Jak sprzedać mieszkanie z kredytem

Procedury są bardzo podobne, ale klient musi dostarczyć dodatkowe dokumenty

Banki żądają dodatkowo tylko zaświadczenia o wysokości zadłużenia i promesy o uwolnieniu hipoteki po spłacie kredytu. To teoria. W praktyce osoby, które chcą kupić mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, muszą dostarczyć więcej dokumentów.

Nasza czytelniczka, pani Alicja, jest w trakcie budowy domu. Chce zaciągnąć kredyt, ale wcześniej zamierza sprzedać mieszkanie w Warszawie. Jego hipoteka jest obciążona na rzecz PKO BP.

– Kupiłam je ponad osiem lat temu. Dziś jest zbyt małe dla mojej rodziny – tłumaczy czytelniczka.

Klienci boją się wpisów w księdze wieczystej

Kredyt na zakup lokalu pani Alicja wzięła w złotych, a nie w popularnych wówczas frankach. Dzięki temu kwota zadłużenia jest niższa niż wartość mieszkania.

– Mimo to nie jest łatwo znaleźć nabywcę. Przede mną lokal należał do firmy, która regularnie pod jego zastaw brała pożyczki. Wszystkie zostały spłacone, ale cała ta historia jest zapisana w hipotece i nie ma co ukrywać – odstrasza część chętnych – opowiada pani Alicja.

Jak wspomina, jeden z potencjalnych nabywców już był z nią umówiony u notariusza, ale rodzina w ostatniej chwili odradziła mu zakup nieruchomości właśnie z powodu obaw związanych z tamtymi obciążeniami.

Teraz nasza czytelniczka ma już podpisaną umowę wstępną z osobą, która chce kupić jej mieszkanie na kredyt.

– Kupujący mieszkanie zaciągnie kredyt w banku, spłaci nim mój kredyt, a zabezpieczeniem będzie wpisanie banku kredytującego do hipoteki lokalu – tłumaczy czytelniczka.

W praktyce nie jest łatwo

Pierwsze schody pojawiły się w momencie podpisania umowy przedwstępnej.

– Credit Agricole, który ma finansować kupującemu nieruchomość, nie zgodził się na płatności w transzach, na czym mi zależało, bo ja za wcześniejszą spłatę kredytu w PKO BP przez cały okres kredytowania muszę płacić prowizję – tłumaczy pani Alicja.

Umowę przedwstępną trzeba było podpisać ponownie. Ustaliliśmy, że płatność za mieszkanie odbędzie się w dwóch ratach: pierwsza będzie pochodzić z porfela nabywcy, druga – to udzielony przez bank kredyt.

Kupujący jest jeszcze w trakcie składania wniosku o kredyt i uzupełniania dokumentacji.

– Ja jako sprzedająca muszę przekazać do banku mojego kontrahenta m.in. zaświadczenie z PKO BP o wysokości zadłużenia i promesę, że po spłacie kredytu zaciągniętego w PKO BP bank ten zostanie wykreślony z księgi wieczystej mieszkania. Musiałam za to zapłacić aż 300 zł – opowiada czytelniczka.

Iwona Radomska z biura prasowego PKO BP przyznaje, że za wydanie zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia (zawierającego np. numer rachunku do spłaty i promesę wykreślenia z hipoteki) – na życzenie kredytobiorcy – płaci się 300 zł. Wysokość tej opłaty nie zmieniła się od kilkunastu lat.

– Wydanie jedynie promesy dotyczącej wykreślenia banku z hipoteki wiąże się z kosztem w wysokości 50 zł – mówi przedstawicielka PKO BP.

Iwona Radomska podkreśla, że dokument jest wydawany w ciągu jednego dnia. Zresztą takie zaświadczenie – wraz z promesą o uwolnieniu hipoteki – jest wymagane przez banki zawsze, gdy klient chce kupić na kredyt zadłużoną nieruchomość.

– Wyjątkiem jest taka sytuacja, że klient stara się o kredyt u nas, a hipoteka nieruchomości jest obciążona na naszą rzecz. Wtedy takie zaświadczenie nie jest wymagane – tłumaczy Iwona Radomska.

Czy podobnie jest w innych bankach? BZ WBK oprócz zaświadczenia z promesą chce też, by sprzedający dostarczył opinię z banku, w którym ma kredyt, na temt terminowości jego spłaty. Podobnej opinii żąda także np. Bank Millennium.

Nie ma dużych różnic

Bankowcy podkreślają, że procedura udzielenia kredytu hipotecznego na nieruchomość z obciążoną już hipoteką nie różni się znacznie od finansowania zakupu mieszkania wolnego od obciążeń. Jedyną różnicą jest właśnie konieczność dostarczenia zaświadczenie o wysokości zadłużenia z promesą dotyczącą wykreślenia wpisu na rzecz dotychczasowego banku z hipoteki.

Jednak Credit Agricole, który ma teraz sfinansować zakup mieszkania, zażądał też od pani Alicji, by przyniosła zaświadczenie, że nie zalega z podatkami od nieruchomości, opłatą wieczystą, czynszem. Potrzebował poza tym zaświadczenia, że pani Alicja wymeldowała się jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

– Okazało się, że urzędnicy w mojej dzielnicy sprawdzili także, czy nie zalegam z innymi opłatami na rzecz miasta. Miałam jeden zaległy mandat za parkowanie. Urzędnik powiedział, że wyda mi zaświadczenie tylko dlatego, ponieważ mój blok stoi na gruncie z pełną własnością; gdyby było to użytkowanie wieczyste, musiałabym zapłacić wcześniej mandat – opowiada pani Alicja.

Agnieszka Kłąb, rzecznik stołecznego ratusza zapewnia jednak, że jeśli właściciel lokalu nie zalega z podatkiem od nieruchomości i opłatą za użytkowanie wieczyste, to takie zaświadczenia wydawane są mu bez problemu w ciągu tygodnia.

Agnieszka Kłąb przyznaje, że przy okazji mogą być sprawdzane inne zobowiązania wnioskodawacy wobec miasta, ale nie ma to wpływu na wydanie zaświadczenia. Urzędnicy mogą przy okazji o nich przypomnieć.

Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z płatnością podatku od nieruchomości wynosi 21 zł, a w przypadku użytkowania wieczystego – 17 zł.

– Odmowa wydania zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami może nastąpić wtedy, gdy wniosek został skierowany do niewłaściwego organu, wnioskodawca nie wskazał interesu prawnego oraz w sytuacji, gdy nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o żądanej treści – podkreśla urzędniczka warszawskiego ratusza.

Na zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem pani Alicja też musiała czekać, bo przedstawicielka wspólnoty odpowiedzialna za takie sprawy była akurat na wakacjach.

Regulacje ustawowe

Ile czasu trwa procedura udzielenia kredytu na zakup zadłużonej nieruchomości? Monika Nowakowska z BZ WBK twierdzi, że zgodnie z ustawą (o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami), która weszła w życie 22 lipca tego roku, czas na decyzję banku – niezależnie od celu, na jaki udzielany jest kredyt – jest taki sam, wynosi 21 dni od przyjęcia wniosku kredytowego. Nie ma znaczenia, czy finansowana nieruchomości jest obciążona hipoteką, czy nie.

Bank podejmując decyzję o udzieleniu kredytu zawsze bierze pod uwagę stan prawny i techniczny lokalu. Ma to znaczenie przy ustanawianiu zabezpieczenia.

– W przypadku złego stanu technicznego możemy odmówić udzielenia kredytu – mówi Monika Nowakowska.

Zdolność kredytowa

Agata Chrzanowska, dyrektor Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium dodaje, że wypłata kredytu odbywa się w transzach. Pierwsza przeznaczona jest na spłatę kredytu zaciągniętego przez osobę sprzedającą mieszkanie, druga (po dostarczeniu zaświadczenia o spłacie kredytu) wypłacana jest bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość (przy założeniu, że kredyt był niższy od wartości nieruchomości). Jak mówi Agata Chrzanowska, zdarza się, że po przeprowadzeniu analizy zdolności kredytowej bank podejmuje decyzję negatywną. Przyczyną może być np. brak zdolności kredytowej czy nieakceptowane źródła dochodów.

Według Iwony Radomskiej z PKO BP, gdy bank udziela kredytu na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, jego wypłata jest uzależniona od przedłożenia złożonego (i opłaconego) we właściwym sądzie wieczysto-księgowym wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku na kolejnym miejscu w księdze wieczystej. Wpis taki istnieje do czasu przeniesienia hipoteki na docelowe miejsce określone w umowie kredytowej. ©?

Taka sprzedaż to nic nadzwyczajnego

- Sprzedaż mieszkań z obciążonymi hipotekami to dziś niemal codzienność.

- Jak informuje Jarosław Mikołaj Skoczeń, wiceprezes zarządu Grupy Emmerson, w tej chwili lokale z kredytem stanowią około 15proc. wszystkich sprzedawanych na rynku wtórnym.

- Problem jest tylko jeden: trzeba poczekać na decyzję banku o przyznaniu kredytu, a to może potrwać nawet miesiąc – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń.

- Jego zdaniem, banki raczej nie robią problemów przy zakupie mieszkania z obciążoną hipoteką. Jeżeli rzeczoznawca wyceni lokal na kwotę odpowiadającą wysokości wnioskowanego kredytu, to nie powinno być problemów.

- Ważna jest też wielkość wkładu własnego klienta. Oczywiście im jest on większy, tym bank przychylniej ocenia wniosek kredytobiorcy.