Robyg: Rynek jest mocny, celujemy w sprzedaż 3 tys. mieszkań

Widzimy bardzo znaczący wpływ imigrantów ze wschodu na naszą sprzedaż. Już dwa lata temu postawiliśmy na tę grupę – mówi Oscar Kazanelson, szef rady nadzorczej Robyga.

W I kwartale br. sprzedaliście (umowy deweloperskie) 736 mieszkań, o 47 proc. więcej kwartał do kwartału i o 23 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak ocenia pan perspektywy rynku?

Oceniamy, że rynek jest mocny, wyniki za I kwartał oceniamy bardzo dobrze. Na rynku widać, że deweloperzy, którzy byli przygotowani, osiągają dobrą sprzedaż.

O ile pod koniec zeszłego roku oczekiwaliśmy, że w 2023 r. podpiszemy około 2,3 tys. umów deweloperskich, o tyle w tej chwili widzimy, że jest potencjał, by było to 3 tys. W naszym przypadku widzimy bardzo znaczący wpływ imigrantów na te wyniki – z Ukrainy, ale też Białorusi. Część osób, widząc, że wojna się przedłuża, decyduje się kupić w Polsce mieszkanie, zamiast wynajmować. W I kwartale br. w Warszawie ponad 20 proc. mieszkań kupili Ukraińcy. Dlaczego taki udział? Już dwa lata temu zaczęliśmy zwracać uwagę na tę grupę klientów, przewidując, że będzie trend imigracji ekonomicznej. Dziś ci nabywcy rekomendują nas swoim znajomym, którzy wyjechali z Ukrainy z powodu wojny.

Wzrost zainteresowania mieszkaniami to także efekt zapowiedzi rządowego programu „Bezpieczny kredyt”. Zdarzają się już rezerwacje mieszkań z myślą o finalizowaniu transakcji w wakacje, kiedy program ruszy.

Cały czas mieszkania kupowane są jako lokata kapitału – z jednej strony mamy wysoką inflację, lokaty bankowe nie są tak atrakcyjne, jest też oczekiwanie, że ceny mieszkań będą dalej rosły. I będą, bo przy powracającym popycie podaż jest cały czas niska, cały czas jest w Polsce problem z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę. A patrząc dalej – sukcesywnie będą wchodzić regulacje w zakresie szeroko pojętego zrównoważonego budownictwa, które będą wpływać na koszty.

Cały czas dominują nabywcy gotówkowi?

W III kwartale 2022 r. ich udział sięgał 85 proc., w IV kwartale 70 proc., myślę, że w III kwartale wrócimy już do poziomu 50 proc.

Jak duża część waszej oferty pasuje do programu „Bezpieczny kredyt”?

Zawsze staramy się dostosować ofertę do otoczenia i klientów. Mamy i mieszkania drogie, o wysokim standardzie i znakomitej lokalizacji, jak i ofertę, która spełnia kryteria, by zainteresować beneficjentów programu – czyli osoby młode, szukające pierwszego mieszkania, więc o powierzchni rzędu 45 mkw.

Czy ten program rozwiązuje problemy mieszkaniowe?

Dla młodych to oczywiście bardzo dobra inicjatywa, ułatwiająca zakup mieszkania. Ale jeszcze lepiej, gdyby rząd zajął się procedurami, tempem uzyskiwania pozwoleń na budowę, zwiększaniem nakładów na tworzenie infrastruktury, zbrojenia. To z powodu ograniczonych możliwości szybkiego zwiększania podaży ceny mieszkań rosną.

Niedawno poinformowaliście o roszadach w grupie. Robyg ma przenieść część projektów do joint venture z zagranicznym funduszem, i rozszerzać ten biznes – o zakupy gruntów. Jakie projekty chcecie tam wnieść i na jakim etapie jest ta operacja?

Pracujemy nad umową joint venture, spodziewamy się jej podpisania w ciągu kilku tygodni, czekamy też na zgodę UOKiK. Przewidujemy utworzenie trzech spółek celowych, do których wniesiemy trzy działki z naszego banku ziemi, a także czterech kolejnych, które zajmą się nowymi projektami. Na razie nie możemy powiedzieć więcej. Nasz partner to fundusz kapitałowy, a nie deweloper – wcześniej już współpracowaliśmy i chcemy to powtórzyć, by przyspieszyć rozwój grupy.

Mogę powiedzieć, że zwraca się do nas wielu partnerów finansowych z propozycją współpracy.

Jesteście obecni w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu? Czas na ekspansję do nowych miast?

Na razie wystarczy obecność w tych czterech aglomeracjach, to tutaj chcemy dalej rosnąć.

W 2022 r. marża brutto ze sprzedaży wyniosła 27 proc. wobec 28,5 proc. rok wcześniej. Czy taki poziom jest do utrzymania, biorąc pod uwagę ubiegłoroczny wzrost kosztów wykonawstwa (deweloperzy księgują wyniki wraz z przekazaniem kluczy, a więc około dwóch lat od wbicia łopaty)?

Myślę, że będziemy w stanie utrzymać ten poziom. Sytuacja z podwykonawcami i materiałami się stabilizuje – bo generalnie na rynku budowlanym jest znacznie mniej pracy. W Polsce nie tyle koszty postawienia budynku stanowią o rentowności, ile koszty dokładania się deweloperów do budowy infrastruktury.

Robyg należy do niemieckiego potentata PRS TAG Immobilien, podobnie jak Vantage Development, który rozwija platformę Vantage Rent. Jak podzielone zostały kompetencje w grupie?

Obie spółki łączy unia personalna, mają te same zarządy, ale biznesy są rozdzielone: Vantage skupia się wyłącznie na zarządzaniu platformą PRS, a Robyg na sprzedaży mieszkań nabywcom detalicznym, a także zajmuje się generalnym wykonawstwem inwestycji dla Vantage Development.

Vantage Rent to obecnie 2 tys. wynajmowanych mieszkań, do końca tego roku ma być ich 3 tys. Jak oceniacie rozwój rynku PRS?

Oczekujemy, że rozwój nieco spowolni z uwagi na uzyskiwane stopy zwrotu z najmu i wysokie koszty pozyskania kapitału. Mocno działać będą ci, którzy są w stanie pozyskać tanie finansowanie. Uważam więc, że zostanie kilku dużych graczy, za którymi stoją mocni inwestorzy finansowi, a mieszkania dostarczają duzi deweloperzy z własnym generalnym wykonawstwem, czyli Vantage Rent, Resi 4 Rent (Pimco i Echo Investment) i Life Spot (Ares i Murapolu). Reszta siłą rzeczy spowolni, póki kapitał nie będzie tańszy.

Rynek najmu jest w Polsce mocny i PRS będzie rosnąć w swoim tempie, dochodząc do swojej skali. Spodziewam się, że wymienieni liderzy w ciągu pięciu lat zbudują zasób 30–40 tys. lokali, tymczasem nasz właściciel TAG Immobilien ma dziś 80 tys. w portfelu, a inwestorzy indywidualni w Polsce około 1,2 mln. Mówimy więc o kropli w morzu.

Wracając do kosztów finansowania, chciałbym podkreślić, że Robyg zawarł transakcję zabezpieczającą ryzyko zmiany stóp procentowych, więc WIBOR mamy dziś na bardzo konkurencyjnym poziomie nieco powyżej 2 proc. (w tej chwili WIBOR 6M wynosi 6,95 – red.). Nasza ekspozycja z tytułu obligacji wyniosła na koniec ubiegłego roku ponad 600 mln zł, z czego 470 mln zł było objęte hedgingiem.

CV

Oscar Kazanelson jest przewodniczącym rad nadzorczych Robyga (od 2007 r.) i Vantage Development (od 2023 r.). Ma ponad 40 lat doświadczenia na rynku deweloperskim w Izraelu i krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Jest absolwentem Szkoły Inżynierskiej Givaataim w Izraelu.

Robyg notowany jest na Catalyst, w 2017 r. firma została przejęta przez fundusz Goldman Sachs za 1,2 mld zł i zdjęta z GPW, w 2022 r. za 2,5 mld zł kupił ją TAG Immobilien – początkowo z myślą o wykorzystaniu do budowy portfela PRS w Polsce.