Sprzedaż mieszkań ostro w dół, ale nie ceny

Po fatalnym kwietniu rynek mieszkaniowy dość szybko staje na nogi.

W II kwartale w sześciu głównych aglomeracjach (Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali netto (nowe umowy minus rezygnacje) 6,9 tys. mieszkań, czyli o 54 proc. mniej niż rok wcześniej. To także o około 60 proc. mniej niż wynosiła przeciętna kwartalna sprzedaż w latach 2017–2019. Dodajmy, że jako sprzedaż JLL uwzględnia zarówno umowy przedwstępne i deweloperskie, jak i  łatwe do zerwania rezerwacyjne.

– Sytuacja w II kwartale wyglądała tak, że kwiecień był dla branży miesiącem straconym, sprzedaży praktycznie nie było,  za to były zwroty lokali – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Na lockdown deweloperzy zareagowali elastycznie, wprowadzając m.in. możliwość zdalnego zawierania umów rezerwacyjnych. Wraz z łagodzeniem ograniczeń i odmrażaniem gospodarki sytuacja poprawiała się skokowo. Szacujemy, że około 60 proc. kwartalnej sprzedaży zrealizowało się w czerwcu – podkreśla. Z oferty znikały przede wszystkim mieszkania gotowe lub z nieodległym terminem oddania.

Według szacunków JLL, rezygnacje w II kwartale „pożarły" około 25 proc. sprzedaży brutto – to przede wszystkim anulowane umowy rezerwacyjne. Najgorzej było w Krakowie, gdzie rezygnacje stanowiły równowartość 51 proc. sprzedaży brutto. W Warszawie i we Wrocławiu było to odpowiednio 23 i 21 proc. Można przypuszczać, że w Krakowie – przed pandemią mieście odwiedzanym przez międzynarodowych turystów - z zakupów rezygnowały osoby nastawione na najem krótkoterminowy.

- Choć trudno dziś, czy nawet w perspektywie najbliższych dwóch kwartałów, mówić o powrocie do przedcovidowego tempa sprzedaży, to wynik osiągnięty w II kwartale bliższy jest bardziej optymistycznym scenariuszom, jakie zakładaliśmy dla branży – mówi Kuniewicz.

Eksperci JLL zwracają uwagę na to, że doszło do spadku, ale nie załamania aktywności inwestycyjnej deweloperów. Do oferty na sześciu rynkach weszło 10,5 tys. lokali, o 30 proc. mniej niż średnio w kwartale w ostatnich trzech latach. Tym samym na koniec czerwca oferta liczyła 48,9 tys. mieszkań, w tym z 12,5 do 22,5 proc.  wzrósł udział lokali z terminem oddania w 2022 r. – to efekt wspomnianego już wzrostu zakupów mieszkań z bliskim terminem oddania.

Jeśli chodzi o ceny lokali w ofercie, średnia dla sześciu rynków urosła, do 9 tys. zł za mkw., to o 11,2 proc. więcej niż w II kwartale 2019 r. i o 1 proc. więcej kwartał do kwartału. Po Warszawie i Trójmieście Kraków stał się aglomeracją ze średnią pięciocyfrową ceną za mkw.

- Choć spadki cen mieszkań były wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii, nabywcy wciąż nie mogą mieć powodów do zadowolenia – mówi Kuniewicz. - Dopóki sprzedaż i wprowadzenia nie ustabilizują się na określonym poziomie, utrzymującym się przez dwa, trzy kwartały, trudno będzie jednoznacznie oceniać trendy związane z cenami. Bardzo niskie wolumeny – zarówno transakcji jak i nowych wprowadzeń – sprawiają, że średnie ceny podlegają dużym wahaniom i nie oddają rzeczywistego obrazu rynku. W dodatku nastroje konsumentów w czerwcu i lipcu są nad wyraz optymistyczne, a jesień i zima mogą przynieść nieznaczne ochłodzenie – wskazuje.

Zdaniem ekspertki, do bardziej radykalnej zmiany polityki cenowej mogłaby przekonać deweloperów duża dysproporcja między skalą popytu i podaży lub jednoznacznie negatywna informacja o istotnych zmianach w otoczeniu rynku – a z tym, jak na razie, nie mamy do czynienia.