– W latach 2009–2016 mieliśmy do czynienia z długim okresem najpierw spadków, a następnie stabilizacji cen, co przy stale rosnących dochodach sprawiało, że dostępność zakupu dla przeciętnego Kowalskiego rosła. To znalazło odbicie w większym zainteresowaniu nabywców zakupami lokali z wyższych segmentów jakościowych i w zmianie struktury oferty deweloperskiej – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – W latach 2017–2018 sytuacja się odwróciła: ceny zaczęły rosnąć szybciej niż dochody, ale wciąż jest to relacja daleka od poziomu z lat kryzysu 2007–2008. Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku, mimo wzrostu wynagrodzeń można się spodziewać dalszego spadku dostępności: ceny będą rosły nadal szybciej, a nożyce się będą nadal rozwierać. Na odwrócenie trendu możemy liczyć w związku z ewentualną podwyżką stóp procentowych lub pojawieniem się innego czynnika, który spowoduje odpływ indywidualnych inwestorów z rynku mieszkaniowego. Oczywiście najciekawsze pytanie brzmi: kiedy to nastąpi? – dodaje.
Czy grozi nam bańka?
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, przyznaje, że jeśli ceny będą rosły szybciej od wynagrodzeń i jeśli dodatkowo znacząco wzrosną stopy procentowe, to popyt może wyhamować. – Osoby, które kupują mieszkania z pomocą kredytu, kierują się przede wszystkim tym, jak wysoka będzie rata w porównaniu z otrzymywanym wynagrodzeniem. Inwestorzy natomiast przy wyższym oprocentowaniu np. obligacji mogą zmniejszyć zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym – mówi Sadowski. – Odwrócenie się tendencji na rynku nieruchomości wcale nie musi nastąpić w najbliższym czasie. Mody i trendy inwestycyjne nierzadko doprowadzają do znacznego przewartościowania/niedowartościowania, zanim dojdzie do ich odwrócenia. Nie można więc wykluczyć, że wskaźnik dostępności zejdzie jeszcze niżej, zanim trend się odwróci – dodaje.
Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, podkreśla, że zjawisko opozycyjnych trendów w zestawieniu siły nabywczej i cen mieszkań nie jest dla rynku nowe. – Dzieje się tak, gdy ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia. Z analogiczną sytuacją mieliśmy do czynienia w latach 2006–2008. Po prostu mieszkania stają się coraz trudniej dostępne dla przeciętnego Kowalskiego. Osoby posiadające spory kapitał konsekwentnie w dużej części lokują go na rynku nieruchomości, co ma ochronić przed inflacją. Pozostali, czyli zdecydowana większość społeczeństwa, kupują teraz na nisko oprocentowany kredyt, stąd rekordy udzielonych pożyczek w ostatnich kwartałach. Udział zakupów gotówkowych się zmniejsza, bo coraz mniej osób stać na to przy tak wywindowanych cenach, szczególnie w największych miastach – mówi Książak. W jego ocenie wykres Pekao jest dowodem na to, że zaczynają dominować zakupy inwestycyjne i spekulacyjne, a nie na własne potrzeby. – Pęcznieje więc bańka spekulacyjna. Będzie ona narastać, dopóki nie zmienią się stopy procentowe. Moim zdaniem do jej przekłucia może wystarczyć podniesienie stóp procentowych o 0,5 pkt proc. Oczywiście reakcja rynku nieruchomości będzie widoczna z pewnym opóźnieniem około 6–12 miesięcy. Im później się to stanie, tym przekłucie bańki będzie boleśniejsze – uważa Książak.
Ryzyko bańki dostrzega też Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Analitycy Pekao do swoich kalkulacji użyli średniej płacy w sektorze przedsiębiorstw, co jest parametrem optymistyczniejszym niż średnia pensja wszystkich zatrudnionych. Czyli faktyczny rozjazd siły nabywczej i cen może być jeszcze większy. Kolejna zła informacja to spadająca od zeszłego roku średnia rabatów. To oznacza kurczący się margines łagodzenia wzrostu cen przez deweloperów. Dalsza silna presja na wzrost cen wydaje się przesądzona przy kurczącej się liczbie promocji – mówi Jędrzyński. – Jeśli sytuacja się nie zmieni, a przecież płace Polaków nie wystrzelą z dnia na dzień, rynek zmierza w kierunku wykreowania bańki cenowej i trudno tu doszukiwać się jakichś okoliczności łagodzących – dodaje.
– Ja widzę raczej szklankę do połowy pełną. Gdy spojrzymy na wykresy w dłuższej perspektywie, to okaże się, że możliwości nabywcze są dziś znacznie większe niż u szczytu ostatniej hossy – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Jeśli para chciałaby kupić mieszkanie na kredyt i wydawać na obsługę długu 30 proc. wynagrodzenia netto, to w 2008 r. mogłaby kupić sobie niecałe 29 mkw. mieszkania w dużym mieście, a dziś prawie 75 metrów. Tak zmieniły się możliwości nabywcze, gdy uwzględnimy ceny mieszkań, zmianę wynagrodzeń i koszty kredytów – podkreśla. Zwraca też uwagę 10-proc. wzrost wynagrodzeń w sektorze firm w kwietniu i maju.
Świat | Boom trwa w najlepsze
Ceny mieszkań na zagranicznych rynkach mocno rosną. Według specjalistów wpływa na to m.in. rosnąca siła nabywcza. Jednak dane pokazują, że na kupno mieszkania pozwalają sobie głównie najzamożniejsi. Średnia cena domu w Wielkiej Brytanii wzrosła w czerwcu o 13,4 proc. rok do roku, do 245,4 tys. funtów, co oznacza najwyższe tempo od listopada 2004 r. – wynika z danych Nationwide Building Society. Jednak mimo to niektórzy specjaliści uważają, że ceny nadal są przystępne, co wpływa na siłę nabywczą Brytyjczyków. – Tanie pożyczki i przystępność cen dają kupującym większą siłę nabywczą, co powoduje z kolei dalszy wzrost cen – skomentował Russell Galley, dyrektor zarządzający Halifaku. Ceny rosną również w USA, jednak niska podaż mieszkań powoduje, że liczba transakcji maleje. Sprzedaż istniejących domów w maju spadła czwarty miesiąc z rzędu. W ujęciu rocznym nadal widoczny jest wzrost, jednak nie we wszystkich odnogach rynku. Sprzedaż domów w cenie 100–250 tys. USD spadła o 2 proc. rok do roku, a w cenie 0,75–1 mln USD wzrosła o 178 proc. Według specjalistów ożywienie po pandemii niewspółmiernie przyniosło korzyści najbogatszym Amerykanom. – Oznacza to, że duży popyt na domy pochodzi od ludzi zamożnych, podczas gdy wielu Amerykanów o niższych dochodach „stoi z boku", ponieważ zostali wyrzuceni z rynku mieszkaniowego z powodu rosnących cen – twierdzi Daryl Fairweather, główny ekonomista Redfinu. Ceny domów wyraźnie rosną również w większości europejskich krajów. Przykładowo w I kwartale ceny mieszkań w Turcji podskoczyły o ponad 30 proc. rok do roku. Wyraźnie rosną także ceny m.in. na Słowacji czy w Niemczech. dos
