Reino Capital gotowe na wzrost po ugodzie. Kondycja nieruchomości komercyjnych

Politycy są od tego, żeby tworzyć dobre prawo, a nie decydować za inwestorów. Nie wiem, dlaczego akurat temat REIT-ów wyzwala takie zachowania – mówi Radosław Świątkowski, prezes Reino Capital.

Reino Capital to trzy filary: przyciąganie kapitału zagranicznego do nieruchomości komercyjnych oraz zarządzanie budynkami w imieniu właścicieli – jako aktywami (asset management) i w aspekcie czysto technicznym (facility management). W 2024 r. przychody z zarządzania wyniosły 35 mln zł, ale rok zamknął się 11 mln zł straty netto. Spółka miała rosnąć, ale w 2020 r. uwikłała się w spór z australijską Grupą FR. Teraz doszło do ugody i deklaracji zgodnej współpracy. To nowy start – co pokażecie akcjonariuszom?

Porozumienie z Grupą FR jest dla nas – i dla naszych akcjonariuszy i obligatariuszy, bo dla nich pracujemy – bardzo ważne. Spór ciągnął się przez pięć lat i był naszym największym wyzwaniem i ryzykiem pod względem organizacyjnym, formalno-prawnym i finansowym. Porozumienie kończy spory, pozwala nam się skupić na biznesie. Grupa FR wyraziła też wolę odnowienia współpracy, co jest związane z intencją powrotu tego inwestora na rynki europejskie, w szczególności polski. Już od jakiegoś czasu prezentujemy się jako partner pierwszego wyboru dla inwestorów zagranicznych na rynku polskim. Mimo sporów dalej tak jesteśmy postrzegani przez Grupę FR.

Wyniki za 2024 r., o których pan wspomniał, rzeczywiście nie wyglądają dobrze, ale jest to związane z odpisami aktualizacyjnymi, które są jeszcze efektem tych sporów, a więc zdarzeniem jednorazowym. Od lat spór mocno nas obciążał finansowo, bo był prowadzony w trzech jurysdykcjach: w Wielkiej Brytanii, w Polsce i w Luksemburgu, w ciągu trzech ostatnich lat wydaliśmy na to 4,5 mln zł. Dzięki ugodzie przestajemy wydawać na koszty prawne, skupiamy się na biznesie, a jesteśmy w bardzo dobrym momencie i chcemy osiągnąć skokowy wzrost naszego biznesu.

Czy w takim razie, skoro doszło do ugody, odpis jest do odwrócenia?

Ugoda to gruba kreska, strony musiały z wielu rzeczy zrezygnować. Do odwrócenia może dojść w tym sensie, że częścią tej współpracy będzie też praca nad wzrostem wartości biurowca Malta House (to na ten budynek powstał odpis – red.). Plan jest taki, że przy ostatecznym wyjściu z tej inwestycji, przy wzroście wartości dzięki naszemu udziałowi, będziemy mogli w tym partycypować – i to w stopniu pokrywającym przynajmniej część odpisu. Ale to kwestia przyszłości. Podstawową kwestią jest skupienie się na większych przedsięwzięciach, które są przed nami.

W 2023 r. światowy rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne był w zapaści z powodu wysokich stóp procentowych. W 2024 r. odżył, dzięki pierwszym obniżkom w eurozonie i USA. I kwartał w Polsce wypadł solidnie. Na co pozwala w tej chwili rynek?

Ostatnich pięć lat to faktycznie dużo wyzwań dla rynku: pandemia, wojna w Ukrainie, ze wszystkimi konsekwencjami gospodarczymi, wreszcie bezprecedensowy wzrost inflacji i stóp. Pandemia była dla nas okresem bardzo dobrym, jako lokalny partner faktycznie zanotowaliśmy skokowy wzrost wartości aktywów pod zarządzaniem. Teraz, po serii obniżek stóp w strefie euro, nastawienie inwestorów się zmienia. Duże fundusze są jak transatlantyki, więc dłużej zajmie, aż w pełni obrócą i wrócą na kurs. Niemniej jest dużo optymizmu, choć ostrożnego – po ostatnich wydarzeniach w USA. Czas flauty wykorzystaliśmy na zbudowanie nogi związanej z facility managementem, którą dalej będziemy rozwijać, bo jesteśmy w trakcie przejęcia spółki, która doda nam 50 mln zł przychodów. To bardzo ważne, bo pozwala nam to, mówiąc wprost, zarabiać dużo więcej na zarządzanych portfelach, gdy łączymy asset management z facility managementem.

Tak więc rynek wraca. Mówił pan, że pracujemy z inwestorami zagranicznymi, ale powstawaliśmy, by oferować produkty dla kapitału polskiego. Po tych wszystkich latach mam nadzieję, że wreszcie będziemy mieli polskie REIT-y, co sprawi, że rodzimy kapitał się uaktywni, co może oznaczać, że rynek odżyje ze zdwojoną siłą – dzięki powracającym inwestorom zagranicznym i dzięki polskim inwestorom instytucjonalnym.

REIT-y to temat polityczny, prób wprowadzenia przepisów było kilka, za każdym razem coś stawało na przeszkodzie. Resort finansów zapewnia, że temat ma właściwie przygotowany. Otoczenie jest jednak trudne: mamy turbulencje, jeśli chodzi o styk świata nieruchomości i inwestowania, czyli HREIT i Ghelamco. Jest też bardzo duży opór na social mediach, co podchwytują niektórzy politycy, że REIT-y mieszkaniowe zawłaszczą i zniszczą nam rynek.

Chciałbym, żebyśmy wreszcie oderwali ten temat od polityki. Rozumiem, że każda ustawa musi przejść przez Sejm i Senat oraz uzyskać podpis prezydenta, natomiast upolitycznianie tego tematu jest kompletnie bez sensu. Politycy są od tego, żeby tworzyć dobre prawo, a nie decydować za inwestorów. Nie wiem, dlaczego akurat temat REIT-ów wyzwala takie zachowania. Czy ktokolwiek słyszał, by należało wprowadzać specjalną ochronę dla inwestorów banków, fabryki rowerów czy butów? Zawsze jest lepszy i słabszy moment na rynku, i to inwestorzy decydują, czy lokować, czy nie.

Jest też wiele nieporozumień w przestrzeni publicznej, chociaż temat REIT-ów funkcjonuje przecież od lat. Na przykład kwestia zaangażowania w projekty deweloperskie – a to w ogóle nie jest przedmiotem inwestowania REIT-ów. Te firmy inwestują w gotowe, wynajęte, przynoszące stały dochód nieruchomości.

W przestrzeni publicznej mówi się też o kontrowersjach związanych z rynkiem mieszkaniowym. Nawet jeśli zakaże się REIT-om inwestowania w mieszkania, to przecież inwestorzy i tak płyną na ten rynek – to sami Polacy, którzy lokują tak wolną gotówkę. Mówi się, że te mieszkania stoją puste, że mieszkania w ogóle są drogie i niedostępne. REIT-y raczej cywilizują rynek, a nie nakręcają go w taki sposób, że tworzą bańkę cenową. REIT-y inwestują na podstawie Excela. Inwestorzy indywidualni – czasem i bez analiz, bo po prostu nie mają alternatyw.