Dom Development ostrożnie planuje nowe projekty

Jarosław Szanajca, prezes Domu Development, specjalnie dla „Parkietu”

W pierwszej połowie 2011 r. przedsprzedaliście 826 lokali netto. W minionym półroczu ta liczba spadła do około 740. Czy w związku z tym należy spodziewać się, że w tym roku spadnie sprzedaż mieszkań Domu Development?

Rynek jest obecnie dość trudny, jednak cały czas udaje nam się utrzymywać sprzedaż mieszkań na poziomie ponad 100 lokali miesięcznie. W najbliższych miesiącach zamierzamy utrzymywać ten poziom.

Od początku roku bardzo dużo mówi się o ograniczeniu akcji kredytowej przez banki. Czy nie obawiacie się, że taka sytuacja się utrzyma, co znacznie utrudni działalność firmom deweloperskim?

W naszym odczuciu dostępność kredytów hipotecznych jest większa, niż oczekiwano. Zamrożenie rynku kredytów walutowych było jednak jednym z czynników, które dodatkowo osłabiły rynek mieszkaniowy. Wśród innych wymieniłbym koniec programu „Rodzina na swoim", podwyższenie podatku VAT o 1 pkt. proc., Ustawę deweloperską oraz wszystkie ostrożnościowe wymagania dotyczące zdolności kredytowej. Biorąc pod uwagę liczbę osłabiających rynek czynników, należy stwierdzić, że i tak zachowuje się on nadspodziewanie dobrze.

Jaki wpływ na sytuację deweloperów może mieć zakończenie programu „Rodzina na swoim"?

Na podstawie obserwacji rynku mogę powiedzieć, że raczej nie wygląda na to, żeby spodziewane w tym roku zakończenie programu „Rodzina na swoim" miało podwyższyć sprzedaż mieszkań w 2012 r. i znacząco obniżyć ją w 2013 r. Limity w programie są obecnie tak niskie, że niewiele mieszkań oferowanych przez deweloperów je spełnia. W naszej ofercie sprzedaży również mamy bardzo mało mieszkań spełniających jego kryteria.

Wśród negatywnych czynników wyliczył Pan również nową Ustawę deweloperską. Kiedy rozpoczniecie pierwszy projekt, który będzie w pełni podlegał jej zapisom?

Z pierwszą inwestycją realizowaną w oparciu o rachunek powierniczy zmierzymy się jesienią. Będzie to niewielki projekt na Ochocie. Zaczniemy od małej inwestycji w związku z tym, że obowiązek zakładania rachunków powierniczych jest nowością na rynku i może być elementem mocno utrudniającym funkcjonowanie firm deweloperskich. Inne wymagania ustawy również nie ułatwiają prowadzenia działalności. Dla przykładu prospekt informacyjny w dużej mierze wzorowany jest na rozwiązaniach angielskich wprowadzonych w 1984 r. Jednak dwa lata temu w ramach porządkowania angielskiego prawa zapis ten został zlikwidowany jako niepotrzebny i generujący zbędne koszty.

Jakie inne projekty możecie uruchomić jeszcze przed końcem 2012 r.?

Wszyscy spodziewają się spowolnienia gospodarczego. W warunkach niepewności ludzie podchodzą do zakupu mieszkań z dużą rezerwą. Dlatego wciąż monitorujemy rynek i weryfikujemy daty rozpoczęcia budowy kolejnych projektów. Do końca tego roku chcemy uruchomić jeszcze cztery projekty. Trzy z nich będą zlokalizowane w Warszawie, a jeden we Wrocławiu. Dwa projekty w Warszawie i jeden we Wrocławiu będą raczej nieduże. Jeśli sytuacja rynkowa nie pogorszy się, planujemy rozpocząć pierwszą fazę inwestycji na Żoliborzu.

Przez ostatni rok obserwowaliśmy osłabienie rynku nieruchomościowego w Polsce. Dodatkowo, w związku z wejściem w życie Ustawy deweloperskiej wzrosła podaż, gdyż wiele inwestycji zostało rozpoczętych w celu uniknięcia konieczności stosowania się do jej zapisów. Dlatego uważamy, że ceny mieszkań będą pod presją i jesteśmy ostrożni z nowymi inwestycjami.

Powiedział Pan o czynnikach mających negatywny wpływ na sytuację rynku mieszkaniowego. Niektóre z nich działają od niedawna i ich wpływ będzie widoczny w pełni najwcześniej w przyszłym roku? Jaki może to być rok dla branży?

Zakładamy, że 2013 r. może być trudniejszy, ale nie mamy katastroficznych wizji. Jeśli wszyscy wieszczą spowolnienie, to może okazać się, że sytuacja nie pogorszy się aż tak mocno. Czasy mogą być bardzo złe, ale mogą być też dobre. Musimy być gotowi na obie ewentualności. Dlatego kontynuujemy politykę dużych zapasów gotówki i niskiego zadłużenia.

Wasza działalność koncentrowała się dotychczas przede wszystkim na Warszawie. Czy rozważacie pojawienie się również w innych miastach?

W sytuacji raczej trudnego rynku nie planujemy wejścia na nowe rynki. Skupimy się raczej na Wrocławiu i Warszawie. Mamy duży bank ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach, a w związku z niższymi planami sprzedaży, nasz bank ziemi wystarczy na dłużej. Dlatego szukamy okazji. Przyglądamy się głównie projektom ze średniego segmentu o podwyższonym standardzie.

W związku z pogorszeniem sytuacji na rynku mieszkaniowym niektórzy deweloperzy zapowiadają rozwój w innych segmentach. Wejście na rynek biurowy zapowiedział Ronson Europe. W tym segmencie rozwija się również J.W. Construction Holding. Czy Dom Development również szuka innych segmentów?

Nie planujemy wchodzenia w nowe segmenty rynku. Nie interesuje nas np. rynek komercyjny. Zamierzamy też rozwijać się wyłącznie w budownictwie wielorodzinnym, gdyż budownictwo jednorodzinne nie do końca spełnia nasze oczekiwania zwrotów z inwestycji.

Wielu deweloperów w finansowaniu działalności posługuje się obligacjami. Do tego grona zalicza się również Dom Development. Czy rozważacie kolejną emisję obligacji?

Na razie nie planujemy emisji obligacji, ponieważ utrzymujemy wysoką płynność i nie potrzebujemy w tym momencie dodatkowej gotówki. Decyzje o ewentualnym dalszym pozyskiwaniu finansowania będziemy podejmować stosownie  do potrzeb w tym zakresie.

W 2012 r. wypłaciliście akcjonariuszom 37 mln zł dywidendy, czyli 1,5 zł na akcję. Czy w 2013 r. wypłata będzie podobna?

Nie planujemy zmian w naszej polityce dywidendowej. Podobnie jak w poprzednich latach, również w 2013 r., będziemy chcieli wypłacić akcjonariuszom dywidendę w wysokości godziwej, ale zapewniającej spółce płynność.