Maciej Drozd, Echo Investment: Mieszkania na sprzedaż i do platformy najmu

#PROSTOZPARKIETU. Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment: wyjdziemy z ofertą obligacji dla detalu w IV kwartale i na początku 2019 r.

W III kwartale znaleźliście nabywców na 160 mieszkań, o 52 proc. mniej niż rok wcześniej, to także najsłabszy kwartał w tym roku. Czy te dane nie są alarmujące?

Maciej Drozd: Kwartał to zbyt krótki okres, by wyciągać wnioski. Na wyniki trzeba patrzeć w ujęciu narastającym. Celem na cały rok jest sprzedaż 1,1 tys. mieszkań wobec 1,4 tys. rok wcześniej. Sprzedaż będzie więc niższa rok do roku, ale nie tak bardzo jak w samym III kwartale. Rezultat za III kwartał to wynik takiej, a nie innej oferty. Podobnie jest z przekazywaniem lokali – większość deweloperzy przekazują w ostatnim kwartale roku. W I półroczu klienci odebrali klucze do 174 lokali, plan na cały rok to przekazanie prawie 1 tys. mieszkań i jest to plan realny.

A czy realny jest cel zakładający sprzedaż 2 tys. mieszkań w 2020 r.?

Tak. W przyszłym roku celujemy w sprzedaż rzędu 1,5 tys. i 2 tys. w kolejnym. Dopiero od niedawna jesteśmy w grupie większych deweloperów, wcześniej firma sprzedawała 400–500 lokali rocznie. Wzrost portfela, oferty i sprzedaży wziął się z zakupów gruntów w ostatnich latach. Przygotowujemy projekty i stopniowo wprowadzamy je do sprzedaży. Patrząc na całość oferty – czyli to, co mamy w budowie, w zaawansowanym przygotowaniu i na wstępnym etapie, to mówimy o ponad 5 tys. mieszkań. To lokale na sprzedaż, bo równolegle budujemy mieszkania dla platformy Resi4Rent zajmującej się wynajmem. W tym roku budujemy 1,2 tys., a w przyszłym 3 tys. To duża skala, ale chcemy iść dalej, bo rynek mieszkaniowy jest bardzo rozdrobniony. Jeśli spojrzeć na udział największych graczy, to są niewielkie procenty.

Niezależnie od tego, że cały rynek teraz spada w sensie sprzedaży, to Echo i wiele innych firm może dalej rosnąć, konsolidując rynek.

Czy to oznacza, że będziecie przejmować konkurentów?

Mówiąc o konsolidacji, mam na myśli to, że słabsi deweloperzy będą tracić udziały i wypadać z rynku. Jeśli chodzi o przejęcia, to jest to opcja rozwoju, wiele zależy od racjonalności oczekiwań sprzedających. Nas interesuje bank ziemi, a nie struktura operacyjna.

Boom w mieszkaniówce trwa od kilku lat, ale wiele firm giełdowych raportuje niższą sprzedaż. Czy wzrost kosztów realizacji i w konsekwencji wzrost cen mieszkań nie zatrzymają popytu?

Oczywiście, że wzrost cen sprzedaży mieszkań hamuje popyt. Nasza polityka skutkująca niższą sprzedażą jest świadoma. Do tej pory sprzedawaliśmy za szybko: zanim skończyliśmy budowę wszystkie lokale miały właścicieli. W środowisku rosnących kosztów i cen mieszkań około 20 proc. mieszkań chcemy sprzedawać po zakończeniu budowy. To pozwala reagować na koszty i utrzymywanie marży na projekcie. Za mieszkanie gotowe, które można obejrzeć i kupić, klient jest w stanie zapłacić więcej niż na etapie dziury w ziemi.

Wolniejsza sprzedaż ma sens, dlatego że trudniej odbudowywać podaż: grunty są wciąż drogie, a koszty budowy wysokie i nieprędko spadną. Oczekiwałbym więc niższych poziomów sprzedaży na całym rynku, wyższych cen mieszkań, a w dłuższej perspektywie konsolidacji firm. Deweloperom z jednym, dwoma projektami będzie trudno się utrzymać.

Echo to jeden z deweloperów, którzy w II kwartale uzyskali bardzo dobrą marżę brutto ze sprzedaży, rzędu 33 proc. Czy taki poziom jest do utrzymania?

W I półroczu na wynik pracowały mieszkania z projektów krakowskich, a to bardzo dobry rynek pod względem relacji kosztu budowy do ceny sprzedaży. W najbliższym czasie będziemy oddawać mieszkania z Browarów Warszawskich, to nasz flagowy projekt o bardzo wysokiej rentowności. oczywiście są inwestycje w Poznaniu i Łodzi, gdzie rentowność jest dużo niższa.

Taki normalny średni poziom marży to między 20 a 30 proc. i pewnie w tym przedziale będziemy się poruszać.

Jakie są plany rozwoju platformy Resi4Rent?

Jesteśmy deweloperem i mamy 30 proc . w joint venture, które będzie zarządzać portfelem. Można zapytać, dlaczego nie sprzedamy mieszkań na rynku, zamiast budować je dla Resi4Rent. Ale patrzymy na projekt długofalowo. Duża część popytu na mieszkania to właśnie popyt inwestycyjny – to osoby kupujące mieszkania na wynajem, czasem więcej niż jedno, ale generalnie nie ma dużych portfeli. Wydaje nam się, że w Polsce będzie rosła grupa ludzi zainteresowanych wynajmem mieszkań przez całe życie niż kupowaniem. To perspektywiczny rynek.

Budujemy wielkie centra handlowe w Warszawie i Katowicach, ale epoka wielkich galerii powoli się kończy i musimy się zastanowić, co będziemy robić jako deweloper za pięć–dziesięć lat. W zachodniej Europie mieszkania na wynajem do bardzo duża część rynku i nie ma powodów, by w Polsce też tak nie było. Możemy być liderem tego rynku. W ciągu pięciu lat chcemy mieć 5–7 tys. mieszkań, to poziom przy którym platforma stanie się interesującym obiektem inwestycyjnym. Wtedy zastanowimy się, co dalej.

Wiosną zapowiadaliście emisję w II półroczu kolejnych transz obligacji dla inwestorów detalicznych. Czy po aferze GetBacku te plany zostaną zrealizowane?

Wyjdziemy z ofertą pewnie w IV kwartale i na początku przyszłego roku. Zgodnie z programem możemy wypuścić papiery za jeszcze 350 mln zł.

Jakie zapłacicie odsetki? Czy wyższe niż 2,9 proc. ponad WIBOR 6M?

Otoczenie rynkowe rzeczywiście się trochę zmieniło i inwestorzy będą wymagać lepszych parametrów. Chyba po prostu wrócimy do poziomów sprzed paru lat, po tym gdy w 2017 r. był rekordowo niski. Wyjdziemy na rynek z satysfakcjonującą ofertą.

Czy Echo nadal może płacić dodatkowe dywidendy?

Sprzedajemy akcje EPP, sprzedajemy projekty biurowe, gotówka płynie, co pozwala z optymizmem patrzeć na perspektywę dodatkowych dywidend. Ale to decyzja akcjonariuszy.