Bartosz Turek, HRE Investments: najem mieszkania wciąż przynosi sensowny zwrot

#PROSTOzPARKIETU. BARTOSZ TUREK: na rynek wraca optymizm, popyt na lokale się utrzymuje

Według danych GUS po ośmiu miesiącach deweloperzy budują już tyle mieszkań co przed lockdownem. Podobnie jest, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę. Czekamy na informacje o sprzedaży lokali w III kwartale, ale giełdowi deweloperzy sygnalizują, że sprzedaż miesięczna jest już też, jak przed wiosennym załamaniem. Czy kryzys się skończył, czy należy zachować ostrożność?

Bez wątpienia problemy gospodarcze i pandemia są z nami nadal. Wciąż mamy rekordowo niskie stopy procentowe i to powinno się jeszcze długo utrzymać.

W lipcu i sierpniu deweloperzy ruszyli z budową mniej więcej tylu mieszkań, co w rekordowym 2019 r., a to znaczy, że najprawdopodobniej oferty firm były wyprzedane i trzeba było ruszyć z nowymi inwestycjami. Wskaźników wyprzedzających jest relatywnie niewiele, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, ale zauważalny jest trend wzrostowy wyszukiwania lokali w Google, poprawę nastrojów sygnalizuje też badanie GUS nt. koniunktury konsumenckiej.

Można to wszystko potraktować jako prognozę, że faktycznie w III kwartale dane o sprzedaży mieszkań będą niezłe, lepsze niż w II kwartale, choć jeszcze bym się spodziewał, że wciąż niższe rok do roku.

Spada rok do roku liczba i wartość udzielonych kredytów hipotecznych. Czy gotówka to trwałe paliwo dla mieszkaniówki, czy stwarza to ryzyko?

Od dwóch, trzech miesięcy popyt na kredyty jest już mniej więcej taki jak przed rokiem. Banki stawiają większe bariery i znacznie więcej – dziś nawet ponad połowę – wniosków odrzucają. Z drugiej strony, na rynek trafia dużo gotówki i trudno się dziwić, dziś z 10 tys. powierzonych bankowi na rok dostaniemy 16 zł odsetek, co nie pozwoli obronić się przed inflacją. W ciągu sześciu miesięcy od marca 63 mld zł odpłynęło z lokat i te pieniądze szukają ujścia – to giełda, fundusze inwestycyjne, obligacje skarbowe i korporacyjne oraz właśnie mieszkania, które są postrzegane jako bezpieczna przystań.

Jeśli chodzi o ryzyko, chyba lepiej, by na rynek napływała gotówka niż pieniądze z kredytów, bo w razie perturbacji gospodarczych nabywcy na kredyt mogą mieć problem z regulowaniem rat.

Czy kupowanie na wynajem jest wciąż dobrym pomysłem? Najem krótkoterminowy, poza kurortami, mocno ucierpiał, studenci będą się częściowo uczyć zdalnie...

Firma Mzuri, zarządzająca kilkoma tysiącami lokali w aglomeracjach, szacuje, że to 8–9 proc. Upraszczając, to jakby mieszkanie przez jeden miesiąc w roku stało puste, czyli cały czas jeszcze nieźle.

Rentowność wynajmu jest oczywiście niższa niż rok temu, bo więcej jest pustostanów i na najemcę trzeba dłużej poczekać – nie kilka godzin, a kilka dni, a potencjalni klienci chcą się jeszcze targować.

Płynące z rynku informacje, że stawki czynszów skurczyły się o 10–20 proc., trzeba odpowiednio zinterpretować. Do miast przyjechało mniej studentów, zatem mniej wynajęło się mieszkań o słabszym standardzie – i one zaniżają średnią cenę ofertową.

Na podstawie danych transakcyjnych średnią rentowność wynajmu kawalerki w Warszawie szacowałbym na nieco ponad 4 proc. wobec 4,6 proc. przed rokiem. Oprocentowanie lokat zmniejszyło się nieporównywalnie mocniej. Reasumując, nie dziwię się, że tylu inwestorów wciąż wchodzi na rynek.

Mieszkania kupuje się, by czerpać zwrot z najmu, ale też jako ochronę kapitału – trzeba zatem wierzyć, że wartość lokum nie spadnie. Kiedy wybuchła pandemia, spodziewano się mocnego spadku cen lokali – ale tak się nie stało...

Prognozy, że ceny spadną o 20–50 proc., szybko zostały zrewidowane. W szczycie epidemii okazało się, że obniżki rzędu 10 proc. już były okazją rynkową. Przecen można się spodziewać, ale nieznacznych, nie więcej niż kilkuprocentowych – przy założeniu negatywnego scenariusza.

Jeszcze kilka miesięcy panował pesymizm, teraz mamy ostrożny optymizm. W ostatnim czasie mamy bowiem niezłe dane z rynku pracy, niektóre firmy spodziewają się, że w IV kwartale zatrudnienie zacznie rosnąć. Jeśli nie stanie się nic bardzo złego, to w najbliższym czasie ceny będą się stabilizować, a za rok czy dwa będą rosnąć.

Sytuacja jest inna niż ponad dekadę temu. W latach 2007–2008 ceny rosły gwałtownie, napędzane zakupami spekulacyjnymi, na kredyt, często zagraniczni gracze kupowali lokale całymi pakietami, grając na szybki wzrost.

W ostatnich latach ceny rosły wolniej niż wynagrodzenia Polaków – dopiero przez dwa ostatnie lata było tak, że mieszkania drożały nieco szybciej, niż rosły pensje. Wiele osób mówiło wtedy, że narasta bańka. Nie zgadzam się z tym, ale dobrze, że takie głosy się pojawiały, bo to studziło nieco optymizm.

Coraz więcej inwestorów z rynku najmu instytucjonalnego wchodzi do Polski, deklarując budowę portfeli już nie po kilkaset mieszkań, ale kilka tysięcy.

Dla zagranicznych inwestorów polski rynek jest atrakcyjny, bo pozwala osiągać wyższe stopy zwrotu. Fundusze mają duży kapitał i one również postrzegają nieruchomości jako bezpieczną przystań.

Oczywiście polski rynek jeszcze wiele, wiele lat będzie domeną inwestorów indywidualnych, którzy dostarczają po kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie.