Rosnący popyt na mieszkania przy małej ofercie nakręca ceny

Obniżki stóp procentowych oznaczają, że zwiększy się grupa klientów, których będzie stać na kredyt mieszkaniowy. Większy popyt wpłynie na ceny lokali. A te już idą w górę w dwucyfrowym tempie. Wyższe są też koszty wynajmu nieruchomości.

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła we wrześniu stopy procentowe o 0,75 pkt proc. Na efekty nie trzeba było długo czekać. W górę poszły notowania deweloperów mieszkaniowych. Decyzja RPP wpłynie na zwiększenie zdolności kredytowej klientów, a więc i na popyt na mieszkania, który już jest ogromny za sprawą programu tanich kredytów.

Mała oferta

– Od momentu wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” ruch na rynku nieruchomości rośnie – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. – W górę poszybowały szczególnie ceny mieszkań kwalifikujących się do tego programu. Oczywiście, obniżka stóp procentowych przez NBP nie jest na tyle drastyczna, by rynek nagle zalało tsunami kupujących, jednak ma potencjał do zwiększenia popytu na nieruchomości. Prognozy dalszego luzowania polityki monetarnej będą dodatkowym bodźcem dla tych, którzy chcą wyprzedzić przyszłą konkurencję. W efekcie, przy obecnej podaży na rynku, generalnie można się spodziewać wzrostu cen nieruchomości – uważa.

A Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics, dopowiada, że grono podmiotów, które skorzystają na ostatniej decyzji RPP, jest spore.

– Zgodnie z zasadą, że na obniżce stóp korzystają przede wszystkim zadłużeni (państwa, firmy i osoby fizyczne) – wyjaśnia. – Błędem byłoby jednak wskazywanie – w perspektywie dwóch–trzech miesięcy, że to na rynku mieszkaniowym jest najliczniejsze grono beneficjentów tej zaskakującej swoją skalą decyzji – zaznacza ekspertka Otodom Analytics. Podkreśla, że po stronie „popytowej rynku mieszkaniowego”, czyli tam, gdzie pojawiają się klienci zainteresowani zakupem lokali, korzyści mogą się pojawić w dwóch obszarach. – Po pierwsze, niższe stopy to niższy koszt obsługi kredytu dla tych, którzy kupili mieszkanie, wspomagając się kredytem hipotecznym – tłumaczy Kuniewicz. – Po drugie, ci, którzy do zakupu się przygotowują, mogą liczyć na niższe koszty pozyskania kredytu, który dopiero planują zaciągnąć.

Analityczka zwraca uwagę na niedobór podaży wynikający przede wszystkim ze zbyt małej liczby mieszkań oferowanych przez deweloperów. – W konsekwencji ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosną, a ceny na rynku wtórnym podążają za trendami na rynku pierwotnym – zaznacza Kuniewicz.

Przyznaje, że co do zasady ostatnia decyzja RPP wpływa na rynek mieszkaniowy podobnie jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, tylko potencjalna grupa beneficjentów (kredytobiorców) jest znacznie większa.

– W konsekwencji – co zasadniczo jest pozytywnym efektem – znacznie większa niż dotychczas będzie liczba gospodarstw domowych zdolnych do zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania – mówi Kuniewicz. – Kłopot polega na tym, że ta pobudzona nowym impulsem chęć zakupu zderzy się właśnie z coraz bardziej ograniczoną podażą, co będzie dodatkowym impulsem wzrostu cen. Ten mechanizm w obecnej sytuacji szczególnie silnie będzie oddziaływał na kształtowanie się cen mieszkań w największych miastach, gdzie liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów skurczyła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy o jedną czwartą (25 proc.).

Podaż spada, ceny idą w górę. Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w Krakowie średnie ceny ofertowe nowych lokali wzrosły w ciągu roku (sierpień 2022 r. – sierpień 2023 r.) o 25 proc., do niespełna 15 tys. zł za metr. Tymczasem podaż mieszkań od początku roku spadła w tym mieście aż o 44 proc.

W Trójmieście jest drożej niż przed rokiem o 22 proc. (ponad 13,9 tys. zł za mkw. mieszkania), w Szczecinie – o 18 proc. (12,7 tys. zł), w Warszawie – o 15 proc. (ponad 15,6 tys. zł), w Poznaniu – o 12 proc. (ponad 11,5 tys. zł za mkw.).

Budowanie majątku

Ceny rosną też w ujęciu miesięcznym, na co wskazuje najnowszy odczyt wskaźnika inflacji mieszkaniowej (WIM) opracowanego przez Rednet Consulting. WIM mierzy rzeczywistą zmianę cen nowych mieszkań na wzór inflacji konsumenckiej. Bazę stanowi reprezentatywny koszyk mieszkań obejmujący ok. 10 proc. oferty rynku pierwotnego (z wyłączeniem segmentu apartamentowego) w pięciu miastach.

Z odczytu WIM wynika, że w ciągu miesiąca (od lipca do sierpnia) najbardziej zdrożały mieszkania w Krakowie – aż o 4,6 proc. – Biorąc pod uwagę tak krótką perspektywę, wzrost cen jest naprawdę znaczący. Tym bardziej że miesiąc temu, w momencie startu rządowego programu dopłat, było to 3,1 proc. – zaznaczają analitycy Rednet Property Group. Niewiele mniej, bo o 4 proc., zdrożały mieszkania w stolicy. Inflacja mieszkaniowa w Gdańsku i we Wrocławiu wyniosła 3,5 proc., w Poznaniu – 3,2 proc.

Kupujący wytrzymają kolejne podwyżki cen? Wydrowski zwraca uwagę, że w Polsce trend kupowania nieruchomości na własność nie jest regulowany wyłącznie ekonomicznymi warunkami. – Ma też korzenie kulturowe. Chęć budowania własnego majątku jest w nas silnie zakodowana i tańsze kredyty na pewno to umocnią – uważa prezes Estatic Nieruchomości.

Chłodniej w najmach

Jak podkreśla Kuniewicz, środowisko wysokiej inflacji, w którym funkcjonujemy i będziemy jeszcze funkcjonować wiele miesięcy – na co wskazują prognozy NBP – będzie pobudzało i usprawiedliwiało co najmniej utrzymywanie się wysokich czynszów na rynku najmu. – W konsekwencji duża grupa gospodarstw domowych, których z powodu wysokich kosztów utrzymania nie stać na kredyt hipoteczny, będzie zmuszona ponosić znacznie wyższe niż na początku 2022 r. koszty najmu mieszkania – mówi ekspertka Otodomu.

Wydrowski zwraca zaś uwagę, że rynek najmu zauważalnie spowolnił po ogłoszeniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

– Prognozy wskazują na możliwy dalszy spadek atrakcyjności tego segmentu. Nie oznacza to, że najmy stają się nieopłacalne, ale ich rentowność w relacji do inflacji z pewnością się obniży – zaznacza. – Teraz głównym źródłem popytu na najmy będą studenci, turyści i obcokrajowcy. Większość tych, którzy do tej pory wynajmowali i pracowali, prawdopodobnie zacznie się interesować zakupem nieruchomości. Najważniejszym kryterium dla rynku najmu będzie liczba osób, które zdecydują się sprzedać swoje mieszkania do wynajęcia, by skorzystać ze wzrostu cen. Jeśli podaż lokali na wynajem spadnie, stawki najmu mogą zyskać, co zminimalizuje negatywne skutki obniżenia stóp procentowych – ocenia.