Inwestorzy wysypią mieszkania na rynek?

W 2020 roku do oferty sprzedaży może wrócić wiele lokali kupowanych z myślą o wynajmie. Nie dla wszystkich ten biznes jest nadal opłacalny.

Nadpodaż mieszkań na wynajem często utrudnia znalezienie najemcy, co wpływa na spadek czynszów i przy rosnących cenach zakupu zmniejsza opłacalność biznesu – uważają pośrednicy ankietowani przez NBP. Zdaniem agentów część kupujących mieszkania na wynajem zdecyduje się wyjść z inwestycji. Lokale mogą trafić na rynek szerszym strumieniem już w przyszłym roku.

Dwa światy

Coraz więcej osób, które chcą sprzedać wynajmowane mieszkanie, zgłasza się do gdańskiej firmy Estatic Nieruchomości. – Najczęściej są to indywidualni inwestorzy, którzy posiłkowali się kredytem – mówi Łukasz Wydrowski, właściciel Estatic Nieruchomości. – Główne powody takich decyzji to negatywne doświadczenia związane z najmem i chęć wykorzystania górki cenowej, by maksymalnie zarobić na transakcji.

Z analiz Estatic Nieruchomości wynika, że od połowy 2018 r. ceny transakcyjne mieszkań w Trójmieście wzrosły średnio o 7 proc., a ofertowe – o ok. 12 proc. – A stawki najmu nie zmieniają się tak znacząco – zauważa Wydrowski. – Podczas gdy w ostatnich trzech latach ceny w niektórych lokalizacjach wzrosły nawet o 40 proc., stawki najmu maksymalnie o 15–20 proc. Pomimo wielu zbieżnych rynek sprzedaży i najmu to dwa osobne światy.

Ekspert zauważa, że ogólna liczba aktywnych inwestorów indywidualnych na rynku nieruchomości w porównaniu z 2018 r. spadła o ponad 40 proc. – Decydujący wpływ ma na to rekordowy poziom cen mieszkań – tłumaczy. – Zdecydowanie spadła sprzedaż lokali 1–3-pokojowych kupowanych na wynajem. Osoby obracające mniejszym kapitałem lub kupujące na kredyt są bardzo ostrożne. Dziś najbardziej aktywne są osoby z dużym zasobem gotówki, kupujące mieszkania pod tzw. gotowce.

Najczęściej są to duże lokale podzielone na pokoje lub mikrokawalerki na wynajem. Taki produkt zapewnia dziś satysfakcjonujące stopy zwrotu, lecz nie należy do najtańszych – mówi Łukasz Wydrowski.

Mieszkania kupowane na wynajem pojawiają się także na stołecznym rynku. – Przy obecnym wzroście cen takich ofert może przybywać – ocenia Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. – Inwestorzy zaczną się wycofywać z inwestycji, jeśli odnotują mniejszą rentowność. Wyjątkiem są mieszkania wynajmowane na krótko w miastach o wysokim całorocznym obłożeniu turystycznym, jak Kraków, Warszawa, Gdańsk. Czynsze za lokale na doby są wyższe, więc takie inwestycje mogą się jeszcze jakiś czas obronić.

Wielkiego wysypu na rynku sprzedaży mieszkań kupowanych pierwotnie na wynajem nie spodziewa się Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty. – Być może uśredniona rentowność najmu spada, ale nadal jest to korzystna forma lokaty kapitału. Rynek najmu wchodzi stopniowo w okres dojrzałości, stabilizuje się. Mamy już wyspecjalizowanych inwestorów, którzy potrafią osiągnąć najkorzystniejsze stopy zwrotu z sensownie wybranej inwestycji, która odpowiada na potrzeby najemców – podkreśla. Zdaniem Oleksiaka do sprzedaży trafi zapewne część nietrafionych mieszkań, ale mogą być one zastąpione lepszymi z punktu widzenia najmu lokalami.

Także Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, zapewnia, że na rynku nadal są nieruchomości, które dają dobrze zarobić. Ich rentowność to ponad 8 proc. – Pomimo wzrostu cen cały czas zgłaszają się do nas klienci, którzy szukają mieszkań na wynajem – podkreśla. – Czy są bardziej ostrożni? Zawsze byli, mało kto szuka mieszkań w złej lokalizacji. Ich wiedza jest coraz większa.

Ekspert Freedom Nieruchomości zwraca też uwagę, że wiele inwestycji jest dopiero na ukończeniu. – Wiele osób, które kupiły mieszkania na wynajem na takich osiedlach, musi teraz sprawdzić, czy będzie to rentowny biznes – mówi. – Część lokali kupiono czysto spekulacyjnie. Już zostały sprzedane jako cesja praw do lokalu. Inne zostaną sprzedane po odbiorze lub dopiero po remoncie. Rynek nieruchomości daje bardzo dużo możliwości inwestowania i lokowania pieniędzy.

Z frankami na hipotece

Mieszkań próbuje się pozbyć także część osób zadłużonych we frankach. Takich ofert, jak mówi Łukasz Wydrowski, nie przybywa jednak lawinowo. – Wysoki kurs franka skutecznie odstrasza przed sprzedażą tych, których zadłużenie po latach spłacania jest bliskie wartości nieruchomości – wyjaśnia. – To dla nich mniej opłacalne niż ewentualne mediacje lub procesowanie się z bankiem, szczególnie po ostatnich, dość korzystnych dla frankowiczów wyrokach. Zdecydowana większość pozbywających się tego problemu ma do spłaty niewielkie kwoty, stanowiące do 60 proc. ceny transakcyjnej.

„Frankowe" mieszkania, jak dodaje Joanna Kubiak, dyrektor ds. sprzedaży we Freedom Nieruchomości Lublin, były bardzo często kupowane przed 2009 r. – Nawet 50–60 proc. mieszkań nabytych w tym okresie to lokale z kredytem frankowym na hipotece – mówi. Lokale trafiają do sprzedaży w ostateczności, kiedy właściciele nie mają innego wyjścia. – Sprzedający muszą spłacić kwotę wyższą, niż pożyczyli, mimo że kredyt był spłacany 10–15 lat – wyjaśnia Joanna Kubiak. – Jednocześnie rynek nieruchomości, na co wpływ ma wzrost cen, pozwala sprzedać mieszkanie może bez zysku, ale też bez wielkiej straty.