PHN robi swoje, czekając na prywatnego inwestora

Niska płynność obrotu i podaż akcji pracowniczych nie sprzyjają notowaniom. Okres słabszej koniunktury na rynku biurowym firma wykorzystuje, inwestując w mieszkania i magazyny.

Polski Holding Nieruchomości powstał dzięki konsolidacji aktywów nieruchomościowych (budynków i działek) kontrolowanych przez Skarb Państwa. Spółka czerpie przychody głównie z najmu powierzchni biurowych. Cały czas pracuje nad docelową konstrukcją portfela.

– Nasza strategia stawia za cel zwiększanie wartości posiadanych aktywów. Realizujemy ją, inwestując w wysokiej klasy obiekty komercyjne, generujące stabilne dochody. Kontynuujemy ambitny proces dezinwestycji, poprawiamy jakość portfela naszych nieruchomości. Prowadzimy też prace nad nowymi projektami komercyjnymi, które już w najbliższych miesiącach zaczną generować przychody dla grupy. Zwiększamy ich liczbę i tempo – mówi Artur Lebiedziński, prezes PHN. – Dzięki tym działaniom spółka ma zapewniony stabilny rozwój i perspektywy pozwalające m.in. na wypłatę wysokich dywidend. Intencją zarządu jest kontynuowanie wypłat w kolejnych latach – podsumowuje.

Niedawno prezes mówił, że dywidenda za ten rok mogłaby być wyższa niż poprzednio – czyli 1,3 zł na akcję.

Zarządzanie portfelem

Na koniec września br. portfel PHN składał się z trzech rodzajów nieruchomości.

Podstawowa grupa to nieruchomości generujące przychody z najmu łącznie 113 tys. mkw. To głównie biura. Wartość nieruchomości to blisko 855 mln zł. W I kwartale przyszłego roku portfel ma się powiększyć o gdański biurowiec Alchemia II o powierzchni 25 tys. mkw. Wartość inwestycji jest szacowna na 61 mln euro (260 mln zł). Prezes Lebiedziński podkreślał niedawno, że to nie koniec zakupów.

Druga część portfela to własne projekty deweloperskie. Na koniec września ich wartość była szacowana na 830 mln zł. PHN ma precyzyjnie rozpisany harmonogram projektów do realizacji w latach 2016–2024 o łącznej wartości prawie 4,5 mld zł. W oczekiwaniu na spodziewaną w 2017 r. poprawę na rynku powierzchni biurowych PHN wszedł mocno w przeżywające boom segmenty mieszkaniowy i logistyczny. Biurowe inwestycje deweloperskie stanowią 22 proc. wartości tej części portfela, mieszkaniowe 29 proc., a logistyczne blisko 14 proc. Inwestycje o charakterze wielofunkcyjnym – 27 proc.

W przyszłym roku ma ruszyć budowa biurowca Intraco City w Warszawie, kompleksu biurowo-mieszkaniowo-handlowego Yacht Park w Gdyni, kompleksu mieszkaniowo-biurowego Prymasa Tysiąclecia w Warszawie oraz Parzniew Logistic Center.

Trzecia grupa nieruchomości w portfelu to obiekty i grunty przeznaczone do sprzedaży. Ich łączna wartość na koniec września wynosiła ponad 620 mln zł. Ambicją PHN jest spieniężanie każdego roku aktywów za około 100 mln zł.

Po trzech kwartałach PHN miał 115,2 mln zł skonsolidowanych przychodów, czyli o 4,2 proc. mniej niż rok wcześniej. Przychody z najmu wzrosły o 2,4 proc., do 92,9 mln zł. Zysk operacyjny wyniósł 48,4 mln zł – cztery razy więcej niż rok wcześniej dzięki rozpoznaniu nowych nieruchomości w portfelu.

Trudny akcjonariat

PHN jest na giełdzie wyceniany najniżej od debiutu w lutym 2013 r. Ostatniego dnia listopada cena akcji spółki zjechała do 16,54 zł – to o 37 proc. mniej niż na początku tego roku. Od końca września br. notowania spadają mocniej niż WIG – w zupełnie przeciwnym kierunku poruszają się kursy największych spółek z grupy porównawczej, jak również całego indeksu WIG Deweloperzy.

Ostatnia rekomendacja dla PHN pojawiła się w sierpniu. DM BZ WBK zalecało kupować walory z ceną docelową 27,8 zł (przy kursie 21,5 zł).

– Sytuacja fundamentalna PHN nie zmieniła się, zarząd konsekwentnie realizuje strategię, kupuje do portfela nowe nieruchomości, wyzbywa się mniej atrakcyjnych aktywów. Poza przejęciami realizuje też własne projekty deweloperskie. Można oczekiwać, że za ten rok również zostanie wypłacona dywidenda – mówi Adrian Kyrcz, analityk DM BZ WBK. – Wkrótce do obrotu wejdą akcje objęte nieodpłatnie przez pracowników, inwestorzy spodziewają się więc zwiększonej podaży, a płynność obrotu walorami PHN jest nieduża. Podobnie było w poprzednich latach – dodaje.

GPW właśnie zgodziła się na dopuszczenie do obrotu 7 grudnia 57,9 tys. papierów. Średni wolumen obrotu akcjami PHN w tym roku wynosi 7 tys. na sesję. Wolumen 30 listopada wyniósł aż 141 tys. walorów – tego dnia kurs spadł o 8,9 proc.

Od debiutu PHN na giełdzie do obrotu weszło 3,28 mln walorów – do wyczerpania puli pozostało ich jeszcze 1,01 mln.

PHN to spółka w 70 proc. kontrolowana przez Skarb Państwa. Po debiucie w 2013 r. pojawiały się starania o znalezienie inwestora prywatnego – ale bez efektów. We wrześniu resort finansów zapowiedział, że sprzedaż akcji PHN ma być najważniejszym składnikiem przychodów z prywatyzacji w 2016 r. – oczywiście wszystko ma zależeć od warunków rynkowych.

Ponad 5 proc. akcji ma Nationale Nederlanden OFE.

[email protected]

Analiza techniczna | Więcej argumentów jest po stronie niedźwiedzi

Od kwietnia ubiegłego roku kurs akcji dewelopera porusza się w trendzie spadkowym. Tylko od początku stycznia akcje zostały przecenione o 32 proc., a na wykresie wciąż nie widać sygnałów zakończenia niedźwiedziej dominacji. Cena akcji konsekwentnie wyznacza nowe dołki, a kolejne korekty zatrzymują się na coraz niższych poziomach. Zachowana jest więc struktura klasycznego trendu spadkowego. Jego kierunek potwierdzają też zniżkujące średnie kroczące z 50 i 200 sesji. We wrześniu doszło do zatrzymania bessy na poziomie 18,1 zł i kurs wszedł w fazę trendu bocznego, odchylając się maksymalnie w górę do 21,39 zł. Próby zmiany kierunku głównej tendencji nie powiodły się i w poniedziałek cena przełamała wsparcia 18,1 zł. Przebicia dokonała długa, czarna świeca, co potwierdza przewagę podaży i stanowi silny sygnał sprzedaży. Warto dodać, że na korzyść sprzedających przemawia też układ wskaźników: MACD, ADX i Parabolic. Podczas poniedziałkowej przeceny wyznaczone zostało nowe historyczne minimum 16,4 zł. Z punktu widzenia analizy technicznej należy oczekiwać kontynuacji wyprzedaży, choć z uwagi na rekordowy poziom notowań, trudno jest oszacować zasięg zniżki. Najbliższy opór stanowi teraz pułap 18,1 zł. PZ

Deweloperzy komercyjni

Polski Holding Nieruchomości zajmuje się przede wszystkim zarządzaniem powierzchniami biurowymi na wynajem, jest także deweloperem tego rodzaju obiektów. Podstawowy segment jest uzupełniany powierzchniami handlowymi, mieszkaniowymi czy magazynowymi. Kapitalizacja PHN sięga 785 mln zł przy 1,97 mld zł wartości księgowej. Wskaźnik C/Z wynosi 6,4, a C/WK 0,4.

W indeksie WIG-Deweloperzy jest kilka spółek funkcjonujących w zbliżony sposób co PHN.

GTC wyceniane jest na 3,3 mld zł przy 2 mld zł wartości księgowej. Grupa działa w kilku krajach naszego regionu Europy. W tym roku jest na plusie, w 2014 r. poniosła duże straty. Wskaźnik C/WK wynosi 1,66.

Echo Investment wyceniane jest na 2,9 mld zł wobec 3,2 mld zł wartości księgowej. Wskaźnik C/Z wynosi 115, a C/WK 0,9. Firma niedawno została przejęta przez Griffin od Michała Sołowowa. W I kwartale ma zostać przedstawiona nowa „ewolucyjna" strategia dla grupy.

Capital Park wyceniany jest na 630 mln zł przy 875 mln zł wartości księgowej. Przedsiębiorstwo po trzech kwartałach 2015 r. jest na minusie, podobnie jak w całym ubiegłym roku. Wskaźnik C/WK wynosi 0,72.

Mniejsi gracze to BBI Development (83 mln zł kapitalizacji) i Rank Progress (32 mln zł). Na naszej giełdzie notowani są jeszcze konkurenci zagraniczni – potężny Immofinanz (11 mld zł kapitalizacji) oraz Warimpex (167 mln zł). AR

Analiza SWOT

Mocne strony

- Duży portfel nieruchomości zapewniający stabilne przychody z najmu.

- Konsekwentnie realizowana strategia zarządzania portfelem.

- Polityka dywidendowa.

- Dywersyfikacja segmentów działalności.

- Spodziewane duże wpływy ze sprzedaży zbędnych nieruchomości.

Słabe strony

- Spółka kontrolowana przez Skarb Państwa.

- Niska płynność akcji.

- Wciąż duża podaż akcji pracowniczych.

Szanse

- Zakup kolejnych nieruchomości do portfela.

- „Wstrzelenie się" z nowymi projektami biurowymi w 2017 r., kiedy spodziewana jest poprawa koniunktury w segmencie.

- Rozwój projektów deweloperskich w segmencie mieszkaniowym i logistycznym.

Zagrożenia

- Duża konkurencja w segmencie biurowym i nadpodaż powierzchni najmu.

- Roszady personalne we władzach po zmianie ekipy w resorcie skarbu.