Coraz goręcej na rynku mieszkań z drugiej ręki

Atrakcyjnie wycenione mieszkania sprzedają się nawet w kilka godzin. Wielu klientów tylko wypatruje okazji.

O wyraźnym ożywieniu na rynku wtórnym mówi Renata Cimaszewska, członek zarządu m2 Group z Warszawy. – Pomimo coraz większej oferty deweloperów mieszkania używane wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem – zauważa. – Dobra koniunktura powinna się utrzymać również w nadchodzących miesiącach. Część klientów chce zaciągnąć kredyt na starych warunkach, przed podniesieniem minimalnego wkładu własnego do 20 proc. Nie jest to jednak czynnik determinujący. Zdecydowana większość klientów, bo ok. 70 proc., kupuje mieszkania za gotówkę lub posiłkuje się niewielkim kredytem.

Chwilowa panika

– Koniec roku przynosi zwykle więcej transakcji niż poprzednie kwartały. To najgorętszy okres w roku – dopowiada Joanna Lebiedź, pośredniczka z RE/MAX Action. – Od pamiętnej paniki i owczego pędu w latach 2006–2007 na rynku wtórnym mamy do czynienia z pogłębiającym się spadkiem cen. Do tego dochodzi zmniejszająca się zdolność kredytowa klientów.

Zdaniem Joanny Lebiedź wzrost minimalnego wkładu własnego od stycznia 2017 r. może wywołać chwilową panikę. – Takie zmiany sztucznie napędzają rynek, który po krótkiej panice zapada w letarg i czeka na ożywienie koniunktury – komentuje. A Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości, podkreśla, że dziś na rynku wtórnym sprzedaje się dużo i szybko. – Ruch od kilku miesięcy jest bardzo duży – mówi. – Rośnie liczba transakcji gotówkowych. Zdecydowana większość to zakupy inwestycyjne, dokonywane z myślą o wynajmie albo szybkiej odsprzedaży nieruchomości.

Browarczyk zwraca uwagę, że szybkie transakcje zdominowały dzisiejszy rynek. – Atrakcyjnie wycenione mieszkania sprzedają się nawet w kilka godzin. Szerokie grono klientów tylko wypatruje okazji – opowiada ekspert BIG Nieruchomości. – Wszelkie przetargi i licytacje, w których cena wywoławcza jest niższa od rynkowej, wzbudzają ogromne zainteresowanie inwestorów. Zdarza się, że przy takim trybie sprzedaży cena wzrasta nawet o sto procent.

Dane BIG Nieruchomości wskazują, że za gotówkę są dziś kupowane mieszkania z każdego segmentu. – Największą liczbę transakcji odnotowujemy w segmencie lokali popularnych. To mieszkania w blokach z płyty w centralnych dzielnicach – mówi Łukasz Browarczyk.

Renata Cimaszewska zauważa zaś, że rośnie zainteresowanie nieruchomościami luksusowymi. – Zakup apartamentu to nie tylko synonim prestiżu, ale też dobry sposób na lokowanie pieniędzy. Takie nieruchomości systematycznie zyskują na wartości, co oznacza gwarancję zysku przy ich odsprzedaży w przyszłości – zapewnia.

Joanna Lebiedź komentuje, że rynek nieruchomości jest nadal rynkiem kupującego. – Klient może marudzić, powoli poszukując mieszkania – mówi pośredniczka. – Dość szybko znajdują nabywców małe kawalerki i dwójki oraz kompaktowe mieszkania trzypokojowe, do 350 tys. zł. Tendencja wynika przede wszystkim z zaostrzanej przez banki polityki kredytowej. Po części jest też wynikiem masowej emigracji młodego pokolenia w poszukiwaniu stabilizacji ekonomicznej. Nie bez znaczenia są także coraz niższe wskaźniki demograficzne i starzenie się społeczeństwa – wyjaśnia.

Czekają na dopłaty

W  Warszawie, jak zauważa Renata Cimaszewska, członek zarządu m2 Group, zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe od 50 do 75 mkw., położone w centrum, stosunkowo blisko metra. Jest też wielu chętnych na lokale w Wilanowie.

W Bydgoszczy z kolei, jak opowiada Marek Kiełpikowski, szef agencji Arenda M. Kiełpikowski, na rynku znów pojawiają się młodzi klienci, którzy mają szansę na dopłaty z „MdM". – Chcą zawierać umowy przedwstępne z terminem realizacji w nowym roku – mówi. – Zainteresowanie mieszkaniami spełniającymi kryteria programu będzie rosło wraz ze zbliżającym się końcem roku. Być może także rozpowszechnianie informacji o wzroście wkładu własnego od nowego roku spowoduje zwiększanie się popytu.

Zdaniem Marka Kiełpikowskiego spadek liczby transakcji kredytowych jest po części wynikiem ostrej medialnej promocji wynajmu mieszkań jako alternatywy dla zadłużania się na lokale. – Winne są także banki, które piętrzą wymagania. Uzyskanie kredytu staje się coraz trudniejsze – podkreśla.

O spadającej zdolności kredytowej klientów mówi także Jakub Pająk, dyrektor działu finansowania w NowodworskiEstates. – Wynika to z sukcesywnych podwyżek marż oraz znacznie bardziej zachowawczych rekomendacji i regulacji obowiązujących sektor bankowy – wyjaśnia. – Nie wynika to więc z wysokości zarobków, lecz z coraz to większych obostrzeń i limitów przyjmowanych przez banki podczas analizy finansowej. Wprowadzane regulacje mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa potencjalnych kredytobiorców.

Nowe bariery

Na bydgoskim rynku wtórnym brakuje najpopularniejszych ofert, czyli kawalerek oraz mieszkań dwu- i trzypokojowych na pierwszym i drugim piętrze bloków z najlepszymi adresami.

– Mniej korzystnie położone mieszkania na ostatnich piętrach zalegają w ofercie mimo niskich cen – opowiada Marek Kiełpikowski. – Problemy ze sprzedażą stwarzają także większe, ponadstandardowe lokale. Rynek się rozwarstwia – ocenia szef bydgoskiej Arendy.

Szaleństwa spowodowanego zbliżającym się końcem roku na rynku krakowskim nie zauważa Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z Nieruchomości Łobzowskich. – Mam wielu klientów, dla których bariera już 10-proc. wkładu własnego jest trudna do pokonania. Zobaczymy, co się stanie po podniesieniu progu. Może z końcem roku ruch na rynku się zwiększy – nie wyklucza.

Także w Krakowie przybywa transakcji gotówkowych lub tych z większym udziałem gotówki. – Dużo jest transakcji wiązanych, czyli sprzedaż – kupno nieruchomości – opowiada Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Klient sprzedaje mniejszy lokal, dokłada i kupuje większy. Bywa też odwrotnie. Coraz więcej klientów kupuje mieszkania inwestycyjnie. To lepsze rozwiązanie niż lokata w banku. Tacy klienci zwykle kupują lokale za gotówkę.

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert firmy Emmerson Realty, ocenia z kolei, że duży ruch widać dziś i na rynku wtórnym, i na pierwotnym.

– Zbliżające się zmiany na rynku kredytowym mobilizują klientów do zakupów jeszcze w tym roku – mówi Skoczeń. – Za gotówkę kupują przede wszystkim inwestorzy. Nadal największym powodzeniem cieszą się mieszkania o powierzchni 30–50 mkw.

[email protected]