Fundusze nie mają nowej oferty dla indywidualnych kupców

Polscy nabywcy wolą inwestować w nieruchomości na własną rękę. Formuła zamkniętych funduszy inwestycyjnych do tej pory nie sprawdziła się na naszym rynku.

Fundusze nieruchomości mają ogromne problemy ze sprzedażą portfela. Kolejnych dużych ofert dla inwestorów indywidualnych nikt nie planuje. – Nieruchomości nie cieszyły się ostatnio popularnością ze względu na stale spadające ceny. Oferty zamkniętych funduszy nieruchomości (FIZ) mogą oczywiście znów się pojawić na rynku, ale to zależy od koniunktury – prognozuje Paweł Grząbka, właściciel firmy doradczej CEE Property Group. Dziś do kupienia pozostają ewentualnie certyfikaty na rynku wtórnym, których stawki zaczynają się od 700–800 zł za sztukę. Nie wzbudzają jednak większego zainteresowania. Inwestorów odstrasza nie tylko dotychczasowe niepowodzenie FIZ. Jak bowiem zauważa Michał Koślacz, przedstawiciel zarządu Grupy Capital Park, na rynku nie ma dziś atrakcyjnych ofert, które gwarantowałyby regularnie wypłacaną dywidendę.

Trudny rynek

Największe fundusze, które rozpoczęły działalność w latach 2006–2008, dały możliwość inwestowania głównie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. Później skoncentrowały się już tylko na obiektach komercyjnych. – Niestety,  dziś niektóre wyceny wykazują nawet straty nominalne, nie wspominając już o inflacji – podkreśla Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment.

Zdaniem Koślacza fundusze nieruchomościowe przyjęły zbyt krótki okres działania, przewidując pięć lat na wyjście z inwestycji. – Takie podmioty powinny założyć w statutach nieokreślony czas. Dzięki temu spokojnie przeczekałyby kryzys. Ponadto nasz rynek nieruchomości ciągle znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Nie mamy nawet odpowiednich ram prawnych, by mógł się w pełni rozwinąć. Na przykład w Polsce nie mają szans fundusze typu REIT (Real Estate Investment Trust), które wypłacają udziałowcom dywidendę z zysków z najmu nieruchomości, bez konieczności odprowadzania podatku dochodowego. REIT-y napędzały zagraniczne rynki już w latach 60. – opowiada Koślacz.

Według Madeja trudno dziś zgromadzić kilkadziesiąt milionów złotych z rynku detalicznego na FIZ inwestujący w nieruchomości, a koszty przygotowania takiego produktu są znaczne. – Wprawdzie rynek komercyjny w ostatnich dwóch latach pozostawał w dobrej kondycji. Jednak inwestorzy nie byli skorzy do wykładania kapitału ze względu na słabe wyniki funduszy  inwestujących w obiekty komercyjne. Do tego należy dodać ogólną awersję do rynku nieruchomości. W konsekwencji instytucje posiadające możliwości tworzenia FIZ-ów koncentrują się na innych produktach, np. w złocie czy w surowcach – twierdzi Madej.

Niektóre podmioty próbowały szczęścia na zagranicznych rynkach, szukając ofert np. w Bułgarii czy Rumunii, a więc krajach stosunkowo tanich, z potencjałem do wzrostu cen nieruchomości. Jednak również bez większego powodzenia. – Klienci chcą znać i rozumieć rynek, w jakim mają być lokowane ich środki. Dlatego nikt nie odważył się na uruchomienie funduszy inwestujących np. pieniądze Polaków w Brazylii czy innych dalekich rynkach, gdzie roczne wzrosty cen są nawet dwucyfrowe – opowiada Madej.

Mieszkania i apartamenty

Od czasu recesji na rynku reklamują się alternatywne podmioty proponujące grupowe inwestowanie w nieruchomości. Działają w oparciu o zasadę „kupuj na dołku, zarabiaj na wzrostach". Jednak i te podmioty zdaniem Madeja są w stanie zbudować niewielkie portfele, rzędu co najwyżej kilkunastu milionów złotych.

Piotr Suchodolski, przedstawiciel firmy Wealth Solutions, przekonuje jednak, że grupowe inwestycje, w których inwestorzy z profesjonalnym zarządzającym dokonują wspólnych zakupów na rynku nieruchomości, mają szansę na dalszy rozwój w obecnych realiach rynkowych. – Ich plusem jest to, że inwestorzy dysponujący mniejszym kapitałem mogą nabywać nieruchomości, których indywidualnie nie byliby w stanie kupić ze względu na wielkość potrzebnych do tego środków. Takie spółki celowe mogą z powodzeniem inwestować w grunty, projekty komercyjne czy ekskluzywne projekty mieszkaniowe. Zresztą, ten mechanizm również z powodzeniem może być stosowany poza rynkiem nieruchomości, wszędzie tam, gdzie grupa mogłaby znieść bariery pojawiające się przed inwestorem indywidualnym – zapewnia Suchodolski.

Samodzielnym inwestorom pozostają natomiast najłatwiejsze produkty, czyli mieszkania lub apartamenty wakacyjne. – Wciąż można czerpać zyski z najmu dobrze wybranego mieszkania, jednak nie będą one tak spektakularne jak te osiągane do 2008 r. – zauważa  Suchodolski.

Najpopularniejszą ofertą na mieszkaniowym rynku inwestycyjnym są od kilku lat dwa pokoje do 50 mkw., w dobrej lokalizacji, czyli blisko centrum miasta. Z jednej strony – na takie mieszkania najłatwiej można znaleźć najemcę, z drugiej – najłatwiej je sprzedać. Biorąc pod uwagę koszty transakcji, podatek z tytułu najmu, koszty eksploatacyjne czy ewentualnych remontów lokalu, roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji np. w Warszawie wynosi średnio około 5 proc. Suchodolski poleca również bezpośrednie inwestycje w apartamenty wakacyjne, nie tylko w Polsce, ale w innych krajach unijnych. W Hiszpanii takie lokale kosztują dziś 3–4 tys. euro (12,6–16,8 tys. zł) za mkw. Najatrakcyjniejsze propozycje czekają natomiast na inwestorów w Bułgarii, gdzie apartamenty bezpośrednio nad morzem kosztują średnio 1,5–2 tys. euro (6,3–8,4 tys. zł) za mkw.

– Niektórzy deweloperzy oferują sprzedaż apartamentu z opcją wynajmu. Kupujący otrzymuje odpowiedni rabat od ceny nabycia i oddaje zarządzającemu na uzgodniony okres klucze do mieszkania. W umowie strony określają zryczałtowane przychody dla właściciela nieruchomości – mówi Suchodolski.

Koślacz proponuje inwestycje w powierzchnię handlową, która jednak wymaga już dość dużego wkładu finansowego, sięgającego co najmniej 0,5 mln zł. Zyski z tej inwestycji są jednak wyższe niż z najmu mieszkań, dochodząc do 8 proc. w skali rocznej. – Teraz jest dobry moment na inwestowanie w nieruchomości. Należy kupować, a nie sprzedawać – podkreśla.

Z kolei za niezwykle trudny uchodzi w obecnych czasach rynek ziemi.

- Grunty nie generują żadnych bieżących zysków. Samo uzyskanie pozwolenia na budowę może ciągnąć się przez dwa lata, kolejne lata zajmie proces inwestycyjny, a następnie jego komercjalizacja – opowiada Koślacz.

Wyjątkiem, zdaniem Suchodolskiego, są grunty rolne, które cały czas drożeją. Według danych firmy Savills w latach 2008–2010 ich cena podskoczyła w Polsce aż o 361 proc. Tylko w ciągu 2012 r. – jak podaje ANR – ziemia podrożała o 12 proc. Tendencja ta w najbliższych latach powinna się utrzymać. – W tym sektorze również można wejść do grupy inwestycyjnej. Na podstawie transakcji już przeprowadzonych przez spółki celowe zorganizowane przez Wealth Solutions zysk można szacować nawet na 20 proc. w skali roku, przy inwestycji obliczonej na pięć lat – zapewnia Suchodolski.

[email protected]

Tomasz Błeszyński, doradca rynkowy

Fundusze skupiają się głównie na powierzchni komercyjnej, gdyż mieszkaniówka nie jest zbyt rentowna, a w dodatku kłopotliwa.  Ale i tak dzisiejsza oferta na rynku FIZ nie jest zbyt bogata. Te propozycje, które się pojawiają, są mało atrakcyjne. Głównie są to produkty sprzedawane z tzw. macierzystych jednostek, tzn. fundusz jest udziałowcem jakiegoś inwestora czy dewelopera, w pierwszej kolejności próbują sprzedać ten wspólny „towar" klientowi. Zyski z takiej formy lokaty kapitału trudno obliczyć. Po kryzysie w USA FIZ stały się bardzo ostrożne w zakresie inwestowania w nieruchomości, które są produktem, narażonym na wahania koniunktury i silnie powiązanym z gospodarką. Kryzys zawsze boleśnie weryfikuje tego typu inwestycje. Niemniej jednak fundusze dalej będą dywersyfikować ryzyko inwestycji, budując swój portfel m.in. w nieruchomościach. Pozostaną jednak niszowym graczem na tym rynku.