Pierwszy kwartał 2022 r. na rynku nieruchomości komercyjnych był udany, choć nietypowy. Inwestorzy ulokowali 1,7 mld euro, to trzecie otwarcie roku w historii. Nie widać wpływu rosyjskiej agresji na Ukrainę. A czego można się spodziewać w kolejnych kwartałach? Czy inwestorzy będą ostrożniej podchodzić do polskiego rynku? Jak oceniacie perspektywy?

Sytuacja jest oczywiście bardzo specyficzna. Jeszcze niedawno wydawało się, że pandemia odchodzi, covid jest pod kontrolą i zaczynamy wracać do normalnego życia, wtedy wybuchła wojna. To oczywiście bardzo mocno wpływa na polski rynek – mamy wojnę praktycznie w centrum Europy, przy granicy NATO i Unii Europejskiej. Tak jak w czasie pandemii inwestorzy wstrzymywali się z różnymi decyzjami, tak teraz jest podobnie – wielu graczy czeka, aż sytuacja się ustabilizuje.

Generalnie nadal największym zainteresowaniem cieszą się magazyny. Kiedy wybuchła pandemia, wielu inwestorów przekierowywało fundusze w inne klasy aktywów i logistyka na tym zyskała i cały czas zyskuje. Jednak rynek jest już tak rozgrzany, a stopy kapitalizacji tak się zmniejszyły – czyli wyceny przynoszących dochód z najmu aktywów tak mocno wzrosły – że inwestorzy zaczynają się zastanawiać, czy warto dalej kupować. Obserwujemy więc coraz większe zainteresowanie wchodzeniem w projekty deweloperskie. To naturalne, bo jak ktoś szuka wyższej stopy zwrotu, to trudno jest ją uzyskać, kupując gotowe nieruchomości po wywindowanych już cenach.

Rynkowi biurowemu po wybuchu pandemii wieszczono schyłek – przynajmniej w takiej formie, jaką znaliśmy. Jeszcze za wcześnie, żeby powiedzieć, jak sytuacja docelowo będzie wyglądać, ale moim zdaniem praca zdalna jest mocno przereklamowana. Oczywiście są takie sektory, gdzie to się sprawdza i jest możliwość kontrolowania efektywności takiej pracy, natomiast wielu właścicieli firm i członków kadry zarządzającej czeka, aż pandemia się skończy i nastąpi powrót do biur. Wielu pracowników też chciałoby wrócić. Wciąż kluczowymi kwestiami, jeśli chodzi o atrakcyjność nieruchomości biurowych, będzie jakość i lokalizacja, a także certyfikacja i inne zielone aspekty wynikające z ESG.

Bardzo gorącym tematem na rynku inwestycyjnym są także PRS-y, czyli portfele mieszkań na wynajem.

Koncentrujecie się teraz na biurach i magazynach. Czy PRS też was interesuje?

Interesuje nas wszystko to, co interesuje naszych inwestorów. Szukamy dla nich zawsze optymalnych produktów i rozwiązań. Z PRS-ami wiążą się różne problemy dla inwestorów zagranicznych: brakuje skali, portfele są rozdrobnione, jest duża konkurencja indywidualnych właścicieli mieszkań, do tego dochodzi ryzyko kursowe – w przypadku biur, magazynów czy galerii handlowych czynsze są w euro. Mamy też wyższy koszt finansowania budowy, bo stopy procentowe w Polsce są wyższe niż w strefie euro. Ten rynek będzie się niewątpliwie dynamicznie rozwijał w najbliższych latach, ale trzeba będzie sobie poradzić z tymi czynnikami ryzyka.

Zarządzacie dużym portfelem biurowym i magazynowym, efekty widać w wynikach. W 2021 r. spółka miała prawie 11 mln zł przychodów, o 204 proc. więcej niż rok wcześniej. Niedawno kupiliście 4 proc. udziałów w spółce kontrolującej portfel biurowy, co ma się przełożyć na poprawę wyników – w jaki sposób?

Autopromocja
Real Estate Impactor

Gala wręczenia nagród liderom w branży nieruchomości

ZOBACZ RELACJĘ

Nabycie udziałów jest niezwykle istotne z kilku względów. Po pierwsze, zainwestowanej kwoty, bo mówimy o 5 mln euro. Po drugie, to symboliczne zamknięcie etapu rozwoju Reino i projektów, nad którymi pracowaliśmy w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat. Dzięki temu wartość zarządzanych przez nas aktywów wzrosła skokowo do około 600 mln euro. Jesteśmy już więc istotnym graczem, lokalnym partnerem, który pojawił się na różnego rodzaju radarach, listach i rankingach inwestorów zagranicznych.

Dzięki objęciu udziałów nasze przychody z zarządzania będą fakturowane w pełnej wysokości, czyli podwoją się wobec tego, co wypracowaliśmy w zeszłym roku. Ponadto, zyskaliśmy prawo do success fee, czyli dodatkowego wynagrodzenia, jeśli przy sprzedawaniu biur stopa zwrotu będzie większa od minimalnego poziomu określonego przez głównego udziałowca, czyli fundusz Partners Group.

Czy Polacy kiedykolwiek będą mieli szansę inwestowania w nieruchomości komercyjne? Temat REIT-ów umarł, ale podejmowaliście już wcześniej próby stworzenia struktur bez czekania na zmianę legislacji.

Skupiamy się na pracy nad kolejnym etapem skokowego zwiększenia wartości aktywów pod zarządzaniem, zarówno z obecnymi inwestorami zagranicznymi, jak i nowymi. Staramy się też o kontrakty na zarządzanie istniejącymi portfelami nieruchomości.

Co do inwestorów polskich oczywiście chcielibyśmy do nich wrócić i tworzyć platformy inwestycyjne, ale bez legislacji to będzie bardzo trudne – choćby ze względu na skalę, jaką trzeba mieć przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne. Działamy intensywnie w ramach Stowarzyszenia REIT Polska, ale bez woli politycznej nic nie będzie możliwe. Liczymy, że wcześniej czy później nastawienie się zmieni.