Deweloperzy dobrze przygotowani na spowolnienie

Wskaźniki zadłużenia deweloperów mieszkaniowych na koniec czerwca prezentowały się niżej niż rok i dwa lata wcześniej, za to wskaźniki płynności gotówkowej wzrosły. A to oznacza dobre przygotowanie do spadku popytu.

O spadającej sprzedaży mieszkań mówi i pisze się coraz więcej, szczególnie w kontekście raportów sprzedażowych za III kwartał br., w którym deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW zakontraktowali o 44 proc. mniej lokali niż w analogicznym okresie ub.r. Może to dla nich oznaczać niższe zyski w przyszłości, bo należy liczyć się z tym, że spółki zdecydują się na pewne spowolnienie w uruchamianiu nowych projektów, skoro aktualne jeszcze się nie sprzedały. Taka perspektywa naturalnie może martwić akcjonariuszy, ale od strony bilansów sytuacja nie jest szczególnie niepokojąca, zwłaszcza dla wierzycieli.

Płynność przede wszystkim

Tylko dwóch deweloperów mieszkaniowych, z 28, których obligacje notowane są na Catalyst, zanotowało na koniec czerwca poziom płynności gotówkowej, który określamy mianem krytycznie niskiego (poniżej 0,2). BBI Developement i Vantage Development mogły od ręki spłacić odpowiednio 5 proc. i 7 proc. krótkoterminowych zobowiązań i to pomniejszonych o zaliczki wpłacone przez klientów. Ale w przypadku tych akurat firm to standardowe wartości. Vantage, kontrolowany przez niemiecki TAG Immobilien, finansuje się krótkoterminowymi pożyczkami właścicielskimi, zaś BBI od lat spłaca obligacje, emitując kolejne serie, w których oferuje stopniowo coraz wyższe kupony. Papiery kontrolują fundusze inwestycyjne, którym aktualnie nie brakuje środków, więc prawdopodobnie będą zainteresowane kolejnym rolowaniem.

Średni wskaźnik płynności gotówkowej dla wszystkich deweloperów to 1,30. W rzeczywistości 16 firm mogło pochwalić się tak dobrą sytuacją płynnościową, która oczywiście od czerwca mogła się już zmienić np. przez wypłaty dywidend i zaangażowanie w inwestycje. Ale ważne jest także co innego – tylko w pięciu przypadkach (plus BBI) wskaźnik płynności gotówkowej obniżył się w skali roku. Lecz sytuacja ta dotyczyła trzech największych firm (Archicom, Develia, Dom Development), które pozyskują finansowanie łatwo i tanio, Cordii, której wskaźnik i tak utrzymał wartość powyżej 1,0 oraz i2 Development, które w lutym obligacje wykupuje.

Długi nie tak istotne

Na koniec czerwca siedmiu deweloperów mogło pochwalić się przewagą zgromadzonej gotówki nad sumą zobowiązań finansowych, co oznacza, że byli w stanie od ręki spłacić wszystkie obligacje, kredyty, pożyczki itp. Tylko w trzech przypadkach suma takich zobowiązań przekraczała wartość kapitału własnego, przy czym w dwóch przypadkach wyłączenie pożyczek właścicielskich sprowadzało wskaźnik poniżej średniej. Trzecim jest HM Inwest, także współfinansowany przez właścicieli, ale po wyłączeniu ich pożyczek dług netto nadal przekraczałby 1,0x kapitału własnego.

Największe firmy od lat (od poprzedniego kryzysu mieszkaniowego) pilnują, by wskaźnik ten nigdy nie oddalał się za bardzo od 0,0x, czasem wartość zbliża się do 0,5x, co wynika z jednorazowych wydarzeń w rodzaju wypłaty nieprzeciętnie wysokiej dywidendy lub zakupu dużej połaci gruntów.