Idą zmiany w segmencie handlowym

Tempo wzrostu podaży powierzchni handlowej spada, deweloperzy realizują więcej mniejszych inwestycji.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec września 2017 r. wyniosły blisko 11,3 mln mkw. W III kwartale deweloperzy oddali obiekty liczące w sumie 135 tys. mkw., na czele z warszawską Galerią Północną (64 tys. mkw.), sklepem Ikei w Lublinie (33,5 tys. mkw.) i centrum sieci Vivo! w Krośnie (21,2 tys. mkw.). Podaż zwiększyła się nie tylko dzięki otwarciu nowych obiektów, ale także rozbudowie już istniejących, np. w poznańskiej Ikei Franowo (7,5 tys. mkw.) czy centrum Vivo! w Stalowej Woli (4,2 tys. mkw.).

Jak szacuje Colliers International, na koniec września w budowie było 620 tys. mkw. powierzchni handlowych, z czego prawie jedna trzecia zostanie oddana w IV kwartale br., a ponad połowa w przyszłym roku. Największym powstającym obiektem jest warszawska Galeria Młociny (75 tys. mkw.).

Duże nasycenie

– W październiku podaż powiększyła się o kolejne prawie 130 tys. mkw. wraz z otwarciem Serenady w Krakowie, Wroclavii we Wrocławiu czy ETC w Swarzędzu pod Poznaniem, który został gruntownie przebudowany w ostatnim czasie – mówi Wioleta Wojtczak, szefowa działu badań i analiz Savills. – Obecnie w trakcie budowy jest około 513 tys. mkw. powierzchni, z czego około 20 proc. stanowią rozbudowy obiektów już funkcjonujących. Aktywność deweloperów jest niższa niż w latach ubiegłych, co wynika m.in. z tego, że rynek handlowy w Polsce staje się coraz bardziej nasycony, ewoluuje również sposób, w jaki Polacy robią zakupy. Tylko dwa wśród budowanych aktualnie obiektów charakteryzują się powierzchnią powyżej 50 tys. mkw., to Forum Gdańsk i Galeria Młociny w Warszawie, a aż 16 obiektów ma powierzchnię poniżej 20 tys. mkw.

Jaka przyszłość czeka ten segment nieruchomości komercyjnych?

– Rynek handlowy w nadchodzących latach będzie się rozwijał bardziej w wyniku modernizacji, przebudów i ewentualnych rozbudów, których głównym celem jest utrzymanie atrakcyjności obiektu dla klientów oraz najemców, a nie otwierania nowych inwestycji, szczególnie tych o dużej powierzchni – z paroma wyjątkami – prognozuje Wojtczak. Zaznacza, że zmieniające się zwyczaje zakupowe, w tym rosnąca rola internetu, wpływają na sposób funkcjonowania obiektów handlowych. – Coraz częściej większą uwagę przywiązuje się do oferty dodatkowej, skupiającej się na gastronomii i rozrywce – podsumowuje ekspertka.

Nowe wyzwania

Branża musi się mierzyć nie tylko z rosnącym nasyceniem i wpływem e-commerce.

– Rynek nieruchomości handlowych czekają w najbliższym czasie wyzwania związane z nowymi propozycjami legislacyjnymi, przewidującymi m.in. ograniczenie handlu w niedziele czy wprowadzenie minimalnego podatku CIT od galerii handlowych – wskazuje Kamil Kowa, dyrektor działu wycen i doradztwa w Savills. – Pierwsza z proponowanych ustaw budzi największe emocje, bo ograniczałaby zwyczaje zakupowe polskiego społeczeństwa. Ustawa, w zależności od jej ostatecznego kształtu, może spowodować spadek liczby klientów galerii handlowych i obniżyć obroty najemców.

Ekspert podkreśla, że straciliby nie tylko najemcy i właściciele centrów handlowych, ale również osoby zatrudnione w galeriach, np. firmy ochroniarskie czy sprzątające.

– Projekt ustawy przewidywał jej wejście w życie od początku 2018 r., jednak w związku z wątpliwościami dotyczącymi zgodności ograniczeń handlu internetowego z przepisami unijnymi pojawiła się konieczność ponownej ingerencji w treść ustawy. Będzie to stwarzało dodatkowe możliwości dla sieci handlowych, bowiem wyłączenie handlu internetowego spod ograniczeń ustawy pozwoli im na dostarczanie produktów w każdą niedzielę za pośrednictwem, coraz popularniejszego, kanału e–commerce – mówi Kowa.

A jakie konsekwencje będzie mieć zmiana CIT?

– Taki podatek wpłynąłby na efektywność inwestycji w nieruchomości komercyjne, co inwestorzy mogą starać się ograniczać, przerzucając część tego kosztu na najemców. Zaskakuje fakt, że podatek nie jest wprost uzależniony od przychodów faktycznie generowanych z wynajmu nieruchomości [tylko wartości obiektu – red.], co sprawia, że może on być szczególnie dotkliwy dla właścicieli nieruchomości z dużym odsetkiem pustostanów, i oznacza, że mamy do czynienia de facto z podatkiem dochodowym od zysków, które nie zostały wygenerowane. Pytanie, czy nowy podatek nie podzieli losu podatku handlowego, który Komisja Europejska uznała za niezgodny z prawem unijnym – mówi Kowa.