Nieruchomości nad Wisłą będą miały wzięcie

Polska była i jest atrakcyjnym rynkiem pod kątem inwestycyjnym. Dyskusje o transakcjach przeniosły się w znacznej mierze z przestrzeni otwartych procesów sprzedażowych w kuluary – mówi Tom Devonshire-Griffin, szef rynków kapitałowych w JLL.

Za nami targi MIPIM, które odbyły się stacjonarnie pierwszy raz od wybuchu pandemii. Miały być świętem odrodzenia rynków, wyznaczyć kierunek tworzenia przestrzeni pod znakiem ESG i zrównoważonego rozwoju, ale 24 lutego świat się zmienił wraz z najazdem Rosji na Ukrainę. Czy z MIPIM-u – to nie tylko targi, ale i panele dyskusyjne – popłynęło jakieś przesłanie?

MIPIM pozostaje jednym z najważniejszych na świecie spotkań profesjonalistów związanych z szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości, a jego przesłanie – dotyczące przemiany miast – nie zmieniło się mimo bezprecedensowej sytuacji geopolitycznej. Kontekst wojny był oczywiście nie do pominięcia, jednak dyskusje, które toczyły się wokół przyszłości branży real estate, miały wspólną konkluzję: aktywne nadawanie kierunku zmianom, jakie zachodzą i będą zachodzić w miastach na całym świecie, wymaga zaangażowania inwestorów, deweloperów, urbanistów i lokalnych samorządów, ale także specjalistów z innych sektorów, jak energetyka, technologia czy szeroko rozumiane nauki społeczne. Wszystko dlatego, że w centrum uwagi biznesu i światowych przywódców znajduje się dziś konieczność ograniczenia wpływu jaki wywieramy na środowisko, a także potrzeba holistycznego i innowacyjnego spojrzenia na wszystkie elementy tworzące tkankę miejską. Inwestycje związane z „zieloną transformacją" już dziś można szacować na miliardy dolarów, a polityki uwzględniające założenia ESG i neutralność węglową stają się centralnym punktem strategii niemal wszystkich firm – niezależnie od skali działalności.

Polska była i jest atrakcyjnym rynkiem pod kątem inwestycyjnym, a nasi reprezentanci w Cannes – poza licznymi głosami wsparcia dla wysiłku i postawy Polaków w sytuacji, w jakiej się znaleźliśmy – usłyszeli wiele pytań, które potwierdzają zainteresowanie inwestorów. Pytani byli o opinię na temat możliwych skutków – krótko- i długoterminowych konfliktu, ale też sami pytali o strategie klientów. Odpowiedź dla każdej części rynku nieruchomości jest nieco inna.

Zacznijmy od magazynów, na które ogromy popyt zgłaszają i najemcy, i inwestorzy. Jakie są perspektywy?

Dla graczy sektora magazynowego i logistycznego jednym z najważniejszych pytań było to o konsekwencje zaburzenia łańcucha dostaw i ich wpływ na podaż magazynów. W ocenie inwestorów już w krótkiej perspektywie przełoży się to na wzrost konkurencji między deweloperami, którą wygrają ci, którzy dysponują dostępną powierzchnią w już istniejących bądź właśnie realizowanych obiektach. Na korzyść Polski przemawia wysoka aktywność deweloperska, z jaką mieliśmy do czynienia w ostatnich latach. W samym 2021 r. oddano do użytkowania 2,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, a 4,3 mln mkw. znajdowało się w budowie. Polska jest drugim po Niemczech krajem w UE pod względem powierzchni w budowie. Wobec zakładanej niższej podaży w kolejnych kwartałach spodziewany jest również wzrost czynszów – choć nikt nie jest w stanie pokusić się o prognozowanie skali i tempa tych zmian.

Zauważane są też oczywiście nowe możliwości: otwarcie nowych destynacji logistycznych na tzw. ścianie wschodniej oraz zwiększony popyt na powierzchnię produkcyjną płynący z krajów regionu objętego konfliktem. Otwierają się też nowe perspektywy dla mniejszych i średnich graczy, którzy wobec zmniejszonego otoczenia konkurencyjnego wywołanego bardziej defensywnym podejściem największych funduszy, zwiększyły swoją szansę na zakup projektów, które były poza ich zasięgiem.

Warto również zauważyć, że dyskusje przeniosły się w tym momencie w znacznej mierze z przestrzeni otwartych procesów sprzedażowych w kuluary.

Bardzo mocno rozwija się w Polsce PRS. Dziś mieszkaniówka to z jednej strony spadek popytu detalicznego i nasilenie kłopotów z podażą, z drugiej mamy gigantyczny napływ uchodźców i rosnące potrzeby lokalowe. Jak widzicie przyszłość rynku?

Niewątpliwie czeka nas dyskusja o możliwościach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych setek tysięcy uchodźców, którzy zdecydują się w Polsce pozostać na stałe.

Zdecydowana większość inwestorów, którzy związani są lub zamierzają inwestować w sektor living w Polsce spodziewa się spowolnienia w sprzedaży nowych mieszkań oraz istotnego wzrostu znaczenia rynku najmu. Nie ma jednak wątpliwości, że po ustabilizowaniu się sytuacji geopolitycznej inwestorzy będą aktywnie zwiększać swoje zaangażowanie w sektorze mieszkaniowym w Polsce. Czynnikiem, który w jakimś stopniu zdeterminuje przyszłe inwestycje, będzie z jednej strony powstały w wyniku zaburzenia łańcucha dostaw i ograniczenia dostępu do określonych surowców wzrost kosztów materiałów oraz robocizny, a z drugiej – skłonność nabywców do zaciągania długoterminowych zobowiązań w warunkach rosnącej inflacji.

Co z rynkiem biurowym, który – mierząc wartością zakupionych nieruchomości – został po wybuchu pandemii przyćmiony przez magazyny?

Ogłoszone na początku roku transakcje – m.in. zakup The Warsaw HUB przez Google'a – potwierdzają, że polski rynek jest wciąż atrakcyjny dla inwestorów. Poza transakcjami, o których już pisano w mediach, dodatkowe ponad 1 mld euro obiektów biurowych w Warszawie i na rynkach regionalnych jest na etapie „wyłączności" lub już po umowach przedwstępnych. To rozmowy, które rozpoczęły się kilka miesięcy przed wybuchem wojny w Ukrainie, ale nastawienie inwestorów, którzy już są w Polsce i rozumieją nasz rynek, nie zmieniło się – chcą zwiększać swoje portfolio.

Wszyscy uważnie obserwują sytuację geopolityczną, która jest nie do pominięcia ze względu na geograficzne położenie Polski. Inwestorzy, którzy zadeklarowali większą ostrożność i zamierzają ograniczyć nieco swoją aktywność w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych w Polsce to głównie podmioty, które dopiero rozważały zainwestowanie na naszym rynku lub są geograficznie oddalone jak np. kapitał azjatycki.

Rynek biurowy w Polsce jest wciąż atrakcyjny cenowo w porównaniu z innymi rynkami w Europie Zachodniej, zarówno w kontekście stóp kapitalizacji, jaki i wartości kapitałowych. Dodatkowo nowe biurowce, ze względu na swoją jakość, bardzo dobrze wpisują się w strategię inwestorów i ich wymagania dotyczące ESG. Z perspektywy najemców Polska nadal oferuje niższe koszty prowadzenia biznesu przy jednoczesnym dostępie do wysoko wykwalifikowanych pracowników.

Jak inwestorzy postrzegają nasz rynek handlowy – on najmocniej ucierpiał przez pandemię, ale wiemy przecież, że inaczej wpłynęła ona na duże obiekty, a inaczej na mniejsze formaty.

Rzeczywiście inwestorzy wciąż zgodnie z trendami z ostatnich dwóch lat są najbardziej zainteresowani obiektami wynajętymi przez najemców spożywczych, parkami handlowymi czy sklepami DIY. Poszukiwane są zarówno gotowe obiekty jak i na etapie budowy bądź planowania. Dużym zainteresowaniem wśród inwestorów cieszą się parki handlowe zlokalizowane praktycznie w całej Polsce, również w mniejszych miastach, szczególnie te, które mają najemcę spożywczego.

Pojawiają się nowe źródła kapitału zarówno z regionu, w tym krajów nadbałtyckich, ale również z Europy Zachodniej. Wśród nowych inwestorów widzimy coraz większą grupę graczy, którzy chcieliby nabywać parki handlowe w głównych miastach i o wyższych wolumenach, niestety podaż tego typu produktu jest mocno ograniczona.

Inwestorzy oportunistyczni uważnie skanują przede wszystkim główne aglomeracje w poszukiwaniu produktu, gdzie w przyszłości będzie można dokonać zmiany funkcji na mieszaną lub mieszkaniową lub logistykę miejską.

Rosnące koszty oraz wpływ inflacji na realną siłę nabywczą polskiego konsumenta rodzą pytania w zakresie prognozowanego wzrostu sprzedaży detalicznej. W krótkim okresie jednak pozytywny wpływ na polski rynek handlowy ma dodatkowe ponad 2 mln potencjalnych konsumentów z Ukrainy, którzy już przekroczyli granicę.

Wojna zdestabilizowała rynek surowców i materiałów, z budownictwa płyną złe sygnały. Czy należy się spodziewać dużych kłopotów z podażą nieruchomości?

Dla firm, które już dziś dysponują określonym portfolio na rynkach Europy Środkowej i Wschodniej, a które zamierzają modernizować swoje obiekty lub inwestować w kolejne, bardzo ważną kwestią pozostaje utrzymanie ciągłości realizacji prac budowlanych. Nikt wprawdzie nie zakomunikował nam dotychczas zatrzymania trwających obecnie projektów – także w regionie CEE – ale wszyscy z uwagą śledzą zmieniającą się sytuację. Choć ograniczenie zasobów siły roboczej spowodowane wyjazdem pracowników z Ukrainy odczuwalne jest głównie w Polsce, to już wydłużone lub anulowane terminy dostaw materiałów budowlanych, zwłaszcza elementów stalowych i aluminiowych, dotykają w równym stopniu również Słowacji, Czech, Węgier i Rumunii. Istnieją również uzasadnione obawy, że zaburzenie łańcuchów dostaw wpłynie na wzrost kosztów materiałów budowlanych, a w konsekwencji może doprowadzić do weryfikacji założeń finansowych, jak również wzrostu stawek czynszu.

Tom Devonshire-Griffin, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL, nadzoruje aktywność zespołów doradców inwestycyjnych w Polsce, Czechach, na Węgrzech, w Rumunii i na Słowacji. Ma ponad 20-letnie doświadczenie na rynkach kapitałowych, zdobyte m.in. na stanowisku dyrektora regionalnego CIS i Rosji czy dyrektora działu rynków kapitałowych JLL w Indiach. W latach 2004–2008 był szefem działu inwestycyjnego w praskim King Sturge (firmie przejętej później przez JLL). Działaniami zespołów w Europie Środkowo-Wschodniej kieruje od połowy 2021 r. z warszawskiej siedziby JLL, blisko współpracując zarówno z ekspertami lokalnymi, jak i z kierownictwem regionu CEE i EMEA.