Budownictwo mieszkaniowe: czy poleci z nami pilot?

Czy państwo może odegrać aktywną rolę na rynku nieruchomości? Autorzy raportu o naprawie sytuacji w budownictwie mieszkaniowym są przekonani, że państwowy program rozwoju mieszkalnictwa jest niezbędny dla zażegnania obecnego kryzysu mieszkaniowego, porównywalnego jedynie z sytuacją z początku lat 80.

W dyskusji o sytuacji na krajowym rynku nieruchomości dominuje perspektywa inwestycyjna. W tym kontekście najistotniejsze pytania to: Jak długo utrzyma się obecny trend wzrostowy? Kiedy obecna, imponująca zwyżka znajdzie punkt oporu? Które nisze - geograficzne, "produktowe" - dysponują jeszcze największym potencjałem wzrostu i jak długo są w stanie owe pokłady eksplorować? Jakie wreszcie są najistotniejsze czynniki warunkujące zmiany na owym rynku?

Nienasycenie

Większość prognostów, wśród których przeważają analitycy specjalistycznych agencji pośrednictwa i inwestycji w nieruchomości, przewiduje utrzymanie się tendencji wzrostowych jeszcze co najmniej przez kilka najbliższych lat. Ciekawym przykładem jest opracowanie CEE Property Group. Według jego autorów, w kolejnych latach trend wzrostowy utrzyma się, ale jego siła będzie różna w zależności od regionu kraju. Ceny mieszkań do 2010 roku mają zatem rosnąć następująco: np. w Warszawie - 20 proc. rocznie, Krakowie - 10-20 proc. rocznie, Wrocławiu 10-20 proc. rocznie, Poznaniu: w 2007 roku do 50 proc., później 20 proc. rocznie, Łodzi: 25-35 proc. w tym roku, później 10-20 proc. rocznie. W innych miastach, jak Trójmiasto, Katowice, Lublin, Kielce, Bydgoszcz roczne wzrosty cen w tym okresie sięgać mają po kilkadziesiąt procent.

Co do czynników warunkujących wzrosty panuje zgoda, że mają one, ogólnie, charakter demograficzno-rynkowy. Na przykład we wspomnianym opracowaniu CEE Property Group stwierdzono, że decydujące znaczenie dla wzrostu cen mieszkań w tym roku i w latach następnych będą miały: powiększenie liczby ludności w wieku 28-32 lat, poprawa dostępności kredytów, ograniczenia prawno-administracyjne uniemożliwiające zwiększenie podaży nowych mieszkań (uwarunkowania okołorynkowe), ogromna przewaga wewnętrznego popytu nad podażą, w tym dynamika popytu zewnętrznego po wejściu Polski do Unii Europejskiej, konwergencja cen w obrębie rynku unijnego. Ten ostatni czynnik jest przytaczany jako jeden z kluczowych motorów i zarazem wskaźników potencjału owego wzrostu. Przy założeniu, że ceny nieruchomości na rynku unijnym dążą do wyrównania, nasz wskaźnik siły nabywczej - który obecnie jest po prostu za wysoki w stosunku do wskaźników w innych krajach - będzie się zmniejszał, stwierdzają autorzy opracowania. Najwyższy poziom wskaźnika siły nabywczej jest w Poznaniu, a najniższy w Krakowie. We wszystkich polskich miastach relacja zarobków do średniej ceny metra kwadratowego z roku na rok jednak maleje, tak jak na przykład w Warszawie.

Dla porównania: rynek nieruchomości w Londynie odnotowuje od 3 lat relację średnich zarobków do ceny metra kwadratowego w przedziale od 0,32 do 0,35. Obrawszy za punkt docelowy poziom wskaźnika 0,35 i uwzględniając wzrost zamożności społeczeństwa, osiągnięcie tego punktu w ciągu trzech lat przyniosłoby podwyższenie cen mieszkań w Warszawie o 60 proc. Średnia cena na koniec 2007 roku sięgnęłaby zatem 9 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast w 2010 roku - około 12 tys. za metr kwadratowy.

Nieobecny czynnik państwowy

Co charakterystyczne, zarówno przytoczone powyżej, jak też inne podobne badania pomijają jako czynnik o niewielkim znaczeniu dla sytuacji na rynku mieszkaniowym możliwość zwiększenia podaży. Poziom około 114 tys. nowych mieszkań rocznie ma, zdaniem analityków, utrzymywać się jeszcze przez co najmniej okres trzech lat. Kolejnym nisko wycenianym czynnikiem jest aktywna polityka państwa. O możliwości zaistnienia takiego wpływu może tymczasem świadczyć precedens ustawodawstwa dotyczący spółdzielni. W wyniku zmian umożliwiających wykup mieszkań spółdzielczych przez ich obecnych lokatorów na rynek wtórny może trafić nawet kilkaset tysięcy mieszkań, co musi wpłynąć na ceny. Obecne oceny wydają się jednak trafne: poza sferą werbalną faktycznie brak jak dotąd jasno wyrażanej przez rządzących spójnej i konsekwentnej wizji programu budownictwa mieszkaniowego, który mógłby zniwelować obecny potężny deficyt mieszkań. Po co nam polityka mieszkaniowa

Czy taki program jest w ogóle możliwy? Z odsieczą przychodzą niezależni specjaliści. W oparciu o przesłanki: kryzys sytuacji mieszkaniowej i brak inicjatywy państwa, środowisko skupione wokół głośnego opracowania z 1981 roku - "Raportu o naprawie budownictwa mieszkaniowego" przygotowało pod kierownictwem prof. Piotra Witakowskiego propozycję programu wyjścia z obecnej sytuacji ("Raport 2006. O naprawie sytuacji mieszkaniowej" wykonał zespół w składzie: prof. Zofia Bolkowska, dr Elżbieta Hibner, mgr Jacek Koziński, doc. Hanna Kulesza, doc. Tadeusz Nawrot, prof. Piotr Witakowski, mgr Włodzimierz Witakowski; kierownictwo zespołu - Piotr Witakowski).

Po 1989 roku spełniony został podstawowy warunek racjonalnej polityki mieszkaniowej i budowlanej postulowany w raporcie z 1981 r. - Polska stała się krajem demokratycznym, z gospodarką rynkową. "Mimo jednak werbalnych zapewnień kolejnych rządów, budownictwo i polityka mieszkaniowa po 1989 roku nie cieszyły się ich względami. Nowo budowane mieszkania traktowane są prawie wyłącznie jak towar rynkowy i ich ceny całkowicie reguluje właśnie rynek. Gwałtowny wzrost cen wyeliminował z rynku warstwy słabiej uposażonej ludności, a wśród nich najbardziej potrzebujących - młode małżeństwa na dorobku. Faktyczna obojętność władz państwowych wobec tego problemu doprowadziła do szokującego efektu - przeciętna liczba mieszkań oddawanych do użytku w ostatnim dziesięcioleciu była 2,5-krotnie mniejsza niż w dziesięcioleciu poprzedzającym wybuch protestu sierpniowego" - napisali twórcy ogłoszonego w kwietniu tego roku raportu "O naprawie sytuacji mieszkaniowej".

W opinii autorów raportu, obecny stan prawny i prowadzona polityka mieszkaniowa w wielu przypadkach skutecznie hamują nie tylko rozwój budowy nowych mieszkań, lecz również utrzymanie i wykorzystanie istniejących zasobów. Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest nie mniej dramatyczna niż w 1980 roku. Liczba polskich rodzin bez samodzielnego mieszkania nawet zwiększyła się (1,6 mln w 1978 roku, w 1988 roku deficyt ten wynosił 1,253 mln, a w 2006 roku osiągnął już 1,852 mln). Odwrócił się nawet trend "odmładzania" zasobów mieszkaniowych - średni wiek mieszkań w 1978 roku wynosił 33 lata, natomiast w roku 2002 już 41 lat.

Likwidacja wszystkich tych ograniczeń leży

w gestii państwa

Kraje europejskie przeznaczały i nadal przeznaczają na mieszkalnictwo po około 4-5 proc. PKB rocznie. Tymczasem w Polsce nakłady budżetu w tym obszarze stale się zmniejszają: o ile w latach 1991-1992 wynosiły 5-6 proc., o tyle obecnie obniżyły się do 0,8 proc. Ponadto tylko czźść tych wydatków idzie na budownictwo nowych mieszkań. Inne, jak np. dopłaty do czynszu za mieszkania, mają charakter zapomogi socjalnej dla rodzin biednych.

Wydatki wracają w trójnasób

Zdaniem autorów opracowania, kluczem do zmiany kryzysowej sytuacji jest zmiana nastawienia rządzących do polityki mieszkaniowej. Aktywna, czytaj: realizowana za pomocą środków z budżetu centralnego polityka, jest traktowana jako wydatek. Tymczasem budownictwo mieszkaniowe w skali makroekonomicznej stanowi per saldo źródło dochodów budżetowych w postaci podatków od osób prawnych i fizycznych oraz oszczędności w wyniku spadku bezrobocia. Analiza przeprowadzona na potrzeby raportu wykazuje, że owe wpływy i oszczędności przewyższają co najmniej trzykrotnie nakłady. Ponadto zatrudnienie w budownictwie jest jedną z najtańszych form zatrudnienia, a stu zatrudnionych bezpośrednio w budownictwie tworzy co najmniej dwieście dodatkowych miejsc pracy w innych działach gospodarki.

Jak podkreślają autorzy raportu, nieznane są kraje, w których w długim okresie tylko stosunki rynkowe regulowały dostępność i użytkowanie mieszkań. Także w Polsce to, co zależało od rynku i jego uczestników, zostało już pomyślnie rozwiązane.

Przesłanki polityki mieszkaniowej

Postulowana w raporcie polityka mieszkaniowa państwa powinna doprowadzić do sytuacji, gdy każda rodzina będzie mogła uzyskać dostęp do rynku i efektywny popyt odpowiadać będzie potrzebom. Oznacza to możliwość kupna mieszkania lub jego wynajmu także z perspektywą wykupu. Osiągnięcie w latach 2007-2013 takiego celu oznacza wybudowanie około 2,1 mln mieszkań, czyli rozwój budownictwa do skali średnio 300 tys. mieszkań rocznie.

W ocenie autorów raportu, na szczeblu państwowym niezbędne są:

- zmiany prawne znoszące istniejące ograniczenia,

- opracowanie i ogłoszenie programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego wpisanego w Narodowy Plan Rozwoju,

- stworzenie mechanizmu powodującego napływ kapitału do inwestycji mieszkaniowych i ciała czuwającego nad realizacją programu.

W ramach tego programu powinny być zapewnione środki i działania tworzące gwarancje finansowe dla inwestorów, jak też przejęcie przez budżet państwa inwestycji infrastrukturalnych przekraczających możliwości gmin. Zadania gmin to:

- opracowanie gminnej polityki mieszkaniowej (warunek ubiegania się o środki finansowe na infrastrukturę z funduszy UE),

- deklaracja woli, wraz z ukazaniem konkretnych zamierzeń podlegających łatwej publicznej weryfikacji,

- przygotowanie terenów pod inwestycje mieszkaniowe i stworzenie lokalnych warunków zachęcających inwestorów,

- powołanie funduszy gwarancyjnych dla drobnych inwestorów,

- stworzenie warunków dla niefinansowego inwestowania w budownictwo mieszkaniowe przyszłych użytkowników.

Jaka ma być skala nakładów? Autorzy raportu przewidują, że środki na budownictwo mieszkaniowe i gospodarkę mieszkaniową zapisane w NPR powinny wynosić 9-10 proc. dochodu narodowego podzielonego. O ile wydzielenie takiej kwoty natychmiast wydaje się niemożliwe, o tyle zakładają, że dzięki dochodom z intensywnej realizacji programu można by osiągnąć ją najdalej w 2009 roku.

Giełdowy superfundusz

Autorzy wskazują, że fundamentem aktywnej polityki mieszkaniowej powinno być nowe ustawodawstwo, m.in. precyzujące system finansowania budownictwa mieszkaniowego. Podstawowym założeniem ma być gromadzenie funduszy na szczeblu centralnym z udziałem budżetu państwa, wydatkowanie ich na szczeblu lokalnym z uwzględnieniem lokalnej polityki mieszkaniowej oraz rozdzielenie finansowania wzrostu budownictwa od wsparcia w uzyskaniu i utrzymaniu mieszkania dla najuboższych. Za podstawę dla nowej ustawy może posłużyć ustawa z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Kluczową rolę w realizacji programu miałby odegrać Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. W założeniach miałby się on zachowywać jak inwestor. W oparciu o znowelizowaną ustawę powinien stać się wielkim producentem notowanym na giełdzie. Jego produkcję będą stanowić mieszkania powstające w gminach z pomocą Gminnych Funduszy Mieszkaniowych - filii KFM. Skala działalności i stabilność dawałyby KFM możliwość zapewnienia ciągłego zbytu dostawcom materiałów budowlanych i usług, mógłby też negocjować korzystne ceny. KFM miałby działać jako podmiot giełdowy, z większościowym udziałem państwa. Akcje KFM corocznie emitowane, częściowo wykupywane byłyby przez państwo, a reszta przez inwestorów instytucjonalnych i prywatnych. Gwarantowany poziom dywidendy miałby przyciągnąć fundusze emerytalne i fundusze niskiego ryzyka. KFM ustalałby poziom oprocentowania kredytów mieszkaniowych, poniżej kosztu wolnorynkowego kredytu konsumpcyjnego.

Gminne Fundusze Mieszkaniowe tworzone byłyby ze środków pochodzących z KFM, z wpływów własnych i oszczędności mieszkańców gminy. Mają być gminną kopią KFM. Środki przyznawane GFM z KFM byłyby uzależnione od Narodowego Planu Rozwoju, potrzeb mieszkaniowych i prognoz wynikających z planów zagospodarowania przestrzennego i polityki mieszkaniowej gminy.

Opracowanie nakreśla jeszcze szerzej całościowy program, uwzględniający takie elementy, jak potrzebne zmiany legislacyjne czy analiza sprawdzonych w krajach rozwiniętych modeli rozwoju budownictwa. Jeśliby stał się on podstawą do szerszej dyskusji, a z czasem punktem wyjścia do aktywizacji polityki mieszkaniowej państwa, można by mówić o możliwości przewartościowania sytuacji i czynników na krajowym rynku nieruchomości. Założenia programu opierają się, co podkreślają jego autorzy, na granicach wydolności organizacyjnej i administracyjnej instytucji państwowych. Jego realizacja wymagałaby zatem zdecydowania i pełnej determinacji.

fot. Anna Węglewska

Autorzy raportu zdiagnozowali trzy

zasadnicze ograniczenia dla rozwoju

budownictwa mieszkaniowego:

1

pozyskanie terenu pod budowę - w aspekcie własnościowym

i pozwolenia na realizację

2

pozyskanie środków finansowych na projekt, uzbrojenia terenu

i sfinansowanie budowy

3

utrudnienia administracyjno-prawne, na jakie natrafiają inwestorzy

i wykonawcy