Priorytetem są marże, a nie wielkość sprzedaży

Celowo spowolniliśmy tempo sprzedaży, by uzyskiwać jak najefektywniejsze ceny - mówi w Parkiet TV Boaz Haim, prezes Ronson Development.

Ronson obchodzi w tym roku 20-lecie działalności w Polsce. Przez te lata na rynku wiele się wydarzyło, ale my skupmy się na obecnej sytuacji, ponieważ temperatura na rynku jest coraz wyższa. Kilka dni temu mieliśmy rocznicę upadku Lehman Brothers, co prowadzi do nieuchronnego pytania: czy istnieje obecnie ryzyko powstania bańki w mieszkaniówce? Ceny mieszkań rosną, a tempo wzrostu przyspiesza. Brakuje podaży, a popyt jest duży. Pieniądze trafiają z kont bankowych na rynek nieruchomości, wolumen i wartość kredytów hipotecznych są rekordowo wysokie. Czy taki popyt jest zdrowy, czy istnieje ryzyko wystąpienia bańki?

Przede wszystkim słowo „bańka" ma negatywną konotację, jeśli chodzi o to, wydarzyło się w przeszłości, więc wolę nie używać tego sformułowania. Obserwujemy wzrost popytu, po części jest to pozytywne zjawisko, ponieważ zobaczyliśmy, że inwestowanie w rynek mieszkaniowy jest bezpieczne. Fakt, że rozpoczęcia budowy zwolniły, mamy opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na budowę, a ceny działek dramatycznie rosną - to jest negatywny wynik tej sytuacji. Nie sądzę, abyśmy mieli bańkę, rynek jest we wzrostowej fazie i mam nadzieję, że ten wzrost będzie umiarkowany, a nie dramatyczny. Nie widzę powodów, by ceny mieszkań miały spadać, ale mam nadzieję, że ludzie nie będą finansować zakupów w jakiś niebezpieczny, ryzykowny sposób. Nie wierzę jednak, że nastąpi powtórka z historii, kiedy to ludzie nie mieli możliwości spłacania kredytów hipotecznych,

Ronson to firma średniej wielkości w porównaniu z innymi deweloperami z GPW, w ostatnich latach sprzedawaliście blisko 800 mieszkań rocznie, a w 2020 roku było to ponad 900. Pandemia nie zachwiała waszymi wynikami, I połowa tego roku była fantastyczna dla całego rynku i samego Ronsona, sprzedaliście ponad 600 mieszkań. Czy może pan zdradzić, jak wygląda sytuacja w III kwartale?

W I kwartale 2021 r. ustanowiliśmy nowy rekord, ale naszą strategią jest nie dać się ponieść rynkowemu szaleństwu. Jeszcze przed końcem II kwartału rozpoczęliśmy pewne działania mające na celu spowolnienie tempa sprzedaży. Naszą strategią na dziś jest uzyskanie jak najbardziej efektywnej ceny sprzedaży każdego mieszkania. Nie skupiamy się na liczbie sprzedawanych lokali, nie patrzymy, czy jest to 700, 900 czy 1000 rocznie. Jesteśmy skoncentrowani na marżach.

Nie zdradzając zbyt wiele, celowo nie dążyliśmy do uzyskiwania takiej samej sprzedaży, co w I kwartale, mimo że cały rynek może wyglądać inaczej. Skupiamy się bowiem na tym, by sprzedawać w odpowiednim tempie.

Oczywiście nie wiemy, jaka jest obecna marża. Możemy zajrzeć do sprawozdań finansowych, ale one pokazują sytuację sprzed około dwóch lat. W I połowie 2021 r. w projekcie City Link rentowność wyniosła ponad 40 proc., z drugiej strony mamy Panoramikę z poziomem 6 proc. Średnia marża dla wszystkich projektów wyniosła poniżej 20 proc. Jak wygląda obecna rentowność?

Niestety nie mamy projektów podobnych do CityLink, ale na szczęście nie mamy kolejnej Panoramiki. Dążymy, aby nasze marże były dwucyfrowe i żeby z przodu była dwójka. Spodziewam się, że marże będą mniej więcej na tym poziomie.  Nie zapominajmy, że co prawda w ostatnim czasie rosną ceny mieszkań, ale także również koszty budowy. Mimo, że mamy ustalone ryczałtowe wynagrodzenie w umowach z generalnymi wykonawcami, to dostajemy od nich wiele próśb o waloryzację cen ze względu na dodatkowe koszty. Uważnie monitorujemy sytuację. Podsumowując, oczekujemy, że marże będą dwucyfrowe, w okolicach 20 proc., nad tym pracujemy.

Przejdźmy do banku ziemi, który jest szczególnie duży w Warszawie, „trudnym" obecnie mieście pod względem uzyskiwania pozwoleń, czy dostępności działek. Macie dwa duże projekty w toku, czyli Miasto Moje i Ursus Centralny Ten pierwszy w szóstej, drugi w drugiej fazie. Czy te dwa źródła sprzedaży wkrótce wyschną, jak duży jest ich potencjał?

Nadal mają potencjał. Miasto Moje ma przed sobą jeszcze co najmniej dwa etapy, zakupiliśmy także dodatkowe działki na Białołęce, zapewniając kontynuację działań w tej dzielnicy. Ursus to projekt jeszcze na co najmniej kolejne cztery etapy. Na początku tego roku kupiliśmy kolejne grunty w tej dzielnicy, co zapewni nam mniej więcej podobną skalę pracy i kontynuację obecności w tej części miasta.

Bardzo trudno jest kupić dziś dobre tereny, ale mamy bardzo duży bank ziemi liczący 4200 mieszkań.

Przejdźmy do PRS - w Polsce najem instytucjonalny wciąż raczkuje, ale na rynku pojawia się wielu nowych graczy. Deweloperzy mogą na różne sposoby pracować przy takich projektach. Jakie jest podejście Ronsona do PRS? Czy to przyszłość polskiej mieszkaniówki?

Nie wiem, czy to przyszłość dla polskiego rynku, bo jak się przekonałem Polacy lubią własność. Ale PRS to faktycznie wschodząca gwiazda. Uważnie monitorujemy ten rynek, na razie nie planujemy niczego konkretnego. Jeśli coś się zmieni, na pewno to ogłosimy.

ESG i cała filozofia „zielonego budownictwa", zyskują coraz większe znaczenie na rynku. Jakie jest wasze podejście do najnowszych trendów, także tych proekologicznych?

Odpowiem w szerszym kontekście. We wszystkich projektach zawsze wprowadzamy jakąś wartość dodaną, zawsze staramy się ulepszać projekty i dawać naszym klientom coś więcej niż mieszkania. Staramy się stworzyć odpowiednie środowisko. Widzimy, że klienci szukają takich dodatkowych wartości. Oczywiście, idziemy zgodnie z eko-trendami, które zyskują na znaczeniu i popularności, czy to zielone dachy, zielone przestrzenie wspólne, stacje ładowania samochodów elektrycznych itp. To jest kierunek, w którym należy iść. Wszyscy wiemy, jak ważne jest dbanie o środowisko i eko-życie. Kiedy przyjechałem do Polski, bardzo często podnoszono tu tego typu kwestie.

Świętujecie 20-lecie działalności Ronsona w Polsce. Jaka pana zdaniem rynek mieszkaniowy i sama firma mogą wyglądać za powiedzmy nie dwie dekady, ale pięć lat?

Jeśli chodzi o rynek, to myślę, że jest on dziś w bardzo dobrej sytuacji, popyt rośnie, mam nadzieję, że podaż go dogoni, że będzie więcej działek dostępnych pod zabudowę, a procedury związane z pozwoleniami na budowę będą prostsze. Z punktu widzenia firmy, naszym głównym celem jest kontynuacja umiarkowanego i zrównoważonego rozwoju. Chcemy robić to, co dobrze umiemy - tylko lepiej. W ciągu 20 lat zrealizowaliśmy 32 projekty, ponad 10 tys. lokali w czterech miastach. Mamy bardzo dobre wyniki finansowe, chcielibyśmy je utrzymać, a nawet jeszcze poprawiać. Chcemy zachować pozycję może nie największego dewelopera na rynku, ale znaczącego. Powinniśmy być oceniani na podstawie wyników finansowych, a nie liczby sprzedawanych mieszkań. Bardzo cieszymy się, że rynek postrzega nas jako liczącą się siłę.