Wojny przetargowe o mieszkaniowe ruiny

Okazyjnie kupiony lokal, po remoncie i odsprzedaży, może przynieść nawet 70 tys. zł zysku. Takie złote strzały trafiają się jednak rzadko.

 

Po jedno 36-metrowe mieszkanie w wielkopłytowym bloku w centrum Warszawy ustawiła się 20-osobowa kolejka. Lokal wymagał gruntownego remontu, ale niska cena wywoławcza robiła swoje. Wśród chętnych na tę mieszkaniową ruinę najwięcej było flipperów, czyli inwestorów skupujących po okazyjnych cenach zniszczone nieruchomości, by po szybkim remoncie odsprzedać je z zyskiem. A zyski, przynajmniej teoretyczne, przyprawiają o zawrót głowy.

Na jednym flippie można zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych, co może tłumaczyć długość kolejki. Pośredniczący w sprzedaży tego mieszkania agent opowiadał, że inwestorzy całkiem stracili głowę, zaciekle bijąc się o lokal. Zażarta licytacja wywindowała cenę transakcyjną znacznie powyżej ofertowej. Rynek mieszkań ogarnęła flippomania.

– Inwestorzy coraz częściej podbijają cenę nieruchomości, żeby tylko ją kupić – przyznaje Michał Grzeląska, ekspert sieciowej agencji Freedom Nieruchomości. Biznes nie jest jednak wcale tak prosty, jak się wydaje.

Dwie transakcje

– By generować wysokie zyski w skali roku, najważniejsza jest powtarzalność – podkreśla Kamil Wrotniak, inwestor na rynku nieruchomości z Łodzi. – Nie jest sztuką złoty strzał, który pozwala zarobić 70 tys. zł na jednym mieszkaniu. Sztuką jest generować 30–40 tys. zł zysku przez cały rok. Przy dobrej organizacji biznesu zarobienie 300 tys. zł brutto w ciągu 12 miesięcy nie jest niczym niezwykłym. Chociaż nadal nierzadko dochodzi do licytacji między flipperami, najwięksi gracze na lokalnych rynkach są w stanie kupić bez problemu 25–30 lokali rocznie. W tej branży liczą się przede wszystkim kontakty i możliwie jak najbardziej rozbudowane sposoby pozyskiwania okazji – podkreśla.

Za najważniejszy Kamil Wrotniak uznaje współpracę z sourcerami, czyli agentami nieruchomości specjalizującymi się w poszukiwaniu mieszkań dla inwestorów.

– Czy flippy to wciąż dobry interes? Wszystko zależy od indywidualnego podejścia. Na to pytanie każdy musi odpowiedzieć sobie sam – komentuje Michał Grzeląska. – Większość społeczeństwa pracuje cały rok za ok. 30 tys. zł. Tymczasem na jednym flippie bez problemu powinniśmy zarobić 15–20 tys. zł. Wystarczą dwie transakcje w roku, by osiągnąć przeciętne polskie zarobki – zwraca uwagę.

Także Łukasz Sobieraj, ekspert firmy Power Invest, nie ma wątpliwości, że dobry flipp jest szybką metodą pomnażania kapitału na poziomie odbiegającym od standardowych produktów inwestycyjnych. – Ale jak każda inwestycja, także flipping jest obarczony ryzykiem – studzi zapały. – Na rentowność przedsięwzięcia wpływają bezpośrednio trendy na rynku nieruchomości. Trzeba się liczyć chociażby z nieprzewidzianymi wydatkami na remont – wyjaśnia. – Może się zdarzyć, że koszty zakupu i modernizacji mieszkania pochłoną tyle, że nie uzyskamy spodziewanego zysku. Dlatego tak ważna jest fachowa ocena stanu technicznego i możliwości szybkiego zbycia nieruchomości – podkreśla.

Ekspert Power Invest zwraca uwagę, że początkujący flipperzy inwestują zwykle w mniejsze nieruchomości. Wybierają świetnie zlokalizowane, atrakcyjnie wycenione jedno-, i dwupokojowe mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. – Lokale poniżej ceny rynkowej można też kupić na licytacjach komorniczych, ale tu zalecam ostrożność – mówi Łukasz Sobieraj. – Na rynku działają firmy, które na zlecenie byłych właścicieli mieszkania mogą skutecznie opóźnić przejęcie licytowanego lokalu. W takim przypadku trzeba się liczyć z przewlekłą sprawą sądową i zamrożeniem kapitału na długie lata – przestrzega.

Druga młodość wielkiej płyty

W Łodzi, gdzie działa Kamil Wrotniak, najpopularniejszym celem inwestorów są niezmiennie kawalerki i nieduże mieszkania dwupokojowe do 40 mkw., w zadbanych kamienicach w centrum miasta lub w blokach z wielkiej płyty w największych blokowiskach – Widzewie i Retkini.

– Atutem jest też piętro (pierwsze lub drugie), plastikowe okna (niższe koszty remontu) i wszystkie media z sieci miejskiej (najbardziej pożądane, po remoncie, przez docelowych kupców) – opowiada.

O renesansie wielkiej płyty mówi też pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka warszawskiego biura Lebiedź Nieruchomości. – Atutami są adres i cena, zwykle niższa niż w nowym budownictwie – wyjaśnia. – To łakomy kąsek nie tylko dla mniej zamożnych osób, ale przede wszystkim dla tych, którzy zajmują się flippami. Koszty utrzymania lokalu w wielkiej płycie wcale nie muszą być wyższe niż w nowszych budynkach. Wiele bloków jest ocieplonych, gruntownie wyremontowanych, łącznie z wymianą okien, wind, instalacji. Tylko pozornie jest to substancja nieatrakcyjna i niewarta zainteresowania – podkreśla pośredniczka.

Inwestycje w mieszkania z wielkiej płyty są więc, przynajmniej teoretycznie, pewne. Atuty wielkopłytowych nieruchomości docenia także Kamil Wrotniak. – W ostatnim roku zrealizowałem kilkadziesiąt transakcji właśnie w blokach z wielkiej płyty – mówi. – Budynki są zwykle ocieplone i pomalowane, mają dobre lokalizacje z pełną infrastrukturą handlowo-usługową. Blisko są szkoły, przychodnie.

Flippy są relatywnie bezpieczne, choć jak mówi Kamil Wrotniak, jeszcze dwa–trzy lata temu zagrożeń związanych z tym sposobem inwestowania było sporo mniej. – Konkurencja była mniejsza, a zainteresowanych zakupem lokalu po remoncie dużo – wyjaśnia. – Dziś na portalach ogłoszeniowych bez problemu znajdziemy kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lokali wypuszczonych na rynek przez flipperów. Kupujący stali się o wiele bardziej wymagający. Mogą przebierać w ofertach gotowych mieszkań. Do tego dochodzi ogromna liczba lokali oferowanych przez deweloperów, którzy tak naprawdę są największym konkurentem dla osób działających w mojej branży.

Jakość coraz lepsza

Według Wrotniaka jedynym rozwiązaniem pozwalającym na utrzymanie się na rynku jest stałe zwiększanie standardu wykończenia i jakości używanych materiałów oraz odważniejsze niż dotychczas aranżowanie wnętrz. – To właśnie w braku doświadczenia przy optymalizacji kosztów remontu i dużej konkurencji widzę największe zagrożenie dla początkujących flipperów – mówi. Stawiającym pierwsze kroki na tym rynku inwestorom często też brakuje umiaru, czasem wyobraźni. Na przykład urządzają mieszkanie według własnego gustu, przed czym przestrzega Michał Grzeląska. – To, co się nam podoba, nie zawsze będzie się podobać innym – mówi ekspert Freedom Nieruchomości. – Trzeba się starać, by trafić do jak najszerszego grona odbiorców. Nie należy też kierować się wyłącznie ceną. To, co jest tanie, nie zawsze jest dobre – podkreśla.

Dyrektor Grzeląska komentuje, że na rynku flippów jest wciąż gorąco, choć o tanie mieszkanie coraz trudniej. – W ten sposób zaczyna inwestować coraz więcej osób – wyjaśnia. – Poza tym mieszkanie jest dziś o wiele łatwiej sprzedać niż kilka lat temu – dodaje. Właściciele nieruchomości nie muszą więc specjalnie obniżać cen, żeby przyciągnąć klientów. Przeciwnie, lokale są coraz droższe. Mediana cen mkw. mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie to już ponad 8,1 tys. zł, o 10 proc. więcej niż rok temu – podaje firma Emmerson Evaluation.

W Gdyni ceny mieszkań używanych poszły w górę o 13 proc., do 5,9 tys. zł za mkw. (mediana). W Krakowie jest drożej o 9 proc. (mediana cen mkw. to 6,7 tys. zł). 18-proc. wzrost cen mieszkań używanych (do niemal 4 tys. zł za mkw.) Emmerson Evaluation odnotował w Łodzi. Ceny rosną też w innych miastach. A na wzroście próbuje zarabiać coraz więcej osób. Na rynku nieruchomości jest więc coraz tłoczniej.

Kamil Wrotniak ocenia, że po kilkunastomiesięcznym boomie zainteresowanie ludzi flippami nieco jednak zmalało. – Powodów może być kilka, a główne z nich to przesycenie rynku, nowych inwestorów przybywa, konkurencja jest coraz większa, a co za tym idzie – spadają marże – wyjaśnia ekspert. – Dla flipperów działających na małą skalę, przeprowadzających dwie–trzy transakcje rocznie, w dodatku na kredyt hipoteczny, tego rodzaju biznes staje się mocno ryzykowny – przestrzega.

I dodaje, że jak zwykle w takich przypadkach przetrwają najwięksi, robiący po kilkadziesiąt flippów rocznie, mogący sobie pozwolić na chwilowe obniżenie zysków.