Deweloperzy. O kapitał z obligacji nie jest już tak łatwo

Dług korporacyjny to ważne paliwo dla budowniczych mieszkań i biur. Afera GetBacku ograniczyła możliwości pozyskiwania kapitału. Na długo?

Informacje o wynikach sprzedaży obligacji przez deweloperów w ciągu ostatniego miesiąca świadczą o tym, że coraz trudniej pozyskać kapitał na pożądanym poziomie. Dotyczy to deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, ofert dużych i małych, kierowanych do funduszy i inwestorów indywidualnych.

Mniejszy popyt

Ghelamco Invest miało apetyt na 66 mln zł, a zdołało zebrać 9,1 mln zł. Jesienią twórca m.in. kompleksu biurowego Warsaw Spire uplasował papiery za 70 mln zł ze znaczną nadsubskrypcją. Z kolei notowany na GPW Capital Park liczył na 15 mln euro, a otrzymał 7 mln euro. Pekabex, budujący pilotażowe osiedle z tworzonych przez siebie, popularnych w Skandynawii prefabrykatów, liczył na 40 mln zł, a zgarnął o połowę mniej. Notowane na NewConnect Kamienice Śląskie pozyskały 3,6 mln zł zamiast 7 mln. Robyg, który niedawno opuścił giełdę, sprzedał papiery za 60 mln zł, choć liczył na 100 mln.

Ofertę publiczną dla szerszego grona inwestorów (choć z progiem wejścia 25 tys. zł) przeprowadził wrocławski i2 Development. Firma zebrała 15 mln zł, a miała apetyt na 20 mln zł.

Są i wyjątki. Polnord zebrał 40 mln zł – tyle, na ile liczył. Prezes Dariusz Krawczyk przyznaje, że łatwo nie było.

– Rynek obligacji korporacyjnych został popsuty przez jeden podmiot. Przejawia się to chociażby w saldzie wpłat i wypłat z funduszy specjalizujących się w lokowaniu środków w dłużne instrumenty korporacyjne. Od marca przeważają wypłaty, co stanowi odwrócenie trendu obserwowanego w ostatnich latach – podkreśla Krawczyk.

Papiery za 40 mln zł uplasował Marvipol – spółka nie deklarowała jednak publicznie, jaki poziom ją interesuje. Zapowiedziała za to kolejną emisję w II półroczu. Z kolei Archicom zaktualizował program emisji i zwiększył jego wartość o 135 mln zł.

Odwrót od funduszy

– Ostatnie przeprowadzone przez deweloperów emisje obligacji odzwierciedlają słabe nastroje na polskim rynku obligacji korporacyjnych spowodowane sytuacją wokół GetBacku – komentuje Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator. – Mimo że zaangażowanie polskich funduszy w obligacje windykatora jest stosunkowo nieduże, kłopoty GetBacku spowodowały spore zamieszanie na rynku i niektóre fundusze obierają obecnie strategię nieangażowania się w nowe inwestycje. Jest to widoczne w wielkości plasowanych przez spółki emisji – zaznacza.

Czy to oznacza, że kończą się czasy łatwego dostępu do pieniądza? Dodajmy, że UOKiK dąży do zamknięcia rachunków powierniczych, co będzie oznaczać zwiększone zapotrzebowanie deweloperów mieszkaniowych na finansowanie.

– Wiele zależy tutaj od zachowania inwestorów detalicznych: jeżeli będą nabywać jednostki uczestnictwa funduszy, to instytucje te naturalnie powrócą do aktywnego inwestowania na rynku obligacji korporacyjnych – ocenia Mucha. – Paradoksalnie spory udział zakupów mieszkań za gotówkę oraz osiągane obecnie stopy zwrotu z najmu nieruchomości napędzają sprzedaż deweloperów, ale równocześnie środki te przesuwane są przez inwestorów detalicznych z innych form inwestycji, np. z funduszy – dodaje.

Ekspert zgadza się, że zamknięcie rachunków powierniczych spowoduje wzrost zapotrzebowania deweloperów na finansowanie dłużne, w tym przede wszystkim finansowanie bankowe, co doprowadzi do wzrostu kosztów realizacji inwestycji.

– Dodatkowo warto zauważyć, że w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych deweloperowi niekoniecznie musi zależeć na jak najszybszej sprzedaży mieszkań, ponieważ otrzymuje on środki dopiero po zakończeniu inwestycji. Może to być dodatkowym impulsem do wzrostu cen mieszkań, skoro środki ze sprzedaży lokali nie mogą być swobodnie wykorzystane na realizację inwestycji – mówi Mucha.

Jednak afera wokół GetBacku nie jest jedynym czynnikiem studzącym popyt na papiery dłużne deweloperów.

– Inwestorzy coraz częściej zastanawiają się, jak długo potrwa boom na tym rynku. Widać, że zdecydowanie preferowane są obligacje o krótszych terminach zapadalności – podsumowuje Mucha.

Pieniądze na grunty

Jak szacuje DM Navigator, obligacje korporacyjne odpowiadają za ponad dwie trzecie finansowania dłużnego deweloperów, istotnie wyprzedzając kredyty. Dlaczego obligacje są istotne dla branży?

Emisja długu korporacyjnego ma wiele zalet: może zostać przeprowadzona szybko, daje też większą elastyczność, jeśli chodzi o wykorzystanie wpływów, niż jest to w przypadku kredytów. Deweloperzy zazwyczaj finansują z obligacji zakup gruntów, bo do pożyczania na ten cel banki się nie palą. Kredyty są za to zaciągane na konkretne prace budowlane. W przypadku wielu deweloperów mieszkaniowych pożyczki bankowe nie są wcale uruchamiane, ponieważ wystarczają wpłaty dokonywane przez nabywców mieszkań na rachunki powiernicze.