Meridian idzie na GPW po 170 mln euro

Firma zarejestrowana w Holandii kieruje ofertę tylko do inwestorów instytucjonalnych. Kusi wypłacaniem dywidendy co kwartał.

Meridian Properties to pierwsza spółka typu REIT (real estate investment trust), która chce się pojawić na warszawskim parkiecie.

Firma ma zarządzać portfelem nieruchomości – biur i centrów handlowych – w kilku krajach naszego regionu Europy, a całą gotówkę pozyskiwaną z tej działalności wypłacać akcjonariuszom co kwartał w formie dywidendy, począwszy już od 1 stycznia 2014 r.

Stabilne portfolio

– Nasza strategia jest przejrzysta, chcemy zarabiać na inwestowaniu w aktywa na rynku nieruchomości, generujące stabilne przychody w długim terminie, co będzie umożliwiało wypłatę dywidend. Znajdujemy się w dołku cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości, to najlepszy czas na budowę portfela – podsumował prezes Meridiana Yannis Delikanakis. Podkreślił, że przedsiębiorstwo nie będzie kupować gruntów ani wchodzić w działalność deweloperską.

Oferta obejmuje 18 mln akcji – i będzie to „kapitał założycielski". Free float będzie wynosić 100 proc. W prospekcie nie została podana cena maksymalna. Meridian liczy na zebranie 170 mln euro (718 mln zł). Dawałoby to cenę za akcję na poziomie 9,4 euro (39,9 zł).

Budowa księgi popytu rozpoczęła się wczoraj i potrwa do 8 października, kiedy zostanie ogłoszona cena emisyjna i ustalona liczba oferowanych papierów. Zapisy odbędą się od 9 do 11 października, a debiut na giełdzie w Warszawie spodziewany jest około 24 października. Oferta kierowana jest do podmiotów polskich oraz zagranicznych, jednak Meridian nie ujawnia, w jakich proporcjach.

Karol Półtorak, wiceprezes DM Banku Handlowego (Citigroup jest globalnym koordynatorem IPO), pytany o zapatrywania na uplasowanie oferty powiedział, że jest optymistycznie nastawiony. Delikanakis podkreślił, że projekt powołania spółki był przygotowywany od 1–1,5 roku, także na podstawie rozmów z potencjalnymi inwestorami instytucjonalnymi.

Menedżerowie Meridiana mają łącznie objąć minimum 5 proc. papierów,  deklarację objęcia walorów za maksymalnie 23 mln euro wyraził też Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju.

Inwestycje w Warszawie

Meridian będzie początkowo działać w oparciu o portfel dziewięciu nieruchomości – sześciu biurowców i trzech centrów handlowych, który odkupi od spółki private equity Bluehouse. Wartość portfela na koniec I połowy tego roku to 197,6 mln euro. Z wpływów z IPO Meridian przeznaczy na zakup tych aktywów około 87,7 mln euro.

Ponadto 17 mln euro z oferty ma pozwolić na zmniejszenie zadłużenia. Dodatkowo 57,4 mln euro Meridian chce przeznaczyć na sfinansowanie nowych projektów. Prowadzi m.in. negocjacje w sprawie dwóch biurowców w Warszawie z rocznymi przychodami na poziomie 3,35 mln i 2,85 mln euro. Rozmowy są zaawansowane i Meridian liczy na ich zamknięcie do końca roku.

Gdyby Meridian przejął portfel nieruchomości od Bluehouse 1 stycznia zeszłego roku, wypracowałby 17,5 mln euro przychodów i 7,1 mln euro zarobku netto. Środki z działalności operacyjnej (funds from operations), stanowiące podstawę wyliczania dywidendy, wyniosłyby 8,2 mln euro, czyli 0,45 euro (1,94 zł) na akcję.

W I połowie tego roku przychody wyniosłyby 8,9 mln euro, a środki z działalności operacyjnej 4,1 mln euro, czyli 0,23 euro (97 gr) na papier.

Dlaczego Bluehouse zdecydował się sprzedać rozwojowe aktywa, w dodatku z dyskontem? Przedstawiciele spółki tłumaczą, że przejmowane aktywa – obarczone niskim ryzykiem, zapewniające stabilne przychody – są cenione przez inwestorów długoterminowych.

Tymczasem inwestorzy nastawieni na chwytanie okazji mogą być zainteresowani zgromadzeniem gotówki na bardziej ryzykowne przedsięwzięcia.

Bluehouse ma z Meridianem zawartych kilka umów. Za zarządzanie sprzedanymi nieruchomościami będzie pobierać 5 proc. rocznego dochodu, ponadto za usługi administracyjne otrzyma około 0,2 mln euro rocznie.

[email protected]

W portfelu nieruchomości, który Meridian ma kupić od Bluehouse, znajduje się sześć biurowców – zlokalizowanych w stolicach Rumunii (trzy obiekty), Bułgarii (dwa) i Węgier oraz trzy parki handlowe: w Czechach i Bułgarii. Rynkowa wartość tych aktywów, oszacowana przez BNP Paribas Real Estate to 197,7 mln euro.

Jeśli chodzi o nowe projekty, na celowniku Meridiana jest sześć biurowców – w tym trzy w Polsce. Ich łączna szacunkowa wartość wynosi 270 mln euro. Potencjalnymi celami jest również siedem centrów handlowych – z czego trzy na Węgrzech. Wartość tych aktywów jest szacowana na ponad 100 mln euro.

Duża konkurencja na rynku IPO

Analitycy nie chcą komentować oferty akcji Meridiana, gdyż jest ona skierowana tylko do instytucji. Zwracają jednak uwagę, że problemem przy jej plasowaniu może być duża podaż innych IPO w najbliższym czasie.

Bartłomiej Kubicki z Raiffeisen Centrobank (bank jest wśród oferujących akcje spółki) podaje, że według jego obliczeń przy oczekiwanych wpływach z emisji stopę dywidendy z akcji Meridiana (w euro) można szacować na 8–9 proc., co jest dość wysokim poziomem jak na polski rynek i segment działalności spółki. – Największym zagrożeniem dla powodzenia oferty jest to, że na rynku jest teraz duża podaż innych ofert. Meridian wyróżnia się jednak modelem działalności nieobecnym dotąd u nas. Dodatkowym atutem jest zapowiedź regularnego wypłacania dywidend – mówi Kubicki. – Z nieruchomościami, które firma chce kupić, związane jest niewielkie ryzyko, gdyż są one już wybudowane i wynajęte, a czynsze są ustalone w euro i są waloryzowane o wskaźnik inflacji – dodaje. Jego zdaniem inwestycja w Meridiana może być ciekawa dla OFE, które mogą uzyskać w ten sposób ekspozycję na zagraniczne rynki nieruchomości.