Andrzej Gutowski, Ronson Development: Celujemy w sprzedaż ponad 800 mieszkań

#PROSTOzPARKIETU. Andrzej Gutowski: Jesteśmy w stanie wypłacić dywidendę i wykupić obligacje

Znamy wyniki sprzedaży mieszkań notowanych na GPW deweloperów po II kwartale, objętym pandemią. Znaleźliście nabywców na 149 mieszkań, o 13 proc. mniej rok do roku, co jest łagodnym spadkiem na tle notowanych spółek (niektóre firmy zaliczyły spadki rzędu 50–60 proc.). Jak rozwijała się sytuacja w Ronsonie od połowy marca?

Od stycznia do marca uzyskaliśmy rekordową kwartalną sprzedaż, podpisując 278 umów deweloperskich i przedwstępnych. W lockdown i II kwartał wchodziliśmy z dużymi obawami, a sprzedaż okazała się nie tak zła, niewiele słabsza od założeń. W tym czasie nie uruchamialiśmy żadnej nowej inwestycji, nie było efektu nowości, a mimo to sprzedaliśmy prawie 150 lokali. Kwiecień był najsłabszy, podpisaliśmy około 30 umów, w maju około 50, a w czerwcu sytuacja wyglądała już tak, jak można byłoby oczekiwać po miesiącach sprzed pandemii.

Sprzedaż po I półroczu to 427 mieszkań, o 23 proc. więcej rok do roku...

...podczas gdy łączna sprzedaż wszystkich notowanych firm skurczyła się o prawie 17 proc.

Z zadowoleniem oceniamy I połowę roku i II kwartał. Udało się nam utrzymać kontakt z klientami, mimo że biura sprzedaży nie mogły pracować normalnie, przekonaliśmy się o stabilności spółki – to jeden z głównych czynników, który „trzymał" klientów. Rezygnacji nie było dużo, oceniam to na kilka procent sprzedaży z I kwartału. Takie przypadki głównie wynikały z nieotrzymania przez klientów kredytu czy zawirowań z pracą.

Jak wygląda lipiec?

Aktywność klientów jest wciąż bardzo duża, niestety jest spory kłopot, jeśli chodzi o dostępność kredytów hipotecznych. Jeszcze niedawno wystarczyło pójść do jednego, dwóch banków, by mieć potwierdzenie otrzymania pożyczki, w tej chwili obserwujemy, że to muszą być trzy, cztery, nawet pięć banków. Banki rygorystycznie oceniają m.in. branżę, w jakiej pracuje wnioskodawca. Spędzamy mnóstwo czasu na pomaganiu klientom w poszukiwaniu finansowania.

Są obawy, że po wakacjach sytuacja z pandemia się pogorszy, w lipcu i sierpniu do wykupu macie obligacje za 25 mln zł – z drugiej strony czujecie się jednak chyba dość pewnie, bo wypłacicie prawie 10 mln zł dywidendy, ruszył skup akcji z budżetem 1,4 mln zł...

Prognozy rynkowe są zróżnicowane, od lewa do prawa. Jestem umiarkowanym optymistą, Ronson przebrnął przez cięższy, wydaje mi się, kryzys, w latach 2008–2009 r. Daliśmy sobie wtedy radę, powinniśmy dać sobie i teraz. Mamy średnią – nad czym ubolewam – skalę, ale pułap 1 tys. można zrealizować zarówno w czasie hossy, jak i w czasie słabszej koniunktury. Myślę, że w II półroczu sprzedaż będziemy mieć podobną jak w pierwszym. Celujemy zatem w sprzedaż ponad 800 lokali. Cały czas widzimy popyt, ale czy będzie to oznaczać zakupy – to zależy od wielu czynników, rynku pracy, nastrojów społecznych, sytuacji z pandemią.

Jeśli chodzi o obligacje, nie będzie problemu z terminowym wykupem. Przyglądamy się rynkowi obligacji, jesteśmy w kontakcie z brokerem. Myślę, że po wakacjach wrócimy do rozmów w sprawie plasowania nowych papierów, pierwsze sygnały z rynku są pozytywne. Nasza kondycja finansowa i założone przepływy finansowe pozwalają nam na wypłatę dywidendy i wykup obligacji. Mamy jednak plany powiększenia banku ziemi pod koniec roku, dlatego będziemy się starali przeprowadzić emisję obligacji.

Na koniec marca w banku ziemi mieliście działki pozwalające na budowę prawie 4 tys. mieszkań, z czego 2,8 tys. w Warszawie. Gdzie chcecie kupować, czy to mają być duże grunty, pozwalające na wieloetapowe projekty, jak warszawskie Miasto Moje czy Ursus Centralny?

W pierwszej kolejności musimy uzupełnić bank ziemi w Poznaniu, myślimy o gruncie na budowę maksymalnie dwuetapowej inwestycji, czyli 200–300 mieszkań. W drugiej kolejności rozglądamy się za ziemią we Wrocławiu.

W trzeciej kolejności jest Warszawa, tu zdecydowanie przydałby się grunt pod projekt rzędu ponad 1 tys. mieszkań, ale takich działek nie ma dużo.

W I półroczu przekazaliście 603 mieszkania. W I kwartale klienci odebrali klucze do 387 mieszkań, w tym 234 z projektu City Link III z 39-proc. marżą brutto ze sprzedaży, co pozwoliło zaksięgować zysk większy niż w całym 2019 r. Jaki jest potencjał wydań na cały rok i jak się może kształtować rentowność przekazywanych projektów?

Jeszcze trochę przekazań w II półroczu będziemy mieli, pewnie nie tak mocnych, jak w I kwartale, bo taki projekt jak City Link III zdarza się raz na jakiś czas. Średnia rentowność powinna być jednak nie najgorsza. Pod koniec roku będziemy oddawać m.in. projekty i etapy projektów Miasto Moje (200 mieszkań), Panoramika (115), w samym grudniu Vitalia (81). Będziemy też przekazywać drogie domy z inwestycji Nowa Królikarnia. Mieszkań z bardzo wysoką marżą nie będzie już dużo.

Czy słuszne są oczekiwania, że mieszkania mogą tanieć, skoro jest kryzys? Analitycy Emmerson Evaluation poważyli się na konkretną prognozę: do końca 2022 r. ceny mieszkań będą się obniżać prawdopodobnie o kilka, 5–7, procent rocznie.

Nie zgadzam się z prognozą tak dużej korekty, choć oczywiście wróżymy z fusów. Bardziej oczekiwałbym stabilizacji cen. Niepewne otoczenie makro może mieć wpływ na powstrzymywanie się klientów od zakupów, zaciągania kredytu hipotecznego. Z drugiej strony nie ma dużego wyboru, jeśli chodzi o ulokowanie pieniędzy w środowisku niskich stóp. Mieszkania wydają się w długiej perspektywie dobrą lokatą. Spada też podaż mieszkań, co pokazują dane GUS o rozpoczynaniu inwestycji i uzyskiwaniu pozwoleń na budowę. To nie są czynniki powodujące spadek cen. ar