ZBP: Kolejny rok zapaści w kredytach mieszkaniowych

W 2023 r. Polacy mogą zaciągnąć jedynie 85–90 tys. nowych hipotek – oceniają eksperci Związku Banków Polskich. To niemal trzy razy mniej niż w rekordowym 2021 r. Załamanie w kredytach już przekłada się na rynek nieruchomości mieszkaniowych.

W IV kw. 2022 r. banki udzieliły 18,9 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości ok. 6,2 mld zł. To „tylko” o ok. 10 proc. mniej (wartościowo i liczbowo) niż w III kwartale, co wskazuje na pewną stabilizację rynku. Ale i tak w całym 2022 r. mowa o zapaści w hipotekach – wynika z przedstawionego w poniedziałek raportu AMRON-SARFiN za IV kw. 2022 r.

Załamanie popytu

W minionym roku Polacy zaciągnęli bowiem 126 tys. pożyczek hipotecznych o łącznej wartości 43,6 mld zł, co oznacza spadek aż o ok. 50 proc. w porównaniu z 2021 r. Wówczas zaś notowano rekordy – kredyt na własne M dostało 256 tys. osób, o wartości 86 mld zł.

Takie załamanie to efekt wysokiej inflacji i podwyżek stóp procentowych NBP, a w ślad za tym wzrostu kosztów pożyczania oraz spadku zdolności kredytowej Polaków. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, jak wyliczają eksperci w raporcie, spadł w 2022 r. do poziomu zbliżonego do notowanego w roku 2012.

Po raz pierwszy od 2012 r. zanotowano spadek średniej wartości nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego – z rekordowego poziomu 353 tys. zł na koniec I kw. 2022 r. do 325 tys. zł na koniec roku 2022.

Po raz pierwszy też liczba kredytów mieszkaniowych całkowicie spłaconych była wyższa od liczby nowych kredytów i wyniosła rekordowe 308,6 tys., podczas gdy w poprzednich latach rocznie spłacano około 106 tys. kredytów.

Słabe prognozy

Źle rysują się też perspektywy na bieżący rok. – W 2023 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spaść może do 85–90 tys., a ich wartość – do ok. 30 mld zł – szacuje w raporcie Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

To prognozy przy założeniu, że po zmniejszeniu 5-proc. bufora przy badaniu zdolności kredytowej Polaków dostępność kredytów nieco wzrośnie, a nadzieję na niższą cenę kredytu przyniesie zamiana wskaźnika WIBOR na WIRON.

Równie pesymistyczne są prognozy BIK – wartość akcji kredytowej w segmencie hipotek w 2023 r. może wynieść 28 mld zł, czyli o 38 proc. mniej niż w 2022 r.

Kiedy okienko poprawy

Eksperci oceniają, że ewentualna szansa na lekki wzrost poziomu akcji kredytowej pojawi się dopiero w II półroczu. – To jeśli będziemy mieli do czynienia ze sprzyjającym splotem okoliczności – zaznacza Bartosz Turek, analityk HRE Investmenst. Chodzi tu o możliwość obniżki stóp procentowych i w ślad za tym kosztów pożyczania, utrzymanie się dynamiki wynagrodzeń, co przyczyniałoby się do poprawy zdolności kredytowej, utrzymanie się konkurencji między bankami o klientów i brak podwyżek marż przy kredytach opartych na WIRON-ie. – A także, jeśli zostanie uruchomiony nowy rządowy program tanich, 2-proc. kredytów. Gdyby te wszystkie warunki zostały spełnione, być może nie spełnią się tak czarne prognozy, jakie przedstawiają ZBP i BIK. Choć i tak należy spodziewać się mniejszej liczby nowych hipotek niż w 2022 r. – ocenia.

Problem wszystkich

– To problem banków, dla których tego typu pożyczki są głównym produktem, i dla Polaków, którzy mają ograniczone możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych i aspiracji życiowych – wylicza Turek. A także dla deweloperów i branży budowlanej. – Załamanie się aktywności tego sektora, na skutek załamania się rynku kredytów, to kolejne ryzyko pogłębienia kryzysu gospodarczego – ostrzega też Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP.

W sektorze budownictwa mieszkaniowego pogorszenie już widać i mowa o najpoważniejszym zahamowaniu koniunktury od kilkunastu lat. Jak czytamy w raporcie AMRON-SARFiN, w 2022 r. deweloperzy sprzedali o 38 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, a pod względem liczby transakcji wrócili do poziomu z lat 2013–2014. Liczba rozpoczynanych inwestycji spadła zaś o ponad 30 proc. – w 2022 r. zaczęto budować aż o 77 tys. mniej mieszkań niż rok wcześniej.

Rekcja państwa

– Tych mieszkań zacznie nam brakować za dwa czy trzy lata, gdy wzrośnie akcja kredytowa i obudowany zostanie popyt na mieszkania – podkreśla Furga.

ZBP w obliczu tak poważnych wyzwań postuluje wdrożenie nowych systemowych rozwiązań, które przyniosłyby efektywniejsze zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych Polaków niż dotychczasowe programy publiczne. Państwo stać na wyższą niż dotychczas skalę wydatków budżetowych na ten cel, tym bardziej że – jak pokazują najnowsze analizy – z ceny płaconej deweloperowi przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym aż 37 proc. trafia do budżetu państwa w postaci równego rodzaju opłat i podatków.

Wachlarz pomysłów

O konkretnych propozycjach zaangażowane środowiska będą dyskutować na najbliższym Kongresie Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Niemniej ZBP wskazuje m.in. na większą popularyzację kredytów o stałej stopie, uruchomienie kredytu kontraktowego o stałej stopie w formule kas budowlanych czy udrożnienie kulejącego od 25 lat procesu emisji i obrotu listami zastawnymi.

– Dotychczasowe programy rządowe skupiały się głównie na zwiększaniu siły nabywczej dochodów i zdolności kredytowej gospodarstw domowych. To wpływało też na ceny nieruchomości – przypomina Sobolewski z Pracodawców RP.

– Obecnie widziałbym rolę państwa przede wszystkim w podtrzymywaniu aktywności branży budowlanej i podaży mieszkań poprzez zwiększenie popytu publicznego.

Państwo mogłoby kupować mieszkania od deweloperów, po rozsądnych cenach, i przeznaczać ja na wynajem w ramach np. budownictwa komunalnego – podsuwa pomysł Sobolewski.

Najbardziej popularne wśród Polaków są kredyty gotówkowe

W styczniu zadłużenie gospodarstw domowych spadło o 5,3 mld zł, tj. o 0,7 proc., do 789 mld zł – poinformował NBP. Ten spadek zaczął się w listopadzie 2021 r. i do września ub.r. zaliczał co jakiś czas odbicia w górę. Od tego miesiąca zaczął się zjazd – w ciągu czterech miesięcy o ponad 27,5 mld zł. To „zasługa” kredytów hipotecznych.

W styczniu tego roku, w porównaniu ze styczniem 2022 r., w ujęciu liczbowym banki i SKOK-i udzieliły więcej kredytów ratalnych (+67,6 proc.), na kartach kredytowych (+36,8 proc.) oraz gotówkowych (+12,3 proc.) – wynika z danych BIK. W ujęciu wartościowym banki i SKOK-i przyznały wyższą wartość limitów na kartach kredytowych (+48,7 proc.), kredytów gotówkowych (+15,0 proc.) oraz kredytów ratalnych (+1,1 proc.).

– Styczniowe dynamiki wzrostu w ujęciu liczbowym o 12,3 proc., a w wartościowym o 15,0 proc., potwierdzają dobrą koniunkturę na rynku kredytów gotówkowych. Dla pełnej oceny sytuacji należy wziąć pod uwagę, że dynamiki w ujęciu wartościowym pokazujemy według sprzedaży nominalnej. Gdy jednak posłużymy się ujęciem realnym, uwzględniającym inflację, to dynamika wzrostu wartości kredytów gotówkowych wypada gorzej, a wręcz jest ujemna na poziomie ok. -2 proc. – podkreśla prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Dla kredytów gotówkowych średnia wartość zaciągniętego w styczniu 2023 r. kredytu to 21 039 zł – to wzrost o 2,4 proc. w stosunku do stycznia 2022 r. Natomiast średnia wartość kredytu ratalnego udzielonego w styczniu 2023 r. wyniosła 2352 zł i była niższa niż w styczniu rok temu o 39,7 proc.

W styczniu 2023 r. banki wydały 48,4 tys. kart kredytowych na łączną kwotę 421 mln zł przyznanych limitów.ps