, podobnie jak w kwietniu, firmy wprowadziły do oferty mniej lokali, niż w tym czasie sprzedały: 3 tys. W Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście sprzedaż była mniej więcej dwa razy wyższa od wprowadzeń. Jedynie w Łodzi i Katowicach relacja była odwrotna – ale to dużo mniejsze rynki.

W efekcie maj był szóstym z kolei miesiącem kurczącej się oferty: do wzięcia na koniec miesiąca było w siedmiu aglomeracjach 42,8 tys. lokali. W Warszawie, we Wrocławiu i w Trójmieście sytuacja jest alarmująca: gdyby deweloperzy przestali budować, a tempo sprzedaży się utrzymało, cała dostępna oferta rozeszłaby się w zaledwie nieco ponad dwa kwartały, podczas gdy o równowadze popytu i podaży można mówić, jeśli jest to cztery–pięć kwartałów.

Według Otodom Analitycs spadek sprzedaży o 7 proc. miesiąc do miesiąca nie świadczy o hamowaniu rynku, może być raczej efektem długiego majowego weekendu, który w tym roku trwał dla niektórych – przy wykorzystaniu urlopu – cały tydzień. Ponadto wynik całej grupy mocno pociągnęły w dół Trójmiasto i Poznań, gdzie spadki były znacznie mocniejsze – rzędu 25 proc.

Według ekspertów istotne jest to, że sprzedaż czwarty miesiąc z rzędu przekroczyła 4 tys. lokali. Odbicie to m.in. efekt złagodzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego kryteriów badania zdolności kredytowej. Na zakupy idą też ci, którzy obawiają się, że w wyniku wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu”, przy wciąż niewysokiej aktywności deweloperów, ceny lokali pójdą w górę.

Choć program ma wejść w życie w lipcu, potencjalni beneficjenci są już aktywni na rynku, wyszukując i rezerwując lokale. W maju umów rezerwacyjnych (w uproszczeniu: „zaklepywanie” lokali przed ubieganiem się o kredyt) zawarto 2,4 tys. Dużo, jednak mniej niż w lutym i marcu, kiedy było to po 3 tys.

Produkcja pod program

Oferta deweloperów w ujęciu ilościowym nie rośnie tak spektakularnie, jak mogłoby się wydawać, biorąc pod uwagę nadchodzący „Bezpieczny kredyt”, ale z danych Otodom Analytics wynika, że struktura podaży i ceny nowych projektów są już ewidentnie pod wpływem programu. Deweloperzy przestawili produkcję na tańsze mieszkania.

– Jeśli spojrzymy na średnie ceny lokali wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży, to różnice w ujęciu miesięcznym są spektakularne. Ponad 30-proc. spadek w Łodzi i we Wrocławiu oraz 27-proc. w Krakowie dowodzą tego, że do sprzedaży zaczęły trafiać inwestycje, w których potencjalnymi nabywcami mogą być ci, którzy zamierzają skorzystać z „Bezpiecznego kredytu” – wskazuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. – Średnie ceny całkowite lokali w nowych projektach w tych miastach nie przekraczają 700 tys. zł, co również potwierdza tę strategię deweloperów – dodaje.

W ramach „Bezpiecznego kredytu” można pożyczyć do 500/600 tys. zł i skorzystać z maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego.

Taka zmiana strukturalna deweloperskiej oferty będzie wpływać na średnie ceny. Najbardziej spektakularną różnicę między średnią ceną mieszkań wprowadzonych w maju do oferty a tych, które na koniec maja wciąż pozostawały do wzięcia, widać w Warszawie – to odpowiednio 12,2 tys. i 14,4 tys. za mkw.

– Mogliśmy się spodziewać, że deweloperzy zareagują na zainteresowanie nabywców z mniej zasobnym portfelem. W końcu znaczna część klientów wróciła na rynek po złagodzeniu wymogów dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Deweloperom zajęło to oczywiście więcej czasu, ponieważ znacznie większa jest bezwładność działań po stronie podaży – podsumowuje Kuniewicz.