Obligacje napędzają mieszkaniowy boom

Banki niechętnie kredytują zakup ziemi, spółki mają jednak duże wsparcie inwestorów.

Biznes deweloperski oznacza duże zapotrzebowanie na kapitał, zwłaszcza gdy firmy chcą korzystać z koniunktury i utrzymać wysokie tempo sprzedaży – a koszty zakupu gruntów i wykonawstwa rosną. Deweloperzy szczególnie chętnie pozyskują pieniądze, emitując obligacje. Papiery cieszą się dużym wzięciem inwestorów.

J.W. Construction uplasowało właśnie papiery za 94 mln zł. Zarząd Dom Development przyjął program emisji zakładający, że zadłużenie nominalne może wynieść maksymalnie 400 mln zł, czyli na dziś spółka mogłaby zebrać z rynku jeszcze 140 mln zł. O dużym popycie świadczy to, że firmy zwiększają kwoty emisji – Atal z 60 mln do 80 mln zł, Marvipol z 50 mln do 66 mln zł. Vantage Development zapowiedział, że wypuści obligacje za 70 mln zł, czyli o 10 mln zł więcej, niż przewidywał.

Przejrzysty biznes

Jak szacuje DM Navigator, udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów sięga około 66 proc.

– W przypadku działalności deweloperskiej obligacje stanowią instrument komplementarny dla kredytu bankowego. Obligacje najczęściej wykorzystywane są do zakupu gruntów pod nowe inwestycje, a następnie bank udziela kredytu, który finansuje budowę – mówi Mateusz Mucha, dyrektor departamentu obligacji w DM Navigator. – W takim przypadku grunt stanowi najczęściej zabezpieczenie i wkład własny dewelopera, który wymagany jest przy finansowaniu bankowym. Banki bardzo sporadycznie finansują nabycie samych gruntów – cel finansowania, który jest dla banków nieakceptowalny, świetnie natomiast wpisuje się w charakterystykę i elastyczność instrumentu, jakim jest obligacja.

Ekspert dodaje, że kredyty inwestycyjne są obecnie wykorzystywane przez deweloperów w bardzo niewielkim stopniu, co spowodowane jest w dużej mierze bardzo wysoką sprzedażą lokali, a więc finansowaniem budowy przez nabywców lokali.

Zdaniem Muchy deweloperzy nie powinni polegać wyłącznie na obligacjach. – Uważam, że powinni zawierać umowy kredytowe dla każdej inwestycji, w przypadku dobrego poziomu sprzedaży uruchomienie takiego finansowania nie będzie konieczne. Jednak gdy popyt na mieszkania okaże się słabszy, umożliwi to finansowanie inwestycji i oddanie jej zgodnie z zaplanowanym harmonogramem. To swego rodzaju ubezpieczenie dla ciągłości budowy – mówi Mucha.

Port Żerań – jedna z najnowszych inwestycji Dom Development. Firma ustaliła limit zadłużenia obligacyjnego na 400 mln zł.

Archiwum

Dlaczego inwestorzy tak chętnie kupują obligacje deweloperów – często nawet niezabezpieczone?

– W przypadku deweloperów stosunkowo łatwo można przewidywać przepływy pieniężne, jakie zostaną wygenerowane w okresie najbliższych dwóch lat. Stosunkowo łatwo również ocenić, czy założenia poszczególnych inwestycji mieszkaniowych (ceny sprzedaży w danej lokalizacji, koszty realizacji i gruntu) przyjęte przez danego dewelopera są ostrożnościowe czy raczej mocno optymistyczne – mówi Mucha. Popyt na papiery deweloperów generowany jest także z innego powodu. – Polski rynek obligacji skoncentrowany jest na kilku branżach – poza deweloperską na bankowej, windykacyjnej i pożyczkowej. To powoduje, że inwestorzy w pewnym stopniu są zmuszeni do kupowania papierów spółek deweloperskich, bo to istotna część podaży obligacji korporacyjnych w Polsce w ogóle – podsumowuje Mucha.

Zdaniem Muchy, deweloperzy nie powinni polegać wyłącznie na obligacjach. – Uważam, że powinni zawierać umowy kredytowe dla każdej inwestycji, w przypadku dobrego poziomu sprzedaży uruchomienie takiego finansowania nie będzie konieczne. Jednak gdy popyt na mieszkania okaże się słabszy, umożliwi to finansowanie inwestycji i oddanie jej zgodnie z zaplanowanym harmonogramem. To swego rodzaju ubezpieczenie dla ciągłości budowy – mówi Mucha.

Parametry i zaufanie

Według szacunków DM Navigator w ciągu pierwszych trzech kwartałów br. deweloperzy, których obserwują analitycy, wypuściły obligacje za ponad 770 mln zł.

– Korzystanie z możliwości, jakie rynek kapitałowy stwarza wiarygodnym i stabilnym biznesowo firmom, jest doskonałym sposobem na stymulowanie rozwoju działalności. Nasz holding aktywnie korzysta z możliwości finansowania rozwoju przez emisje obligacji korporacyjnych – mówi Michał Sapota, prezes Murapolu, dewelopera obecnego na największej liczbie rynków w Polsce. Tylko od początku tego roku spółki z grupy wypuściły papiery za blisko 180 mln zł.

– Porównując instrumenty dłużne do kredytów bankowych, należy zwrócić uwagę, że te pierwsze są znacznie bardziej elastyczną i wygodniejszą formą pozyskiwania kapitału, bo to emitent ustala warunki, jak data zapadalności, oprocentowanie czy częstotliwość wypłaty odsetek – mówi Sapota. Środki pozyskane od obligatariuszy umożliwiają spółkom nabywanie gruntów, czego banki często nie finansują. Kredyty mają charakter celowy i mogą być przeznaczone tylko na realizację projektów budowlanych, a gdy zabezpieczeniem jest hipoteka, nie jest to wcale takie wygodne. Ponadto w efekcie utrzymujących się niskich stóp procentowych marże na obligacjach spadły, przez co te instrumenty stały się jeszcze bardziej konkurencyjne w stosunku do finansowania bankowego – dodaje.

Menedżer podkreśla, że z uwagi na aktywność deweloperów inwestorzy mają szeroki wybór. – W sukcesie uplasowania oferty obligacji, poza jej parametrami, kluczowe znaczenie ma czynnik zaufania do emitenta – mówi Sapota.

– Jesteśmy sprawdzonym partnerem na rynku kapitałowym i wiarygodnym podmiotem na rynku obligacji, stąd nasza oferta obligacji cieszyła się bardzo dużym zainteresowaniem. Inwestorzy doceniają naszą transparentność, jak i unikatowy model biznesowy. Regularnie korzystamy z finansowania pochodzącego z emisji obligacji, ponieważ pozwala nam ono na większą elastyczność w realizacji strategii rozwoju – mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu.

– Duże, przekraczające nasze pierwotne oczekiwania zainteresowanie obligacjami świadczy o tym, że nasz model biznesowy zyskuje uznanie w coraz szerszym kręgu inwestorów. To ze względu na wysoki popyt ze strony nowych podmiotów zdecydowaliśmy się zwiększyć wartość emisji – komentuje Mariusz Książek, prezes Marvipolu.

[email protected]