Dom Development jest w trakcie badania due diligence biznesu mieszkaniowego Bumy, którego zakup przyspieszyłby rozwój grupy w Krakowie – tak jak nabycie Euro Stylu pozwoliło wejść na rynek trójmiejski. Robyg jest w trakcie przejmowania przez fundusz TAG Immobilien. – Niemcy uprzednio kupili Vantage, bo ich celem jest budowa dużego portfela mieszkań na wynajem. Ogłoszono też wezwanie na Develię – spółka private equity Metric Capital Partners uważa, że na tym świetnie zarobi. Deweloperski rynek M&A jest gorący z różnych powodów. Czy konsolidacja nabierze tempa i skali?
Wzrost organiczny ma granice
– Naszym zdaniem rynek będzie się konsolidował, co sugerujemy już od co najmniej kilku kwartałów – mówi Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – Głównym czynnikiem sprzyjającym konsolidacji są w naszej ocenie bariery dalszego wzrostu, którymi są głównie ograniczona dostępność gruntów oraz chłonność rynków. Powyższe problemy prawdopodobnie nie dotykają małych podmiotów w branży, lecz w przypadku dużych deweloperów od kilku lat bariery dalszego wzrostu są coraz bardziej widoczne. Stąd wchodzenie do innych miast przez przejęcia, również mniejszych podmiotów, stanie się coraz bardziej naturalne – dodaje. Zdaniem eksperta deweloperzy będą rozszerzać działalność poza sześć największych aglomeracji, na rozwijające się miasta średniej wielkości, które nie są jeszcze rynkami tak mocno konkurencyjnymi i pozwalają na dalszy rozwój oraz realizację dobrych marż. Tym samym deweloperzy będą szukali ciekawych przedsiębiorstw do przejęć.
– Drugim ważnym aspektem w kontekście akwizycji jest pojawienie się w Polsce rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.). Podmioty z krajów rozwiniętych, które zaczynają dynamicznie wchodzić nad Wisłę, dysponują istotnymi przewagami np. w zakresie kosztów finansowania, co przy zachowaniu satysfakcjonującej rentowności kapitału, która z kolei jest wyższa niż w krajach np. Europy Zachodniej, pozwala angażować się kapitałowo w deweloperów w Polsce. Sądzimy więc, że w tym roku będziemy świadkami takich transakcji. Niewiadomą pozostaje w zasadzie tylko kwestia, czy bardziej aktywne będą podmioty zainteresowane działalnością na rynku PRS czy może jednak tradycyjni deweloperzy mieszkaniowi nastawieni na zwiększanie skali – podsumowuje Mucha.
Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ, również uważa, że konsolidacja deweloperów mieszkaniowych w Polsce będzie postępować, a nawet przyspieszy. – W ciągu ostatnich kilku lat nastąpiło sporo dużych akwizycji, ale rynek pozostaje bardzo rozdrobniony. Obecnie deweloperzy skarżą się na niską podaż gruntów i opóźnienia w wydawaniu pozwoleń administracyjnych. Dalszy wzrost organiczny jest przez to mocno ograniczony. Niektórzy deweloperzy odnotowali w 2021 r. wręcz spadek sprzedaży mimo rekordowego popytu – mówi Wewiórski. – Z moich ustaleń wynika, że większość spółek analizuje potencjalne cele akwizycji praktycznie na bieżąco. Celem przejęcia nie jest zakup organizacji jako takiej czy know-how, ale po prostu zakup banku gruntów. Najlepiej takiego, który może szybko trafić do produkcji – podkreśla.
Analityk zaznacza, że ciekawie wygląda sytuacja na rynkach regionalnych. Kiedyś miasta poza „wielką szóstką" nie były na radarach dużych graczy, dlatego ośrodki jak Rzeszów, Toruń, Skierniewice czy Lublin stały się areną działalności średnich deweloperów. – Sytuacja może się szybko zmienić, bo zgłaszany popyt, marże realizowane na tych rynkach i często sprawność oraz szybkość w działaniu lokalnych władz dają dużym firmom deweloperskim do myślenia – mówi Wewiórski.
