Budownictwo

Rynek mieszkań: przesilenie, ale nie pęknięcie bańki?

Mieszkań sprzedaje się jak nigdy wcześniej, ale popyt przewyższa podaż, co w połączeniu z rosnącymi kosztami wykonawstwa wpływa na wzrost cen. Według JLL taki stan utrzyma się w najbliższym czasie.
Foto: Adobestock

Nie ma mocnych na polski rynek mieszkaniowy. W II kwartale w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy powtórzyli rekord z I kwartału br. i sprzedali 19,5 tys. lokali – wynika z monitoringu JLL. Za nami najlepsze półrocze w historii branży, która sprzedała 39 tys. lokali. Eksperci spodziewają się, że w całym roku deweloperzy znajdą nabywców na 72,9 tys. lokali, czyli porównywalnie z rekordowym 2017 r., a przecież jesteśmy na zupełnie innym poziomie, jeśli chodzi o ceny mieszkań. O tym, jak rozpędził się rynek, niech świadczy fakt, że w styczniu eksperci JLL spodziewali się całorocznej sprzedaży rzędu 55 tys. lokali.

Rekordowa sprzedaż odbywa się w warunkach przewagi popytu nad podażą – to widać już we wszystkich sześciu aglomeracjach – czego konsekwencją jest wzrost cen. Według ekspertów JLL trudno oczekiwać, by ten stan rynku miał się w najbliższym czasie zmienić. Tylko ze względu na trudności z płynnym uzupełnianiem oferty przez firmy II półrocze ma wypaść pod względem sprzedaży nieco słabiej niż pierwsze.

Gra popytu i podaży

Na koniec czerwca deweloperzy mieli w ofercie 37,8 tys. mieszkań, czyli najmniej od jesieni 2010 r., przy czym wtedy sprzedawano kwartalnie kilka tysięcy lokali, a nie prawie 20 tys. Gdyby dziś deweloperzy przestali wprowadzać nowe mieszkania, oferta rozeszłaby się w nieco ponad dwa kwartały, a za zdrowy wskaźnik przyjmuje się cztery–pięć kwartałów. Szczególnie źle wskaźniki wyglądają w Warszawie.

Wzmożony popyt to konsekwencja rekordowo niskich stóp procentowych. Jak wskazuje Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, ci, którzy kupują pierwsze mieszkanie na własny użytek, korzystają z wyjątkowo tanich kredytów. Banki chętnie pożyczają, bo sytuacja na rynku pracy jest dobra. Poza tym, wciąż mieszkaniówka traktowana jest jak bezpieczna przystań (po uruchomieniu w przyszłym roku Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego to poczucie może tylko wzrosnąć). Lokale kupują ci, którzy liczą na przechowanie wartości kapitału w średnim i dłuższym terminie, jak i ci, którzy grają na wzrost cen. Stale obserwowane podwyżki zachęcają do kupowania wcześniej niezdecydowanych, bo nie zanosi się, by trend miał się odwrócić.

Foto: GG Parkiet

Dziś ceny są pochodną niskiej podaży. Deweloperzy gonią popyt, ale barierami są niska dostępność gruntów, wzrost cen materiałów i wykonawstwa oraz długie procedury administracyjne. Co prawda dane GUS pokazują wzrost liczby mieszkań w projektach uruchamianych i tych, które otrzymują pozwolenie na budowę, ale dotyczy to w dużej mierze aglomeracji spoza wielkiej szóstki.

Widać coraz większą skłonność deweloperów do wprowadzania mieszkań na rynek partiami, by elastycznie reagować na zwyżki kosztów. A na horyzoncie kolejne kosztotwórcze czynniki, m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i ostrzejsze standardy energetyczne budynków (weszły w tym roku, ale branża zbudowała zapas pozwoleń i buduje jeszcze na starych zasadach).

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, wiceprezesa JLL, inicjatywy takie jak „grunt za lokal" są niewystarczające, również specustawa nie przyniosła pożądanych rezultatów. Państwo oraz samorządy powinny zatem zadbać o zwiększenie podaży ziemi m.in. wciąż uwięzionej pod Mieszkanie+.

Ekspert dodał, że niesłuszne jest obwinianie funduszy z rynku najmu instytucjonalnego (PRS) o pogarszanie sytuacji: zdejmowanie z rynku podaży i nakręcanie cen. Skala transakcji pakietowych (najczęściej w formule forward, czyli rozłożonych na lata zamówień) jest bowiem niewielka wobec skali rynku.

Tańsze zamienniki

W II kwartale średnie ceny mieszkań w ofercie w Warszawie doszły już do niemal 12 tys. zł za mkw. – to o ponad 4 proc. więcej kwartał do kwartału i 10 proc. więcej rok do roku. O 4–5 proc. kwartał do kwartału wzrosły ceny w pozostałych aglomeracjach.

Na spadek cen nie ma co liczyć, biorąc pod uwagę choćby rosnące koszty ziemi, wykonawstwa. Zdaniem Kirejczyka klasyczne pęknięcie bańki, czyli masową wyprzedaż mieszkań i tąpnięcie cen, trudno sobie wyobrazić. Siła nabywcza (rozumiana jako to, ile mkw. kupimy z przeciętną pensję) co prawda spada od kilku lat, ale nie jest to jeszcze dramatyczny poziom. Jeśli zaczniemy dochodzić do sufitu, po prostu spadnie dostępność lokali. Deweloperzy raczej zdecydują się na zmniejszenie podaży i trzymanie cen.

Można ewentualnie spodziewać się spadku średniej ceny w perspektywie kolejnych lat – część firm może bowiem zacząć budować mieszkania tańsze, ale kosztem jakości: na obrzeżach aglomeracji i w niższym standardzie.

Rynkowa elita

Deweloperzy z rynku kapitałowego w II kwartale sprzedali ponad 7,3 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej kwartał do kwartału, choć za wzrost tej grupy odpowiadają Atal i Robyg – większość pozostałych spółek uzyskała wysoką sprzedaż, ale nie tak dobrą jak w I kwartale br. Zdaniem Kirejczyka spadek sprzedaży kwartał do kwartału to głównie efekt kłopotów z uzupełnianiem oferty.

W całym półroczu sprzedaż wyniosła 14,2 tys. mieszkań, o 91 proc. więcej niż w osłabionym lockdownem analogicznym okresie 2020 r.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.