Nir Netzer, Ronson Development: Koszty zadecydują o tempie wzrostu rynku

Nir Netzer, z prezesem Ronson Development rozmawia Adam Roguski.

Ma pan doświadczenie zebrane w wielu krajach, jak Polska różni się od innych rynków mieszkaniowych?

Polska znacznie różni się od innych krajów w regionie. Ma silną gospodarkę, co zostało potwierdzone podczas kryzysu w 2009 r., przez który Polska jako jedyna przeszła, notując wzrost PKB. To kraj zamieszkiwany przez 38 mln osób, z kilkoma dużymi miastami, co także odróżnia ją od wielu innych krajów, w których przeważnie jest jedno duże miasto – stolica, a pozostałe są znacznie mniejsze. Ponadto rynek nieruchomości w Polsce zaczął się mocno rozwijać już na początku XXI w., co pozwoliło wielu krajowym deweloperom urosnąć i zbudować pozycję przed nadejściem kryzysu, inaczej niż np. w Rumunii, Bułgarii czy Serbii.

Polscy budowlańcy uznawani są za najlepszych w regionie. Tutejszy system bankowy, a także rynki kapitałowe, w szczególności rynek obligacji, także sprzyjają rozwojowi deweloperów – umożliwiają pozyskanie finansowania na realizację projektów.

Podsumowując, Polska to dojrzały i zorganizowany rynek, co niekoniecznie można powiedzieć o innych krajach w regionie.

W ostatnich latach pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce rósł po średnio 19 proc. rocznie, w ub.r. w sześciu największych aglomeracjach sprzedano 72,7 tys. mieszkań. Czy takie tempo wzrostu jest do utrzymania?

Aby to było możliwe, potrzebne jest utrzymanie silnego popytu, jaki obserwujemy obecnie, a także gotowość i możliwość kupujących do zaakceptowania rosnących cen, co jest pochodną kształtowania się wynagrodzeń, oszczędności, dostępności kredytów hipotecznych czy niskich stóp procentowych. Biorąc pod uwagę dzisiejszy popyt, spodziewamy się dalszego wzrostu rynku mieszkaniowego w kolejnych kilku latach, przy czym skala tego wzrostu może zostać zmniejszona przez rosnące koszty generalnego wykonawstwa i ewentualny wzrost stóp procentowych.

Jak na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy wzrosły koszty wykonawstwa w waszym przypadku?

Niestety, w tej kwestii nie widać światełka w tunelu – dwucyfrowy wzrost kosztów, którego doświadczyliśmy w ciągu ostatnich 12 miesięcy, jeszcze się nie zakończył. Głównie z powodu braku wystarczającej siły roboczej. Nie powstał żaden rządowy program, który przyczyniłby się do tego, że koszty generalnego wykonawstwa wrócą do rozsądnych poziomów.

Czy wzrost cen wykonawstwa udaje się rekompensować wzrostem cen mieszkań?

Rynek potrzebuje trochę czasu, aby przełknąć gwałtowny wzrost kosztów budowy. Musimy podnosić ceny sprzedaży mieszkań w takim tempie, jakie będzie akceptowalne dla klientów. Dynamika zmian cen jak zwykle zależy od specyfiki danego projektu, jego lokalizacji, klienta docelowego itp. W projektach cieszących się dużym popytem, w szczególności takich, gdzie duży udział stanowią zakupy w celach inwestycyjnych, dostosowanie cen przychodzi dość łatwo. Trudniej jest dostosować ceny w projektach z tzw. segmentu budżetowego, gdzie tempo podwyżek zależy od różnych czynników.

W 2017 r. Ronson sprzedał 815 mieszkań, o 1 proc. mniej niż rok wcześniej, podczas gdy rynek urósł o 17 proc. Jakie są plany na 2018 r.?

Nasze plany zakładają sprzedaż mieszkań na zbliżonym poziomie jak w 2017 r. oraz istotny wzrost sprzedaży w perspektywie dwóch lat.

W 2017 r. spółka przekazała klientom 833 mieszkania, o 7 proc. więcej niż rok wcześniej. Jaki jest potencjał wydań na ten rok?

Rok 2017 był rekordowy w historii naszej spółki pod względem liczby lokali przekazanych klientom, przy czym duża część dotyczyła projektu joint venture, w którym mamy 50 proc. W 2018 r. zamierzamy utrzymać wysoki poziom przekazań, przy jednoczesnym większym udziale spółki w łącznych przychodach ze sprzedaży.

Muszę przyznać, że problemy związane z generalnym wykonawstwem uderzają w nas pośrednio dwojako. Z jednej strony przekładają się na wysokie koszty budowy. Drugi aspekt to problemy generalnych wykonawców z zapewnieniem odpowiedniej liczby pracowników czy podwykonawców na budowach, co wpływa negatywnie na możliwości realizowania przez nich inwestycji w zakładanym terminie.

Niedawno za 80 mln zł kupiliście dużą działkę na warszawskim Ursusie. Czy będziecie dalej rozbudowywać bank ziemi?

Chcemy rozwijać naszą działalność i rozbudowywać bank ziemi, ale niekoniecznie będą to projekty o tak dużej skali jak ten w Ursusie. Chciałbym zdywersyfikować nasz bank ziemi, uzupełniając go o projekty w bardziej centralnych lokalizacjach Warszawy.

Czy zarząd będzie rekomendować wypłatę dywidendy za ubiegły rok?

Zawsze patrzymy w pierwszej kolejności na interes naszych akcjonariuszy i możliwość regularnego dzielenia się z nimi wypracowywanymi zyskami. Jeśli jednak nadarzy się odpowiednia okazja inwestycyjna, jestem przekonany, że nasi akcjonariusze będą gotowi odłożyć podział zysku, aby móc czerpać zyski z tejże okazji.

Po co przenosicie siedzibę z Holandii do Polski?

Dla nas to naturalny krok. Ronson to bowiem polska firma – cała nasza działalność skupia się w czterech miastach Polski, a w Warszawie mieści się nasze główne biuro. Zmiana formy prawnej ze spółki holenderskiej w europejską oraz przeniesienie siedziby do Polski to coś zupełnie naturalnego. Przyniesie też wymierne oszczędności – ograniczymy bowiem wiele kosztów funkcjonowania w obecnej formie, które nie przynoszą nam żadnych korzyści.

CV

Nir Netzer został prezesem Ronsona w listopadzie 2017 r. Od 2009 r. jest prezesem izraelskiej spółki DEN Financial Consultancy, ma bogate doświadczenie w branży deweloperskiej: kierował GH East Europe, był dyrektorem finansowym Engel East Europe (obecnie Kimberly Enterprises), pracował też w PwC Israel.