Najemcy i inwestorzy biją się o najlepsze biurowce

Inwestycji w Warszawie i największych rynkach regionalnych będzie dalej przybywać, ale wyzwań nie brakuje.

Jak wynika z raportów analitycznych, w pierwszej połowie 2017 r. na głównych rynkach w Polsce wynajęto ponad 720 tys. mkw. biur, o 15 proc. więcej niż rok wcześniej. To półroczny rekord. Z tego ponad 330 tys. wynajęto poza stolicą – to również najlepszy rezultat w historii, o 24 proc. lepszy niż przed rokiem. Deweloperzy oddali w tym czasie 320 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o 44 proc. – na Warszawę przypadło 190 tys. Jednocześnie 1,8 mln mkw. biur było w budowie (co oznacza wzrost o 29 proc.), z czego 0,8 mln w stolicy.

Szanse i wyzwania

– Krajowy rynek biur od kilku kwartałów konsekwentnie przyzwyczaja nas do tego, że nie ma rekordów nie do pobicia. Zarówno jeśli idzie o rynek stołeczny, jak i rynki regionalne, które stają się coraz ciekawszą alternatywą dla inwestorów poszukujących nowych lokalizacji. W ciągu najbliższych dwóch–trzech lat w regionach przybędzie ponad 1 mln mkw. powierzchni, aż 70 proc. w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – mówi Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Nie brakuje transakcji obejmujących całe budynki, a część inwestorów rezerwuje już miejsce w obiektach dopiero budowanych, bo nie ma możliwości najmu tak dużych powierzchni od ręki. – Głównym czynnikiem rozwoju rynku biurowego jest rozbudowywanie struktur centrów usług wspólnych zarówno w branży usług dla biznesu, IT, jak też bankach – mówi Paweł Proński, dyrektor działu powierzchni biurowych Colliers International. – Wiele firm obecnych już w Polsce powiększa swoje oddziały, wynajmując coraz większe powierzchnie, a kolejne przenoszą tu część swoich usług, korzystając z zasobów wykwalifikowanej siły roboczej, wciąż tańszej niż na Zachodzie, oraz atrakcyjnych czynszów. Pierwsza połowa 2017 r. to także powrót zapytań z sektora publicznego, zarówno z instytucji polskich, jak i międzynarodowych, co dodatkowo napędza podaż – dodaje.

Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL, wskazuje, że w najbliższych latach biur będzie przybywać w pobliżu największych dworców kolejowych w miastach. To najlepsze lokalizacje z punktu widzenia dojeżdżających pracowników.

Ale duża podaż to duże wyzwania dla inwestorów.

– Najbliższe kwartały będą stały pod znakiem presji czynszowej. W wielu przypadkach walka o najemcę będzie sprowadzać się do strukturyzowania różnorodnych pakietów zachęt – np. czynszowych wakacji lub sfinansowania projektu i aranżacji biura – wskazuje Fibakiewicz. W pierwszej kolejności ta presja obejmie dojrzałe biurowce. Podobnie jest z ryzykiem wzrostu stopy pustostanów. – Z problemem borykać się będą przede wszystkim starsze biurowce, o gorszym standardzie technicznym i w odizolowanych od udogodnień lokalizacjach. Przed właścicielami tych nieruchomości sporo pracy w zakresie zarządzania i poprawy standardów technicznych. Takie kroki pozwolą utrzymać poziom wynajmu bez spadku wartości projektów – mówi Fibakiewicz.

Polkowski dodaje, że w najbliższych latach będziemy mieć do czynienia z przebudową biurowców, by dostosować je do aktualnych technologicznych i funkcjonalnych wymagań rynkowych. – Niektóre budynki będą wycofywane z rynku w celu modernizacji lub zmiany funkcji – mówi ekspert. Dodaje, że inwestorzy bacznie przyglądają się poczynaniom polityków. – Wiadomo, że każda zmiana w prawie ma odbicie w biznesie – zaznacza Polkowski.

Długie umowy

– Buduje się coraz więcej, bo i popyt na biura rośnie – mówi Marcin Juszczyk, członek zarządu giełdowego dewelopera Capital Park. - Na znaczeniu zyskują coraz bardziej rynki regionalne, intensywny wzrost budownictwa możemy dostrzec w Krakowie, we Wrocławiu czy w Trójmieście. Falę wzrostową widać tu zwłaszcza na rynku biurowym, przewiduje się, że w najbliższym czasie sektor ten może osiągnąć największą roczną nową podaż poza Warszawą - dodaje.

Podkreśla, że Capital Park stawia na realizację budynków wielofunkcyjnych.

– Nie wystarczy postawić kolejny budynek. To muszą być obiekty z charakterem i klimatem, które odpowiedzą na niezwykle szybko rosnące potrzeby najemców. Poza przestrzenią biurową chcą korzystać z oferty sklepów, restauracji i spędzać wolny czas. W realizacji mamy unikalny i wielofunkcyjny projekt ArtN, położony na terenie dawnej Fabryki Norblina w centrum Warszawy. Obiekt połączy rewitalizowane budynki z nowoczesną architekturą, a funkcja biurowa zestawiona będzie z handlową, kulturalną i społeczną – dodaje.

Juszczyk wskazuje, że obserwowany jest trend zawierania umów najmu na dłuższy termin, co przyczynia się do większej stabilizacji na rynku. Firmy z sektora biznesu i usług świadczonych dla biznesu podpisują umowy najmu nawet na kilkanaście lat. Wcześniej rynek biurowy był pod tym względem zmienny – dodaje menedżer.

Zdaniem Juszczyka rynek nieruchomości kwitnie i nic nie wskazuje, by sytuacja miała się drastycznie zmienić. Co prawda rosną koszty realizacji inwestycji (boom w budownictwie pociąga wzrost cen materiałów i robocizny), ale gros finansowania zapewniają banki.

– Nasz kraj jest bardzo dobrze postrzegany jako ośrodek dynamicznego rozwoju sektora nieruchomości przez zagranicznych inwestorów, którzy chętnie realizują tu projekty, napędzając koniunkturę. Dobra passa polskiego rynku biurowego z pewnością utrzyma się jeszcze długo. Warunek jest taki, że podaż nowoczesnych projektów biurowych musi sprostać rosnącemu zainteresowaniu zagranicznych inwestorów. Dziś popyt na polskie biurowce jak najbardziej jest i nie można takiej szansy zmarnować – podsumowuje Juszczyk.

[email protected]