Jak będzie rozwijać się mieszkaniowa część waszego biznesu? Wiele giełdowych spółek deweloperskich korzysta z dobrej koniunktury, raportując znaczny wzrost sprzedaży lokali. Marvipol w 2016 r. zwiększył sprzedaż o 4,5 proc., do 627 lokali, a w I kwartale o 7 proc., do 180.

Po pięciu miesiącach sprzedaliśmy 301 lokali, czyli o prawie 15 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym 2017 r. chcemy urosnąć w dwucyfrowym tempie, celujemy w co najmniej 700 sprzedanych lokali. Istotny wpływ na finalny wolumen tegorocznej sprzedaży będzie mieć premiera inwestycji przy ul. Grzybowskiej. Choć projekt nie został jeszcze oficjalnie zaprezentowany, już cieszy się bardzo dużym zainteresowani em inwestorów prywatnych i instytucjonalnych, którzy chcieliby kupić całe pakiety mieszkań.

Docelowo chcemy sprzedawać około 1 tys. mieszkań rocznie. Taka skala działalności pozwoli nam z jednej strony osiągnąć atrakcyjny efekt dźwigni operacyjnej na wynikach finansowych oraz utrzymać dotychczasową jakość inwestycji. Nie zamierzamy rywalizować z konkurencją wolumenem sprzedaży, wzrostu zysków i wartości spółki szukamy m.in. w projektach pozwalających na atrakcyjne marże.

Jak ocenia pan koniunkturę?

Od kilku lat na rynku nie brak ekspertów wieszczących, że jesteśmy u szczytu hossy i że najpóźniej w ciągu roku, dwóch lat lat nastąpi głęboka korekta. Tymczasem korekta nie następuje, a po rekordowym roku następuje kolejny, nie gorszy niż poprzedni. Osobiście uważam, że polski rynek mieszkaniowy, czy szerzej – rynek nieruchomości w Polsce, ma potencjał ku temu, by pozytywnie zaskakiwać przez kolejne lata. Zwłaszcza jeśli w 2018 r. wejdzie w życie ustawa o REIT. To daje szansę wywołania dodatkowego popytu inwestycyjnego na nieruchomości na wynajem.

Marvipol jest konserwatywny w działaniach. Kupując działki zwracamy uwagę na to, by mogły one dać satysfakcjonujący zwrot także kiedy koniunktura ulegnie osłabieniu. Zawsze analizujemy wariant projektu skrojony z myślą o obecnych warunkach rynkowych i oczekiwaniach klientów, jak również wersję na bardziej wymagające czasy.

Jak wygląda teraz bank ziemi?

W realizacji i przygotowaniu mamy projekty na ponad 200 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej. Dla porównania dotychczas oddaliśmy do użytkowania projekty mieszkaniowe na około 310 tys. mkw.

W tym roku na zakupy działek w Warszawie przeznaczyliśmy już ponad 100 mln zł, ostatnim z naszym zakupem jest działka na Starej Pradze, przy Porcie Praskim. Dla kilku innych działek mamy zawarte umowy uprawniające nas do zakupu, rozmawiamy o nabyciu kolejnych nieruchomości. Co ważne, nie kupujemy gruntów na zapas, obecnie przed finalizacją transakcji z reguły czekamy m.in. na doprowadzenie sytuacji prawnej nieruchomości do etapu pozwalającego na uruchomienie inwestycji w ciągu maksymalnie roku.

W sprawozdaniu finansowym za I kwartał 2017 r. wskazaliście, że nie wykluczacie wejścia do innych miast...

Od dłuższego czasu wnikliwie analizujemy rynki niemal wszystkich wojewódzkich miast Polski, prowadziliśmy rozmowy ws. projektów w Krakowie, Wrocławiu czy Katowicach. Ostatecznie zdecydowaliśmy się na wejście do Trójmiasta.

Kupiliśmy właśnie grunt w śródmieściu, przy ul. Toruńskiej, przylegający do nabrzeża Motławy, tuż przy Wyspie Spichrzów. Na kupionej działce chcemy postawić budynek z 4,5 tys. mkw. powierzchni użytkowej.

Z budową chcielibyśmy wystartować w I połowie 2018 r. Pracujemy jeszcze nad biznesową koncepcją projektu, rozważamy zarówno wariant projektu adresowany do klientów szukających mieszkań dla siebie, jak i wersję wychodzącą naprzeciw inwestorom, szukających lokali pod wynajem.

Dlaczego Trójmiasto?

Uważamy, że właśnie tu jesteśmy w stanie najlepiej wykorzystać know-how zdobyty w Warszawie. Dobrze czujemy się w inwestycjach ze średniej i wyższej półki, a w Trójmieście jest rosnący popyt na takie projekty, stymulowany tak przez rozwój miasta, pozytywne trendy demograficzne oraz turystyczne walory aglomeracji, generujące m.in. dodatkowy popyt inwestycyjny. Od ponad roku intensywnie analizujemy trójmiejski rynek mieszkaniowy, dostępność gruntów, kwestie formalnoprawne, analizujemy dynamikę sprzedaży w poszczególnych miastach, dzielnicach, ceny transakcyjne. Uważamy, że dobrze się tu odnajdziemy.

Czy z kolejnymi zakupami zaczekacie do zamknięcia pierwszej inwestycji?

Projekt przy ul. Toruńskiej nie ma charakteru testowego, pracujemy już nad zakupem kolejnych działek w Gdańsku, Gdyni i Sopocie. Celujemy głównie w kameralne projekty, nie wykluczamy jednak zakupu działek pod projekty wieloetapowe, w których również mamy pozytywne doświadczenia. Negocjujemy zarówno z prywatnymi właścicielami, jak i m.in. analizujemy przetargi miejskie. Chcielibyśmy w średniej perspektywie kupić grunty pod dwie, trzy inwestycje oraz szukać kolejnych okazji.

Czy pojawicie się także w innych miastach?

Obecnie nie prowadzimy zaawansowanych rozmów w sprawie zakupu działek w innych aglomeracjach. Nie zamykamy się jednak na inne rynki.

Czy rozważacie przejęcie innych deweloperów, by przyspieszyć ekspansję? Niedawno negocjowaliście przejęcie giełdowego Soho Development.

Nie prowadzimy teraz żadnych negocjacji, stawiamy na rozwój organiczny. Nasze nastawienie pozostaje jednak niezmienne – nieustannie analizujemy rynek pod kątem różnych okazji inwestycyjnych, jeśli wyłowimy szansę atrakcyjnej inwestycji w dewelopera z ciekawym portfelem nieruchomości i kompetencjami, z pewnością ją poważnie rozważymy.

W tym roku spodziewany jest podział Marvipolu na dwie odrębne spółki. Wiemy, że spółka motoryzacyjna ma regularnie dzielić się zyskiem. A co z częścią deweloperską?

Przez najbliższe dwa lata chcemy reinwestować zyski z biznesu mieszkaniowego i magazynowego w rozwój tych obszarów działalności. Stawiamy nie tylko na biznes mieszkaniowy, jesteśmy zainteresowani nie tylko kontynuacją, ale i intensyfikacją współpracy z Panattoni przy projektach magazynowych.

Jak wygląda współpraca z Panattoni?

W obecnych wspólnych projektach z Panattoni mamy zaangażowane 108 mln zł. Bazując na warunkach przedwstępnej umowy sprzedaży pierwszego z projektów – w Konotopie, wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) na tym przedsięwzięciu przekroczy 20 proc., co jest atrakcyjnym dla nas wskaźnikiem.

Spodziewamy się, że do końca roku zakończona zostanie budowa magazynów w gminie Grodzisk Mazowiecki, w aglomeracji śląskiej i w rejonie Skawiny. Biorąc pod uwagę zaawansowanie inwestycji, już w wynikach za I połowę 2017 r. powinniśmy rozpoznać wynik z rewaluacji wyceny tych projektów.

Zakładamy, że sprzedaż projektów nastąpi do końca 2018 r. Nie chcemy jednak czekać na start kolejnych projektów do tego czasu. Dbając o ciągłość biznesu chcielibyśmy w perspektywie 12–18 miesięcy zaangażować się w projekty o wartości co najmniej 100 mln zł wkładu własnego. Zgodnie z listem intencyjnym zawartym z Panattoni nasz partner przedstawi w ciągu 18 miesięcy kolejne projekty do analizy o łącznej wartości co najmniej 150 mln zł wkładu własnego. Liczymy, że jeszcze w tym roku porozumiemy się w sprawie kolejnych przedsięwzięć.

Kiedy można się spodziewać podziału Marvipolu na dwie spółki?

Pod koniec maja spółka Marvipol Development złożyła prospekt emisyjny ws. wprowadzenia do obrotu giełdowego akcji, które obejmą akcjonariusze giełdowego Marvipolu w zamian za wnoszony do Marvipol Development segment deweloperski Marvipol SA. Po podziale Marvipol zmieni nazwę na British Automotive Holding i będzie rozwijał wyłącznie biznes motoryzacyjny, z importem i sprzedażą samochodów Jaguar i Land Rover na polskim rynku na czele. Dostaliśmy już pierwszą serię pytań od KNF. Liczymy, że w IV kwartale tego roku obie spółki będą już oddzielnie notowane na parkiecie.

CV

Mariusz Poławski członkiem zarządu odpowiedzialnym za segment deweloperski Marvipolu jest od 2015 r. Z holdingiem jest związany od 2003 r., był m.in. wiceprezesem w spółkach dealerskich. Ukończył Wydział Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. ar