Marcin Krasoń, Obido.pl: Nie ma mowy o bańce na rynku nieruchomości

Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości, Obido.pl, był gościem Piotra Zająca w piątkowym Parkiet TV. Tematem rozmowy były sytuacja na rynku mieszkaniowym i jego perspektywy.

W ciągu roku ceny mieszkań na rynku wtórnym poszły w górę średnio o 11,5 proc. - wynika z najnowszych analiz NBP. Rok temu był pan w naszym studiu i wówczas ta dynamika sięgała 8,5 proc, i już wtedy mówiło się, że to sygnał nadchodzącego przegrzania. Jak zatem interpretować to co dzieje się teraz na tym rynku?

Nie ukrywam, że sam oczekiwałem, że wzrost cen jest bliżej niż dalej. Założyłem się nawet z kolegą z firmy, że do połowy 2019 r. trend się zatrzyma. Przegrałem. I jest tą sytuacją zaskoczony, zwłaszcza, że dane rynkowe dawały do zrozumienia, że zwyżki mogą wyhamować. Mam na myśli spadek liczby sprzedawanych mieszkań, o którym informowali deweloperzy. Tymczasem dane NBP pokazują, że trend zamiast hamować, jeszcze bardziej się rozpędza. Teraz boję się formułować jakieś prognozy, ale przyjrzałem się danym dla Warszawy. Wynika z nich, że te wzrosty w stolicy są spokojniejsze. Na przykład na rynku wtórnym rok do roku cena transakcyjna wzrosła tylko o 3 proc., a ofertowa o 13 proc. To jest spora rozbieżność, pokazująca, że sprzedający chcą jak najwięcej zarobić i zawyżają ceny. Później przychodzi weryfikacja, bo przy rosnących cenach jest coraz mniej kupujących i nie udaje się uzyskać tak wysokiej stawki. Więc te rosnące ceny powoli powstrzymują część nabywców od kupna, bo to im się po prostu nie opłaca.

Gdzieś ta granica cenowa musi być, po której przekroczeniu popyt zacznie spadać. Taką granicą mogłyby być rekordowe stawki za metr ze szczytu hossy sprzed dekady. Okazuje się jednak, że spośród dużych miast tylko w Kielcach i Wrocławiu stawki za metr, w ujęciu nominalnym, nie przekroczyły jeszcze tych rekordów sprzed dekady. W siedmiu kluczowych aglomeracjach szczyt został pokonany już o średnio 9,5 proc. Czy możemy mówić już o bańce?

Stanowczo nie nazwałbym tego bańką. Z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze nie możemy bezpośrednio odnosić cen aktualnych do tych sprzed kilkunastu lat. Bo należy po drodze uwzględnić inflację i rosnące zarobki. Uwzględniając średnią pensję Polaków, przeciętny Kowalski może teraz pozwolić sobie na większy metraż niż w przeszłości. A gdybyśmy ceny nominalne skorygowali o inflację, to stawki są wciąż poniżej rekordowych. Drugi powód, dla którego nie możemy mówić o bańce, to porównanie dynamiki zmian. W latach 2006-2008 bańkę napędzały kredyty walutowe. Ludzie często dostawali więcej niż koszt mieszkania i resztę przeznaczali na coś innego, a bank tego nie weryfikował. Teraz mamy obowiązkowy wkład własny i praktycznie tylko kredyty złotowe. Efekt jest taki, że obecne zwyżki cen są znacznie spokojniejsze niż dekadę temu. Nazwałbym je nawet organicznymi. Wtedy to była jednak spekulacyjna spirala, bo ceny potrafiły z miesiąca na miesiąc rosnąć nawet o 10 proc.

Z drugiej strony słyszy się o sytuacjach, że na rynku wtórnym cena z oferty jest nieaktualna już w momencie, kiedy przychodzi się oglądać takie mieszkanie. Zainteresowanych jest tak duża, że właściciel od razu podwyższa stawkę.

Zdarzają się takie sytuacje, ale moim zdaniem nie jest to reguła. Mówimy raczej o atrakcyjnych mieszkaniach, które po prostu przyciągają wielu interesantów. I jeśli cena ofertowa jest w miarę rozsądna, to wtedy telefon nie przestaje dzwonić. Kupujący sami się trochę nakręcają, bo liczą na to, że to okazja, bo za rok będą musieli płacić więcej. Często podejmowane są wówczas nieracjonalne decyzje, a pamiętajmy, że zakup mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Nie warto tego robić zbyt szybko tylko dlatego, że ktoś powiedział, że ceny wzrosną w ciągu 12 miesięcy.

Wszyscy poszukiwacze mieszkań stają jednak przed tym dylematem – kupować czy poczekać? Domyślam się, że nie ma łatwej odpowiedzi...

Wszystko zależy od tego kto i po co kupuje to mieszkanie. Bo mamy generalnie dwie grupy kupujących. Pierwsi kupują w celach inwestycyjnych. Oni mają doświadczenie i bardzo dokładnie kalkulują swoje potencjalne zyski. Druga grupa to ci, którzy kupują mieszkanie dla siebie, po to by w nim mieszkać.

Ja jestem adwokatem tej drugiej grupy...

To przyznam, że jestem zwolennikiem takiego podejścia, by kupować mieszkanie wtedy, gdy po pierwsze faktycznie go potrzebujemy i po drugie – znajdziemy takie, które spełnia nasze oczekiwania. Oczywiście cena jest bardzo ważna, ale nie należy traktować jej jako głównego czynnika, który decyduje o tym, czy kupować czy nie. Liczą się lokalizacja, komunikacja, bliskość do miejsca pracy, dostęp do infrastruktury, itd. Kupując mieszkanie decydujemy się, że co najmniej kilka lat będziemy tam żyć. Więc powinno nam zależeć na odpowiedniej jakości tego życia. Nie chcemy się przecież każdego dnia męczyć we własnych czterech ścianach dlatego, że np. mieszkamy nad garażem i jest hałas, że mamy okno wychodzące na śmietnik i są nieprzyjemne zapachy, itp.

Większość kupujących dla siebie skupia się jednak na cenie i z pewnością martwi ich to, że ten trend się nie zatrzymuje. Analitycy tego rynku mówią, że to przede wszystkim efekt niskich stóp, spadającego bezrobocia, rosnących płac i socjalnego wsparcia państwa. A co pan powie na taką tezę, że to najbardziej zamożna grupa społeczna pcha te wyceny w górę? Niektórzy nie kupują pojedynczych mieszkań, ale biorą całymi piętrami, nie liczą się z ceną, biorą hurtem.

Moim zdaniem ci najbogatsi liczą się z ceną i często korzystają z tego, że mają bardzo dobrą pozycję negocjacyjną. Czy to jest na tyle duża grupa, że może pchać te wyceny? Trochę może, ale zwróciłbym uwagę na statystyki dotyczące kredytów hipotecznych. Ich liczba wciąż rośnie, co bezpośrednio przekłada się na rosnący popyt. Jest też spora grupa osób, którym się coraz lepiej powodzi, którzy korzystają na dobrej koniunkturze i rosnących płacach i mogą już sobie pozwolić na zakup za gotówkę. Jest więc efekt tego, że polska gospodarka od kilku lat dobrze się rozwija, a społeczeństwo się bogaci.

Da się określić dokładną strukturę tego popytu? Ilu jest najbogatszych nabywców, ilu z klasy średniej zamożnej, a ile finansuje zakup kredytem?

Nie ma niestety dokładnych danych na ten temat. Poza tym trudno ocenić kto dokładnie i po co kupuje dane mieszkanie. Trzeba by przeprowadzać z nabywcami szczegółowy wywiad. Tak więc ocena tej struktury jest tylko szacunkowa.

Na koniec zapytam jeszcze o to, czy w ogóle pojawiają się jakieś sygnały, że zwyżki cen mogą wyhamować?

Być może takim symptomem jest to, co dzieje się w Warszawie, a więc na największym rynku w Polsce. Wspominałem, że ceny na rynku wtórnym wzrosły tylko o 3 proc. i to może być pewien symptom stabilizacji. Szkopuł w tym, że już w Gdański ten wzrost jest dwucyfrowy, więc tutaj nie ma mowy o sygnalizacji hamowania tego trendu. Chciałbym wiedzieć na 100 proc., jak zmienią się te ceny w ciągu roku. Niestety nikt takiej odpowiedzi nie jest stanie udzielić, no chyba że wynalazł wehikuł czasu...