Hipoteki idą jak ciepłe bułeczki

W tym roku może zostać udzielonych ponad 200 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości ponad 50 mld zł – oceniają banki. Ceny mieszkań rosną, ale w umiarkowanym tempie.

W I kwartale banki udzieliły łącznie 55,2 nowych kredytów mieszkaniowych – o ponad 23 proc. więcej niż w IV kwartale 2017 r. i o 9,8 proc. rok wcześniej. Całkowita wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 12,9 mld zł i również była wyższa od wyników odnotowanych zarówno w poprzednim kwartale (18,2 proc.), jak i w analogicznym okresie ubiegłego roku (17,3 proc.).

Skąd tak duży popyt?

- Istotnym katalizatorem wzrostu akcji kredytowej w pierwszym kwartale 2018 roku były nadal utrzymujące się historycznie niskie podstawowe stopy procentowe, sprzyjające nie tylko zakupom mieszkaniowym w celu zaspokojenia potrzeb indywidualnych kredytobiorców, ale również zakupom w celach inwestycyjnych  - mówi dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. Dodaje, że za przyspieszeniem decyzji o inwestowaniu w mieszkania przemawiają coraz wyraźniejsze sygnały z sektora deweloperskiego, wskazujące na trzy bariery: ograniczenie w dostępie do nowych gruntów pod inwestycje, brak siły roboczej w budownictwie oraz wzrost cen materiałów budowlanych. - Jeśli czynniki te nie wyhamują znacząco liczby nowych inwestycji, to z pewnością przełożą się na znaczący wzrost cen mieszkań realizowanych w rozpoczynanych właśnie nowych inwestycjach – dodaje.

Pewien udział w akcji kredytowej miały umowy z dofinansowaniem z Programu „Mieszkanie dla Młodych". Z początkiem stycznia Bank Gospodarstwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach Programu, a ostatnia już pula środków w wysokości 381 mln zł została rozdysponowana w ciągu dwóch dni. W I kwartale podpisano 11,7 tys. umów kredytowych o wartości 2,07 mld zł. Kredyty udzielone w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych" stanowiły 21,1 proc. liczby oraz 16,1 proc. wartości wszystkich umów o kredyt hipoteczny podpisanych w I kwartale.

Efektem tych wszystkich czynników była najwyższa od III kwartału 2011 r. akcja kredytowa. - Wyniki pierwszego kwartału 2018 roku potwierdzają naszą prognozę o możliwym przekroczeniu w roku 2018 pułapu 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej sięgającej nawet 50 mld zł – dodaje Jacek Furga.

Deweloperzy jeszcze dają radę, ale...

Tempa w pierwszym kwartale nie zwolnił także sektor deweloperski. Po zamknięciu kolejnego rekordowego roku 2017, deweloperzy starają się zaspokajać rosnące apetyty inwestorów, ale zapas niesprzedanych mieszkań szybko się kurczy, co przekłada się również na istotny wzrost cen transakcyjnych.

W ciągu roku, według danych zgromadzonych w Systemie AMRON, we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m2 użytkowej mieszkania. Najbardziej, bo aż o 653 zł/m2, wzrosła średnia cena w Gdańsku. Nieco mniejsze wzrosty zanotowano we Wrocławiu, w aglomeracji katowickiej i Łodzi, odpowiednio o 376 zł/m2, 309 zł/m2 i 288 zł/m2. W ujęciu kwartalnym, w czterech na osiem monitorowanych rynków mieszkaniowych odnotowano niewielki spadek cen – w Białymstoku o 44 zł/m2, w Warszawie o 58 zł/m2, w Poznaniu o 59 zł/m2, a w Krakowie o 60 zł/m2. We Wrocławiu ceny pozostały na niezmienionym poziomie, a wzrosty zaobserwowano w Gdańsku, Łodzi i aglomeracji katowickiej.

Rosną także czynsze najmu prywatnego mieszkań. Największą zmianę zarejestrowano w Gdańsku i Katowicach - wzrost odpowiednio o 50 zł (czyli 3,46 proc.) i 28 zł (3,20 proc.) wobec poprzedniego kwartału. W Warszawie średni czynsz był o 23 zł (1,39 proc.) wyższy niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi – o 17 zł (1,78 proc.). W Krakowie i Wrocławiu zanotowano wzrost o 16 zł (odpowiednio o 1,13 proc. i 1,05 proc.), a w Poznaniu o 17 zł (czyli 0,92 proc.).

W porównaniu rok do roku we wszystkich badanych kategoriach na rynku deweloperskim zanotowano wzrosty: liczba wydanych pozwoleń na budowę była wyższa o 10,8 proc., liczba rozpoczętych budów – o 8,5 proc., a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 10,7 proc. Nic nie potwierdza zapowiadanej przez niektórych analityków rynku szybkiej korekty cen mieszkań.

Struktura cenowa i powierzchniowa kupowanych mieszkań oraz udział kredytów w ich finansowaniu pozwalają określić zachowania inwestorów – zdaniem ekspertów AMRON - jako racjonalne. Ponad 75 proc. nabywanych mieszkań ma powierzchnię poniżej 65 m2, cena nabywanych mieszkań w ponad 75 proc. nie przekracza 300 tys. złotych, a zaciągane kredyty hipoteczne w 57 proc. charakteryzują się wskaźnikiem LtV niższym niż rekomendowany przez Rekomendację S poziomem 80 proc. Ponadto relacja liczby transakcji na rynku pierwotnym do liczby transakcji zawieranych na rynku wtórnym we wszystkich większych aglomeracjach wskazuje jednoznacznie, że są to nadal rynki nienasycone i cechuje je duży niedobór lokali.