Galerie potrzebują wsparcia

Zniesienie niedzielnego zakazu handlu, zwolnienie z podatków lub ich umorzenie – to główne postulaty właścicieli dużych centrów, które działają na mniej niż pół gwizdka.

4 maja galerie handlowe zostały częściowo odmrożone. Jak wypadły pierwsze dni i jakie są perspektywy dla branży?

Restart z poślizgiem

– Od początku tego roku do 3 maja włącznie odnotowano 34,4 proc. mniej wejść do centrów handlowych niż w tym samym okresie 2019 r. Sam marzec był o 51,6 proc. słabszy rok do roku, a kwiecień o aż 74,9 proc. – wylicza Anna Szmeja, prezes Retail Institute. – W kolejnych tygodniach przewidujemy ograniczenie nie tylko liczby wizyt w centrach handlowych, ale również ich częstotliwości i czasu trwania – dodaje.

Według danych RI od 4 do 8 maja włącznie żadne centrum handlowe w Polsce nie przekroczyło wyznaczonego przez rząd limitu wejść (jedna osoba na 15 mkw.).

– Polacy ograniczają wydatki z powodu utraty pracy, obniżenia wynagrodzenia czy – nieco na wyrost – w obawie przed możliwością pogorszenia sytuacji życiowej w przyszłości. Tym samym spora grupa klientów wstrzyma się z zakupami do unormowania się sytuacji. Atmosfera w miejscu sprzedaży za sprawą maseczek, rękawiczek, detergentów i odczuwalnego napięcia nie sprzyja spontanicznym decyzjom konsumenckim. Oferta centrów jest nadal niekompletna – około 15–20 proc. powierzchni pozostaje zamknięte lub jej funkcje pozostają ograniczone – wskazuje Szmeja. – Dla ustabilizowania sytuacji w handlu niezbędne jest dziś m.in. jak najszybsze ustalenie warunków między najemcami a wynajmującymi, stworzenie ogólnopolskich programów skierowanych na pobudzenie popytu i konsumpcji przy jednoczesnym zachowaniu zasad zrównoważonego rozwoju, a także odważne reformy i zmiany prawne, w tym likwidacja zakazu handlu w niedzielę – mówi Szmeja.

Z danych IR wynika, że poprawiły się wskaźniki konwersji (stosunek liczby wejść do sklepu do liczby transakcji) oraz ROPO (research online, purchase offline – wyszukiwanie towarów w internecie, ale zakup w tradycyjnym sklepie).

– Nie oznacza to jednak ożywienia handlu, ale to, że zakupy są przemyślane i zaplanowane. Nadal liczba wejść do sklepów jest o kilkadziesiąt procent niższa, a obroty stanowią 10–30 proc. wyników, które firmy osiągały w tym samym okresie 2019 r. – podsumowuje Szmeja.

Potrzebne wsparcie

Właścicielem największego portfela galerii handlowych jest EPP. Rafał Kwiatkowski, wiceprezes ds. operacyjnych, podkreśla, że branża miała zaledwie kilka dni na wznowienie działalności, dlatego część naszych najemców otworzyła się chwilę później niż 4 maja lub działała w skróconych godzinach. – Bazując na informacjach, które obecnie posiadamy, w naszych centrach otworzyło się około 90 proc. powierzchni, która może obecnie funkcjonować – mówi Kwiatkowski. – Zaobserwowaliśmy, że klienci zachowują się bardzo odpowiedzialnie. Przychodzą po to, żeby zrobić zakupy. To dobra sytuacja, bo klienci mogą komfortowo kupować potrzebne im towary z zachowaniem zasad bezpieczeństwa, a najemcy generują obrót – dodaje.

EPP należy do Grupy 305, zrzeszenia właścicieli galerii apelującego o wsparcie państwa.

– To m.in. czasowe zwolnienie z podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie, co pozwoliłoby obniżyć o 20–30 proc. koszty utrzymania centrów, rezygnacja z podatku galeryjnego i podatku od sprzedaży detalicznej oraz wprowadzenie kasowej metody rozliczania VAT i CIT. Kolejnym istotnym postulatem, który ma nasze wsparcie, jest zniesienie zakazu handlu w niedziele. Pozwoli to odbudować popyt w sklepach naszych najemców, który generuje 30 proc. całości sprzedaży detalicznej w Polsce – wylicza Kwiatkowski.

– Pierwsze dni po ponownym otwarciu galerii pokazały, że wyniki są lepsze, niż zakładaliśmy, bazując na doświadczeniach w innych krajach – mówi Marcin Materny, członek zarządu Echo Investment, dewelopera komercyjnego, w którego portfelu wciąż są Galeria Libero w Katowicach i 30 proc. udziałów w warszawskiej Galerii Młociny. – W poniedziałek udało się otworzyć około 90 proc. z tych lokali, które według nowych zasad mogą być otwarte, a kolejne sklepy otwierają się sukcesywnie. Wskaźnik konwersji, czyli liczba odwiedzających do liczby kupujących, jest bardzo wysoki, co również jest dobrą prognozą, jeśli chodzi o powrót całej branży do normalności – dodaje. Menedżer relacjonuje, że do tej pory udało się uzgodnić wstępne porozumienia z ponad 90 proc. najemców – zarówno z tymi, którzy zgodnie z prawem mogą już działać, jak i tymi, których biznes zostanie otwarty w dalszych etapach odmrażania gospodarki (kina, restauracje czy siłownie). – Zakładamy, że w najbliższym czasie uzgodnimy kompromis z pozostałymi partnerami – podsumowuje Materny.

Michał Najgordzki, head of asset management w Grupie Capital Park, podkreśla, że zarówno wprowadzenie obostrzeń dotyczących działalności galerii handlowych, jak i ich zniesienie jest dla branży dużym wyzwaniem.

– Tym bardziej że to drugie pojawiło się niemal z dnia na dzień. Takie chaotyczne działania i rozporządzenia rządzących sprawiają ogromne trudności w organizacji ponownego uruchomienia centrów. Mimo otworzenia wielu sklepów z oczywistych powodów odwiedzalność centrów handlowych nie wróciła do poziomu sprzed zamknięcia i ten stan nieprędko wróci do tego sprzed wybuchu epidemii. Polacy zdają sobie sprawę z sytuacji i nie pojawiają się tłumnie w galeriach. W przypadku jednej z naszych galerii odwiedzalność na początku maja skurczyła się o blisko 40 proc. rok do roku. To ogromna różnica, z którą musimy sobie poradzić – mówi Najgrodzki.

Menedżer wskazuje, że o ile najemcy zostali ustawowo zwolnieni z wszelkich opłat wobec właścicieli obiektów handlowych, o tyle ci drudzy nie otrzymali realnego wsparcia. Powinno to być m.in. umorzenie w latach 2020–2021 opłat z tytułu użytkowania wieczystego, umorzenie podatku od nieruchomości i galeryjnego. Ważnym postulatem jest też zniesienie zakazu handlu w niedziele na co najmniej najbliższe dwa lata.

– Jest to istotne dla odbudowywania gospodarki oraz dla bezpieczeństwa klientów, którzy zakupy mogliby rozłożyć na większą liczbę dni. Bez takiej zmiany powrót do normalności zajmie nam z pewnością o wiele więcej czasu – uważa Najgordzki.

Menedżer podkreśla, że kryzys staje się okazją dla niektórych kancelarii prawnych do działań dodatkowo utrudniających funkcjonowanie właścicieli galerii. – Takie kancelarie wyspecjalizowały się w pomaganiu dużym sieciom handlowym i wykorzystują sytuację kryzysu do poprawy wyników portfela ich sklepów. Doradzają swoim klientom rozwiązania siłowe po to, żeby uzyskać obniżenie czynszów do końca trwania kilkuletnich umów najmu. W ramach takich negocjacji obserwujemy bezprawne próby odstępowania od umów najmu zawartych na czas określony. Uważamy, że jest to postawa głęboko nieetyczna i karygodna, szczególnie mając na względzie poniesione nakłady na wykończenie lokali oraz inne kontrybucje finansowe przekazane najemcom przez wynajmujących na początku najmów – decyzje, które zostały podjęte przy innych założeniach biznesowych – podkreśla Najgrodzki.

Jaka przyszłość?

Bartosz Kazimierczuk, prezes deweloperskiej spółki Tower Investments, komentuje, że w czasie pandemii rynek nieruchomości handlowych przeżywał skrajne emocje.

– Po jednej stronie mieliśmy rekordy sprzedaży w dyskontach i drogeriach, a po drugiej zamknięte galerie, sklepy wielkopowierzchniowe i cała gastronomia. Sytuacja jest bezprecedensowa, z dnia na dzień zamarła spora część konsumpcji, skupiając się na produktach niezbędnych do życia, a porzucając większość towarów użytkowych typu odzież, RTV, AGD – mówi Kazimierczuk. – Czy obecny stan rzeczy doprowadzi do zmian w nawykach konsumentów, a tym samym rynku nieruchomości handlowych? Sądzę, że tak, choć wszystko zależy od tego, czy i na jak długo w głowach ludzi pozostanie lęk przed zatłoczonymi miejscami – dodaje. Wskazuje, że ostatnie dwa miesiące pokazały wszystkim, jak wiele spraw można załatwić przez internet, przede wszystkim zakupy. – Na rynku pojawiają się teorie o drastycznych zmianach w podejściu klientów i możliwej rewolucji w zachowaniach konsumenckich. Spodziewałbym się raczej przyspieszenia procesu, który obserwujemy od lat, czyli mocniejszych zwyżek e-commerce i większych spadków odwiedzalności obiektów handlowych. Pierwsze reakcje dużych najemców, jak LPP czy CCC, wskazują na mniejszą gotowość płacenia wysokich czynszów w topowych galeriach i koncentrację na rentowności sklepów bez tzw. prezencji w modnych miejscach za wszelką cenę – mówi Kazimierczuk.

Tower Investment specjalizuje się w budowie sklepów dla sieci spożywczych czy mniejszych parków handlowych. – Z relacji operatorów parków wynika, że ta forma sprzedaży powinna wyjść obronną ręką z kryzysu. Szybkie zakupy podstawowych towarów oraz dyskontowe ceny to mieszanka, której koronawirus raczej nie pokona. Odzwierciedleniem tych trendów powinna być redukcja czynszów w wielu galeriach i stabilizacja, a może nawet lekkie zwyżki w mniejszych formatach typu retail park czy convenience – podsumowuje prezes Kazimierczuk.