Ceny działek inwestycyjnych w kurortach sięgają zenitu

W miastach turystycznych zaczyna brakować tańszych gruntów budowlanych. Deweloperzy decydują się na modernizacje starych budynków i ośrodków wczasowych.

– Oferta działek w kurortach coraz bardziej się kurczy – podkreśla Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. – Choć kurorty notują boom inwestycyjny dopiero od około dziesięciu lat, a więc znacznie krócej niż miasta, dziś mają ten sam problem co duże aglomeracje – brak atrakcyjnych terenów. Jeszcze kilka lat temu ceny gruntów w najpopularniejszych miejscowościach wynosiły ok. 100–200 zł za mkw. Dziś sięgają zenitu. Na przykład w Szczyrku dostępne są tereny nawet po 1,5 tys. zł za mkw.

Milionowe transakcje

Także z analiz Cenatorium wynika, że ceny działek w kurortach stale rosną. – Pierwsze miejsce zajmuje Trójmiasto – mówi Barbara Bugaj, analityk Cenatorium. – Najdroższe grunty, biorąc pod uwagę cenę 1 mkw., to te blisko linii brzegowej Bałtyku oraz w centrum Gdańska. Ceny działek blisko morza w obszarze Gdańsk–Sopot to od ok. 1,5 do 3,5 tys. zł za mkw. Grunt na Wyspie Spichrzów kosztował prawie 11 tys. zł za mkw.

W Świnoujściu w rejonie portu Cenatorium zarejestrowano transakcje z ceną 2,3 tys. zł za mkw. działki. – Atrakcyjne lokalizacje bronią się nawet w mniejszych miejscowościach – komentuje Barbara Bugaj. Pozostałe transakcje w Świnoujściu opiewały na 570–780 zł za mkw. gruntu. Ceny całkowite wynosiły zaś 1,2–6,7 mln zł.

Również w Kołobrzegu nie brakuje wielomilionowych zakupów. Najdroższy grunt (ponad 8,2 mln zł) był przeznaczony pod zabudowę wielorodzinną. – Średnia cena mkw. działki w Kołobrzegu wynosiła 360 zł – podaje Barbara Bugaj. – W górach jest bardziej kameralnie, łatwiej o tańsze grunty. Parcelę o powierzchni ponad 5 tys. mkw. w okolicach Krynicy-Zdroju można kupić za 420 tys. zł, czyli 83 zł za mkw. W okolicach Zakopanego zakupów gruntów o powierzchni ponad 3 tys. mkw. jest mało. Ceny mkw. wahają się od 60 do 285 zł. A na Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich średnia wartość transakcji to ok. 110 zł za mkw.

Apartamenty Bukowa Góra w Wiśle – dwuetapowa inwestycja w miejscu dawnego ośrodka wczasowego Ondraszek.

Foto: materiały prasowe

Marlena Kosiura zauważa, że tereny budowlane w kurortach przez lata uwalniała Agencja Mienia Wojskowego. – Dziś z jej banku ziemi niewiele zostało – mówi. – Ma tereny w Helu, Łazach, Dziwnowie, Mielnie, Rogowie, Kołobrzegu i Wysowej-Zdroju. Zwykle są to albo nieduże działki z budynkami, albo tereny z dala od morza, w mało turystycznej części miasta. W ostatnich latach sporo gruntów sprzedały też samorządy. Na działkach albo już się buduje czy planuje inwestycje, albo teren jest ponownie wystawiony na sprzedaż za dużo wyższą cenę.

Problem z gruntami skierował wzrok deweloperów na stare ośrodki, które, jak mówi Kosiura, z reguły mają doskonałe adresy. – Trend nadawania budynkom w kurortach drugiego życia już widać – opowiada. – W Wiśle firma Kristensen Group przerobiła na apartamentowiec dawny dom wczasowy Ondraszek należący w latach 70. do Huty Baildon. O modernizację starego budynku w 2013 r. pokusił się także jeden z liderów budowania w kurortach – Zdrojowa Invest. Firma kupiła niedokończony, ale doskonale zlokalizowany w pierwszej linii od morza hotel Diune w Kołobrzegu.

Jacek Twardowski, partner w Kristensen Group, komentuje, że dawne ośrodki wczasowe mają przepiękne lokalizacje. Mogą być więc łakomym kąskiem dla deweloperów. – W rzeczywistości odnawianie starych budynków to, niestety, stąpanie po kruchym lodzie – nie ukrywa. – Najczęstszą przeszkodą są skomplikowane kwestie formalne. Przykładowo, miejscowy plan zagospodarowania może zezwalać wyłącznie na zachowanie dawnego obiektu. Stan techniczny takich nieruchomości najczęściej jest tak zły, że bardziej ekonomiczne jest ich wyburzenie i budowa od podstaw – mówi.

Historia i przyszłość

Stare ośrodki są też często zadłużone i mają nierozwiązane kwestie własności. Lista problemów bywa bardzo długa. Nie bez powodu, jak mówi Jacek Twardowski, w kurortach częściej budowane są obiekty od zera. – Mamy jednak w Polsce kilka udanych renowacji dawnych ośrodków wczasowych – podkreśla ekspert. – To np. nasz projekt w Wiśle, gdzie na miejscu Ondraszka wybudowaliśmy Apartamenty Bukowa Góra. Choć efekt prac jest imponujący, to możemy napisać książkę o przeszkodach, jakie musieliśmy pokonać: od uregulowania długów za byłych właścicieli po wyzwania natury technicznej (stary budynek położony na skarpie, ponad 500 m n.p.m.). Parę lat później obok I etapu wybudowaliśmy, już od samego początku, II etap Apartamentów Bukowa Góra. Prowadzenie inwestycji od zera to zupełnie inna jakość i komfort pracy.

Kurorty nęcą też stołeczne firmy. Marlena Kosiura wskazuje dawny ośrodek wypoczynku peerelowskich VIP-ów w Kozubniku w Beskidach, który przerabia warszawska Sawa Apartments. – Kilka razy zmieniano strategię i pomysł, czym ośrodek ma być po odbudowie – od luksusowych apartamentów i aparthoteli po centrum rehabilitacji dla seniorów – zauważa ekspertka.

Marian Okręglicki, prezes spółki Sawa Apartments, informuje nas, że w kompleksie Kozubnik Spa Resort firma chce zaoferować 31 apartamentów, strefę wellnes i spa, będzie też knajpa w stylu PRL, w której spółka zaprezentuje historię Kozubnika. Sprzedaż apartamentów ma się zacząć jesienią. W drugim obiekcie – Kozubnik Healthiness Resort – firma zaoferuje 100 miejsc noclegowych. Kompleks ma być otwarty w sezonie zimowym 2019/2020. – Na finiszu jest modernizacja dawnego sanatorium Hutnik w Szczawnicy. Powstaje tam hotel Pieniny Grand – opowiada Marlena Kosiura. – Ruszyły też prace na terenie dawnego ośrodka Daglezja w Krynicy-Zdroju, gdzie powstanie pięciogwiazdkowy hotel.

Według portalu InwestycjewKurortach.pl ok. 10–20 proc. planowanych w miejscowościach turystycznych inwestycji to modernizacje i rozbudowy dawnych budynków czy ośrodków oraz nowe obiekty, które zastąpią wyburzane, stare nieruchomości.