Marże deweloperów trzymają wysoki poziom

Podwyżki cen mieszkań rekompensują wyższe koszty wykonawstwa. Co koronawirus zrobi z rentownością?

W I kwartale średnia marża brutto ze sprzedaży notowanych na GPW i Catalyst deweloperów mieszkaniowych wyniosła 25,3 proc., co oznacza spadek o 1,8 pkt proc. względem analogicznego okresu zeszłego roku i powrót do rentowności notowanej w I kwartale 2018 r. Pod lupę wzięliśmy 14 spółek, które opublikowały sprawozdania.

O wynikach deweloperów decydują przekazania mieszkań. Ze względu na nierówny rozkład wydań w poszczególnych kwartałach najwłaściwiej jest analizować wyniki w ujęciu rocznym. Analizowani przez nas deweloperzy w całym 2019 r. zanotowali 26,2-proc. rentowność.

Zmiana na pozycji lidera

W poprzednich edycjach naszej cokwartalnej analizy pierwsze miejsce należało niezmiennie do działającego we Wrocławiu i Krakowie Lokum. Tym razem na czoło wysunęła się ogólnopolska Develia, raportując prawie 38-proc. rentowność.

– Wysoka marża jest efektem kilku współoddziałujących na siebie czynników. Podstawą jest profesjonalny zespół odpowiadający za realizację inwestycji od pozyskania gruntu, uzyskanie niezbędnych pozwoleń, nadzór nad budową, sprzedaż, aż do przekazania gotowych mieszkań nabywcy – komentuje Paweł Ruszczak, p.o. prezesa Develii. – Czynnikiem, który w bardzo dużym stopniu wpływa na sukces projektu i uzyskiwane marże jest dobór gruntów. Wieloletnie doświadczenie i dobra znajomość rynków, na których działamy, sprawia, że kupujemy tylko działki w lokalizacjach, które cieszą się zainteresowaniem klientów. W osiągnięciu wysokich marż pomaga też dywersyfikacja geograficzna i dostosowana skala działalności do liczby rynków, na których jesteśmy obecni. Działamy w największych miastach w Polsce, w każdym z nich realizując kilka projektów, co pozwala zoptymalizować lokalne struktury – podkreśla.

Lokum spadło na drugą lokatę, z wciąż bardzo wysoką średnią marżą ponad 35 proc. Firmie nie udało się powtórzyć wyjątkowego dokonania z I kwartału 2019 r., kiedy rentowność przebiła 43 proc. Spółka specjalizuje się w projektach o podwyższonym standardzie w stolicy Dolnego Śląska. Co w boomie było atutem, stało się ryzykiem: tegoroczny potencjał przekazań to w dużym stopniu wolne lokale w luksusowym projekcie zrewitalizowanego budynku historycznego szpitala.

Na trzecim miejscu znalazł się skoncentrowany na Warszawie Marvipol, który w poprzednich edycjach zestawienia raczej zajmował dalsze lokaty. – Nasza strategia zakłada marżę minimalną dla projektów mieszkaniowych na poziomie 20 proc. Znakomita większość projektów realizowanych w ostatnich latach przez grupę ten poziom rentowności przekraczała. W ostatnich dwóch latach średnia marża z ukończonych w tym okresie inwestycji wynosiła około 23 proc., co uważamy za solidny wynik – komentuje Grzegorz Kawecki, wiceprezes Marvipolu. – O wysokiej rentowności w I kwartale zdecydował korzystny miks przekazań – przewaga lokali z najrentowniejszych projektów, przekazania kilku szczególnie atrakcyjnych lokali w ramach inwestycji. W dłuższym okresie należy oczekiwać powrotu marż do poziomów bardziej zbliżonych do średniej z minionych lat – podkreśla.

Uwagę zwraca, że wysokie marże trzymają też deweloperzy działający na dużą skalę, mierząc liczbą sprzedawanych mieszkań.

Wpływ pandemii

Deweloperzy księgują w wynikach mieszkania przekazane klientom, a więc sprzedane znacznie wcześniej. Przyjmuje się, że między wprowadzeniem inwestycji do oferty (zazwyczaj w chwili rozpoczęcia budowy) a jej oddaniem mijają przeciętnie dwa lata. Fundamentem obecnych wyników są zatem projekty rozpoczynane najpóźniej na początku 2018 r. Przypomnijmy, że w II połowie 2017 r. w rynek budowlany uderzył skokowy wzrost kosztów wykonawstwa. Trzymanie wysokich marż świadczy o tym, że deweloperzy sprawnie przerzucają wzrost kosztów na ceny mieszkań.

Pytanie, jak na przyszłe wyniki – mowa o perspektywie 2022 r. – wpłynie pandemia. Konsekwencje lockdownu i spowolnienia to niższa sprzedaż mieszkań i spadek tempa wprowadzania nowych projektów do oferty. Na razie jednak spółki nie obniżają cenników.

Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, w przyszłych wynikach można się spodziewać słabszej rentowności.

– Powodem jest spadek sprzedaży, a więc koszty stałe rozłożą się na mniej sprzedanych lokali. Do tego nic nie wskazuje na to, aby spaść miały ceny działek, robocizny i materiałów, co znowu oznacza presję na marże. Jeśli do tego deweloperzy będą szerzej stosować różne elementy wsparcia sprzedaży – takie jak dodawanie do mieszkań tańszych lub darmowych miejsc postojowych czy komórek lokatorskich, sprzedawać będą promocyjne pakiety wykończeniowe, a w ostateczności zgadzać się na większe negocjacje – to mamy receptę na spadek marż. Nie spodziewam się jednak poważniejszych spadków cen nowych mieszkań ze względu właśnie na relatywnie stałe koszty wytworzenia, ograniczenie nowych inwestycji czy fakt, że deweloperzy mają w ofertach relatywnie niewiele mieszkań – mówi Turek.

Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator, zwraca uwagę, że co prawda w marcu i kwietniu deweloperzy informowali o załamaniu sprzedaży, ale w ostatnich dniach pojawia się coraz więcej pozytywnych informacji o stopniowym powrocie popytu.

– Co prawda nawet mimo kolejnej obniżki stóp procentowych zainteresowanie potencjalnych nabywców lokalami powinno być wciąż niższe niż przed pandemią, to jednak moim zdaniem deweloperzy dostosują się do sytuacji przez ograniczenie podaży. Mniejsza liczba wprowadzanych do realizacji inwestycji umożliwi deweloperom lepsze zarządzanie cennikiem w celu ochrony marż, nawet kosztem niższej sprzedaży – mówi Mucha. – Mimo istotnych wahań gospodarczych na skutek Covid-19 deweloperzy nie zdecydowali się na znaczące obniżki cen lokali. Część zachęcała klientów różnego rodzaju promocjami, np. darmową komórką czy elastyczniejszymi harmonogramami płatności. Moim zdaniem te działania miały charakter incydentalny, który nie przełoży się istotnie na spadek przychodów firm – dodaje. Zdaniem eksperta ewentualnych spadków cen można bardziej doszukiwać się u mniejszych deweloperów, którym w najbliższym czasie mogą doskwierać problemy z płynnością.

Mucha nie spodziewa się znaczących wahań, jeśli chodzi o koszty. Zdecydowana większość deweloperów ma bogate banki ziemi, w dużej mierze kupowane po atrakcyjnych cenach. Z rynku docierają też sygnały o stabilizacji cen materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa. Problem może się pojawić, jeśli chodzi o dostęp do finansowania, ponieważ rynek obligacji korporacyjnych jest znacznie bardziej wymagający, a banki są bardziej restrykcyjne przy udzielaniu kredytów na projekty deweloperskie.

Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym w CBRE, ocenia, że sytuacja branży deweloperskiej jest relatywnie dobra. – W czas pandemii weszliśmy bez oznak nadpodaży, zaawansowane inwestycje wykazują wysokie wskaźniki przedsprzedaży, a popyt w pierwszych miesiącach roku pozostawał wysoki pomimo rosnących cen. Dla wysokości marż w najbliższych kwartałach kluczowe znaczenie będzie miało planowe zakończenie realizacji budowanych mieszkań przy założonych kosztach i możliwość terminowego przekazywania ich nabywcom. Obecnie firmy deweloperskie, pomimo zmniejszenia liczby osób pracujących na budowach i dodatkowych kosztów związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa pracy, nie raportują szczególnych utrudnień w zgodnej z planem realizacji inwestycji – mówi Mikulska. – Zwraca uwagę fakt, że deweloperzy zareagowali na ograniczenie popytu, wstrzymując rozpoczynanie nowych inwestycji. Może to sugerować, że w sytuacji kryzysu rozwiązaniem z wyboru będzie ograniczenie skali działalności firm deweloperskich przy próbie utrzymania efektywności na zbliżonym poziomie. Prawdopodobnie deweloperzy będą musieli jednak zaakceptować zmniejszenie tempa sprzedaży mieszkań i wzrost kosztów operacyjnych czy utrudnienia w pozyskaniu finansowania nowych projektów. Część deweloperów zdecyduje się poszukać współpracy z inwestorami instytucjonalnymi, zainteresowanymi uruchomieniem projektów w sektorze mieszkań na wynajem – podsumowuje.

Rentowność deweloperów mieszkaniowych z rynku kapitałowego Marża brutto ze sprzedaży (proc.)