Sytuacja deweloperów nie jest zła, ale jest po prostu gorsza niż przed rokiem, a przyczyny tego pogorszenia udało ująć się w leadzie. Jeśli przyjrzymy się liczbom bliżej, odkryjemy, że choć średnio dług netto w relacji do kapitału własnego wzrósł o 27 proc. w porównaniu z czerwcem 2021 r., a wskaźnik płynności gotówkowej spadł o 32 proc., to nadal nie są to liczby z pogranicza być albo nie być przedstawicieli branży. Wskaźnik długu netto na średnim poziomie 0,54x kapitałów własnych w większości branż uznano by za bardzo niski, a zapasy gotówki pozwalające przeżyć osiem miesięcy bez dopływu świeżej gotówki mogłyby zostać uznane za nadmierne. Przy czym trzech deweloperów z Catalyst, którzy opublikowali już wyniki półroczne, nadal nie wykazuje długu netto (dysponuje przewagą gotówki nad zobowiązaniami finansowymi), a trzech (częściowo innych) ma więcej gotówki niż zobowiązań do zapłaty w ciągu 12 miesięcy. Przy czym ze zobowiązań wyłączyliśmy zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań.
Perspektywy niezbyt przyjemne
Kłopot w tym, że rosnące wskaźniki zadłużenia i spadającej płynności nie są prawdopodobnie zjawiskiem przejściowym, a deweloperzy, choć utrzymywali wskaźniki zadłużenia na niskich poziomach, ostatecznie dali złapać się w pułapkę, której uniknęli w 2020 r., powstrzymując się od wypłaty dywidend. Tym razem, mimo wzrostu stóp procentowych i mimo wybuchu wojny, decyzje o wypłacie dywidend zapadły, co oczywiście obniżyło kapitały własne (a więc podniosło relację długu do kapitałów) i uszczupliło zapasy gotówki (co wpłynęło na spadek wskaźników płynności i również podniosło zadłużenie netto).
Do pewnego stopnia jest to zjawisko cykliczne. W drugiej części roku klienci wracali z urlopów i podejmowali decyzje o zakupie mieszkań, a do tego deweloperzy kończyli wcześniej rozpoczęte projekty, przekazywali mieszkania, dzięki czemu uzupełniali stan kasy i ponownie podnosili kapitał własny. Jednak obecna sytuacja różni się od tej znanej z ubiegłych lat i nie chodzi tym razem o wojnę i ceny energii, choć one też mają pewne znaczenie.
Księgowanie zysków ze sprzedaży przestało być sprawą trywialną ze względu na wzrost kosztów materiałów, wykonawstwa i finansowych. Oznacza to spadek marż operacyjnych i netto. Deweloperom trudno będzie przerzucić rosnące koszty na klientów, bo tych klientów dziś zbyt wielu nie ma. Rynek hipotek przechodzi wszak głębokie załamanie, a klienci gotówkowi mają inne możliwości lokowania środków. Pewne pole poprawy istnieje wobec kosztów odsetkowych – sposobem ich zmniejszenia jest spłata zobowiązań względnie ulokowanie gotówki na dobrych warunkach.
