Rynek odbił się już od dna

Najwięksi deweloperzy zanotowali spore skoki kursów w tym roku. Jeśli popyt na mieszkania w 2014 r. nie osłabnie, inwestorzy wkrótce zwrócą oczy na bardziej ryzykowne spółki.

Od początku roku subindeks WIG-Deweloperzy wzrósł o ponad 11 proc. Trudno ten wynik uznać za imponujący na tle innych spółek, a zwłaszcza jednego z liderów – WIG Budownictwo, który w tym czasie zanotował ponad 40-proc. skok. Z drugiej strony, wszystko wskazuje na to, że branża deweloperska odbiła się już od dołka.

– Poprawa trwa od jesieni 2012 r., gdy indeks zaczął odrabiać straty po załamaniu, które trwało od maja 2011 r. do sierpnia 2012 r. W jego wyniku WIG-Deweloperzy stracił ok. 60 proc. i znalazł się na poziomie niewiele wyższym od dna bessy z listopada 2008 r. Branża wcześnie, bo z półrocznym wyprzedzeniem, i bardzo dotkliwie odczuła skutki spowolnienia w polskiej gospodarce. Ale też widać, że z wyprzedzeniem reaguje na sygnały poprawy sytuacji. Choć w tej reakcji nie widać euforii, potencjał do wzrostu indeksów spółek jest jeszcze spory – opowiada Robert Przasnyski, analityk z Open Finance. Zwraca jednocześnie uwagę, że dzisiejszy wskaźnik deweloperów trzyma się lepiej niż indeks np. firm energetycznych, spożywczych, surowcowych, branży paliwowej czy telekomów.

Na dwóch biegunach

Zainteresowanie walorami deweloperskimi wzrosło szczególnie w ostatnich trzech miesiącach w odpowiedzi na dynamiczny skok indeksów części spółek .

– Tegoroczne stopy zwrotu dla takich spółek, jak Echo Investment, LC Corp, Dom Development, Robyg czy JW. Construction Holding, wynoszą 40–60 proc. Są nawet spółki, których kapitalizacja w tym roku zwiększyła się dwukrotnie – np. kurs Ronsona zanotował wzrost o 153 proc., a Vantage Development – o 130 proc. – wylicza Maciej Krefta z Millennium DM.

Jednak nie wszyscy mają powody do zadowolenia. Kurs GTC spadł o ponad 14 proc. w odpowiedzi na trudną sytuację w regionie Europy Środkowej i Południowo-Wschodniej, na których ulokowana jest część portfela nieruchomości spółki czy przedłużające się terminy uzyskania pozwoleń na realizację dwóch galerii w Warszawie. Z kolei Rank Progress zanotował w tym czasie spadek wartości rynkowej o ponad 38 proc. (odwołanie prognoz, zapowiedzi zmian w akcjonariacie) czy wreszcie Gant ze utratą 82 proc. wartości (złożenie wniosków o upadłość).

– W ostatnich kwartałach notowania giełdowych deweloperów uległy polaryzacji – podczas gdy jedne spółki generowały zysk i dzieliły się dywidendą, inne dokonywały emisji, by poprawić strukturę bilansu lub ratować płynność. Pierwsza grupa, którą tworzy m.in. Dom Development, Robyg czy Ronson, to jednocześnie spółki darzone dużą dozą zaufania i wyceniane najwyżej przez rynek. Z drugiej strony mamy spółki, które z uwagi na harmonogram np. prowadzonych projektów (J.W. Construction), przeprowadzane procesy restrukturyzacyjne (Polnord) czy też bagaż starych, nie najlepszych inwestycji nie mogą pochwalić się dobrymi wynikami. Podmioty te są wyceniane niżej, więc jeśli hossa będzie się utrwalać, inwestorzy także chętniej im się będą przyglądać – prognozuje Krefta.

Dobre przesłanki

Na początku roku obawiano się, że wygaszenie programu Rodzina na Swoim (RnS) odbije się negatywnie na sprzedaży nowych mieszkań. Tymczasem, wręcz przeciwnie, wzrósł odsetek klientów gotówkowych, co zahamowało spadki cen lokali.

– Pojawiające się sygnały o poprawie koniunktury gospodarczej zwiększyły zainteresowanie kupnem mieszkań do tego stopnia, że najwięksi gracze z kwartału na kwartał notowali coraz większe poziomy sprzedaży – mówi Maciej Krefta.

Do kupowania mieszkań zachęcają niskie ceny. Rynek dodatkowo nakręcają liczne zapowiedzi o nieuchronnych podwyżkach. Na poprawę notowań deweloperskich wpływają też tańsze kredyty hipotecznie. Dodatkowo wiele wskazuje na to, że Rada Polityki Pieniężnej do końca 2014 r. może utrzymać dotychczasowy niski poziom stóp procentowych.

Mimo to trudno postawić jednoznaczną prognozę przed branżą. Według Łukasza Wardyna, dyrektora zarządzającego City Index na Europę Środkowo-Wschodnią, niskie stopy procentowe jedynie delikatnie wpływają na poprawę sprzedaży lub wzrost cen mieszkań w Polsce.

– I dzieje się to podczas galopujących już cen nieruchomości w wielu krajach, w tym największych zagranicznych miastach – zaznacza Wardyn.

Jednocześnie od przyszłego roku chętni na mieszkanie na kredyt będą musieli dysponować wkładem własnym, rzędu co najmniej 5 proc. wartości transakcji. Stąd niektórzy kupują już teraz, by załapać się na lepszy kredyt, co może oznaczać spadek popytu na początku przyszłego roku. Pojawi się jednak nowy program wsparcia Mieszkanie dla Młodych (MdM). I choć raczej niewiele osób z niego skorzysta, ze względu na niskie limity kosztów kupna mkw., umożliwiające uzyskanie dopłaty, jednak trudno dziś stwierdzić, do jakiego stopnia program rozkręci rynek, zwłaszcza że już część spółek zapowiada obniżanie cen mieszkań, tak by klient mógł skorzystać z MdM.

– Deweloperzy bardzo liczą też na uruchomienie rządowego programu taniego wynajmu mieszkań. Część z nich już negocjuje z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, który tym programem ma administrować – zauważa Robert Przasnyski.

Zdaniem Łukasza Rosińskiego z Infinity 8, jeśli utrwali się comiesięczna regularna dobra sprzedaż mieszkań, która pozwoli na rozpoczynanie nowych inwestycji, w przyszłym roku branża deweloperska powinna być interesującą opcją dla inwestorów.

Również prognozy dla spółek specjalizujących się w nieruchomościach komercyjnych (biurowce, galerie handlowe) są trudne do przewidzenia.

– Na nowe projekty ciągle jest zapotrzebowanie, jednak stawki najmu wciąż spadają i trudno oczekiwać, że w najbliższym czasie ta sytuacja ulegnie poprawie. Można wręcz powiedzieć, że rosnąca konkurencja i powolne nasycanie rynku utrzyma czynsze na niskim poziomie, czego nie zmieni nawet poprawa koniunktury – wyjaśnia Robert Przasnyski.

Największe spółki

Jakie akcje spółek branży deweloperskiej i budowlanej warto włożyć więc do portfela? – To zależy od apetytów na stopy zwrotu i akceptacji ryzyka. Inwestorzy oczekujący znacznych stóp zwrotu, niebojący się strat, powinni poszukiwać mniejszych deweloperów działających na dużej dźwigni finansowej, posiadających banki ziemi, ale mających w portfelu masowe projekty mieszkaniowe już w budowie. To nie jest jeszcze moment na giełdzie i w gospodarce, by ryzykować, inwestując jedynie w obietnice. Z kolei zaś osoby nieakceptujące znacznego ryzyka powinny wybrać największe spółki zarówno z branży budowlanej, jak i deweloperskiej – tłumaczy Łukasz Wardyn.

Sęk w tym, jak zauważa Robert Przasnyski, że najbardziej atrakcyjne papiery już zostały dostrzeżone przez inwestorów.

Tymczasem według analityków DM mBanku z WIG-Deweloperzy ciekawie prezentują się notowania Polnordu oraz GTC, w przypadku Wig-Budownictwo zaś godne uwagi są notowania spółki Awbud oraz Ulma.

Z kolei Łukasz Rosiński radzi skupić się w pierwszej kolejności na liderach (np. Dom Development, Robyg czy LC Corp). Następnie, gdy utrwali się dzisiejsze ożywienie na rynku mieszkaniowym, warto zainwestować w podmioty mniejsze lub mniej bezpieczne finansowo, np. JHM Development czy Vantage Development.

Jednocześnie należy unikać spółek o słabych fundamentach i kiepskiej kondycji finansowej. Można łatwo je rozpoznać po zachowaniu się kursów. – Zniżkujące po 80 proc. akcje Ganta czy walory Plaza Center powinny stanowić wystarczające ostrzeżenie, chyba że jest się inwestorem lubiącym duże ryzyko – zauważa Przasnyski.

Piotr Zybała, analityk Domu Maklerskiego mBanku

Otoczenie w branży budowlanej i deweloperskiej ulegnie poprawie w 2014 r. Już w III kw. widać wyższe obroty w biurach sprzedaży mieszkań. Niskie stopy procentowe, zwyżki cen lokali będą przyczyną wysokiego popytu na mieszkania również i w przyszłym roku. Poprawa sytuacji makroekonomicznej oraz wprowadzenie programu „MdM" zachęcą do zakupu mieszkania młode osoby. Już od przyszłego roku dużym inwestorem na rynku mieszkaniowym będzie Fundusz Mieszkań na Wynajem. Silniejsze ożywienie w branży budowlanej powinno mieć miejsce wraz z uruchomieniem kontraktów finansowanych z nowej perspektywy budżetowej Unii Europejskiej. Nastąpi to prawdopodobnie na przełomie 2014 i 2015 r. Silne zwyżki kursów akcji spółek budowlanych w 2013 r. odzwierciedlają wysokie oczekiwania w stosunku do tego segmentu rynku.