Stołeczny rynek mieszkaniowy

Obecnie ponad 15% wybudowanych w Warszawie mieszkań czeka na przyszłych nabywców, a inwestorzy liczącyna finansowanie inwestycji ze środków klientów powinni obawiać się problemów finansowych. Rośnie wręczprawdopodobieństwo spektakularnych bankructw kilku pomniejszych developerów ? wynika z analiz przeprowadzonychprzez BM BGŻ. Paradoksalnie, w warunkach nasilającej się konkurencji, przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkaniapoza ceną coraz większe znaczenie będzie miała wiarygodność developera.

Warszawski rynek mieszkaniowy przeżywa burzliwy rozwój. Szacuje się, że w 2000 roku zostało oddanych w Warszawie 16,5 tysiąca mieszkań. Oznacza to niemal podwojenie wyniku z 1999 roku. Szacowana wartość stołecznego rynku wynosi obecnie już blisko 2 mld USD.Przy takich kwotach nie dziwi pojawienie się ostrej konkurencji wśród firm developerskich, które budują tu zdecydowaną większość mieszkań (niemała jest też rola spółdzielni mieszkaniowych, które jednak w większości przypadków działają na takich samych zasadach jak developerzy). Nasilająca się konkurencja już przyniosła na rynku zauważalne istotne zmiany.Jeszcze kilka lat temu luksusowe apartamenty sprzedawały się po cenach przekraczających 2000 USD/m2 tylko na podstawie projektów i wizualizacji inwestycji. Dzięki temu developerzy byli w stanie zrealizować inwestycję ze środków własnych klientów, co w znaczący sposób podnosiło rentowność tego typu inwestycji. Z takiego finansowego eldorado skorzystało między innymi Echo Investment i trafione pionierskie inwestycje w budowę luksusowych apartamentów pozwoliły spółce na intensywny rozwój i przekształcenie się w jednego z największych developerów w Polsce. Przykład Echa Investment zachęcił inne firmy do inwestowania w ten segment rynku, co oczywiście doprowadziło do wzrostu podaży i spadku rentowności. Według analiz przeprowadzonych przez BM BGŻ, obecnie ponad 15% wybudowanych mieszkań czeka na przyszłych nabywców, a inwestorzy liczący na finansowanie inwestycji ze środków klientów powinni się liczyć z problemami finansowymi.Z obliczeń dokonanych przez BM BGŻ na podstawie powyższego wykresu wynika, że inwestorzy przygotowujący się do realizacji przeciętnej inwestycji mieszkaniowej powinni się liczyć ze zgromadzeniem środków do wysokości 40% wartości planowanej inwestycji.Bardziej szczegółowa analiza rynku warszawskiego wskazuje na to, że obecnie znacznie szybciej sprzedają się mieszkania tańsze niż luksusowe apartamenty. Na potrzeby analizy trendów występujących w budownictwie mieszkaniowym sprzedawane mieszkania można podzielić na trzy klasy ? mieszkania dostępne w cenie do 3500 zł/m2, mieszkania dla klasy średniej w cenie od 3500?5500 zł/ m2 oraz apartamenty w cenie powyżej 5500 zł/m2.Analizy pokazują, że o ile trudno dzisiaj kupić i wprowadzić się do gotowego mieszkania w najniższym segmencie cenowym (pustostany ? 10%), o tyle 30% oddawanych do użytku mieszkań luksusowych nie znalazło i nie znajduje właścicieli w momencie zakończenia budowy. Jednocześnie inwestorzy rozpoczynający budowę tanich mieszkań mogą liczyć na zakontraktowanie do sprzedaży ok. 25% planowanych mieszkań, natomiast w przypadku apartamentowców klienci stali się bardziej wymagający i niechętnie decydują się na zakup takiego mieszkania we wstępnej fazie realizacji inwestycji (7,4%).Z badań przeprowadzonych przez Instytut Gallupa na zlecenie firmy Promocja Nieruchomości wynika, że zapotrzebowanie na mieszkania jest ogromne, gdyż około 26% respondentów deklaruje potrzebę zmiany lokalu, lecz nie jest ono równe popytowi ze względu na brak możliwości finansowych. Średnia maksymalna kwota zakupu mieszkania, jaką są w stanie wyłożyć potencjalni klienci, wynosi około 180 000 zł, zaś cena jednego metra kwadratowego, zdaniem respondentów, nie powinna przekraczać 3000 zł. Z badań tych wynika, że dużym popytem cieszyć się będą mieszkania najtańsze o powierzchni do 60 m2. O determinacji finansowej świadczy również to, że jako najważze kryterium wyboru mieszkania respondenci podawali wysokość ceny metra kwadratowego, a pozostałe czynniki, takie jak lokalizacja czy terminowość oddania schodziły na dalszy plan. Istotną informacją dla rynku, wyłaniającą się z przeprowadzonych badań, jest to, że 2/3 potencjalnych nabywców mieszkań zechce sfinansować ich zakup korzystając z kredytu. Średnia minimalna wartość kredytu, który gotowi są zaciągnąć przyszli nabywcy, wynosi 107 800 zł, natomiast akceptowalna maksymalna rata miesięczna kredytu wynosi 1114 zł. Oznacza to, że oczekiwane przez klientów oprocentowanie mieszkaniowych kredytów bankowych wynosi 12,4%, a więc jest znacznie niższe od obecnego na rynku. Wniosek jest prosty ? tylko znaczny spadek stóp procentowych jest w stanie pobudzić popyt ze strony klientów, chyba że zostaną wprowadzone na masową skalę dopłaty do kredytów mieszkaniowych ze strony państwa.Rosnąca konkurencja na warszawskim rynku mieszkaniowym doprowadzi do znacznych zmian w postrzeganiu branży developerskiej. Przede wszystkim firmom developerskim coraz trudniej przyjdzie finansować budowę mieszkań ze środków klientów. Mniejsi developerzy będą mieć problemy z dotrzymaniem terminów rozpoczętych a słabo sprzedających się inwestycji. Istnieje duże prawdopodobieństwo kilku spektakularnych bankructw mniejszych developerów i utraty środków klientów stanowiących nierzadko oszczędności całego życia. Takie przypadki zmienią nastawienie klientów, którzy obecnie przy wyborze mieszkania kierują się głównie ceną. Pojawi się wtedy nowy czynnik istotny przy podejmowaniu decyzji ? wiarygodność developera. Spowoduje to zwiększenie barier wejścia na rynek nowych podmiotów, których obecnie praktycznie nie ma, a inwestorzy już działający na rynku i mający na swoim koncie udane zrealizowane i zakończone inwestycje będą mieć nowy element przewagi konkurencyjnej, jaką jest uznana wśród klientów marka na rynku. Spowoduje to zapewne proces konsolidacji na rynku ? z powodu wspomnianych barier wejścia zasobni w środki finansowe inwestorzy prawdopodobnie znacznie częściej będą rozważać przejęcie istniejącej firmy developerskiej o uznanej renomie wśród klientów niż rozwijanie biznesu w sposób organiczny.Na takim scenariuszu rozwoju rynku skorzystają najprawdopodobniej spółki giełdowe, które już rozpoczęły działalność developerską. Status firmy publicznej w połączeniu z udanymi realizacjami może oznaczać kapitał, którego znaczenie ujawni się w przyszłości. Dlatego prawdopodobnie należy się spodziewać wprowadzenia do obrotu publicznego kilku spółek z tej branży. Obecnie na GPW wśród firm inwestujących na warszawskim rynku mieszkaniowym jest tylko jedna firma developerska ? Echo Investment. Spółka ta znana jest z pionierskich inwestycji w zakresie drogich apartamentowców, jednak obecne inwestycje tej spółki plasują się raczej bliżej górnego pułapu średniego segmentu cenowego, określonego przez nas w widełkach 3500?5500 zł za metr kwadratowy. Sukces tej spółki spowodował, że developerką zaczęły się zajmować również największe firmy budowlane, a także inne spółki giełdowe. Obecnie działalność developerską prowadzą nastepujące spółki notowane na GPW:l Energomontaż Północ ? mieszkania dostępne w najniższym segmencie cenowyml Exbud (poprzez Exbud Development) ? klasa średnia i wyższa, po integracji z działalnością firmy Skanska należy się spodziewać umocnienia pozycji spółki w segmencie drogich apartamentowcówl GTC ? mieszkania i domy przeznaczone dla zamożnych klientówl Mennica (poprzez Mennica Invest) ? mieszkania dostępne oraz mieszka-nia w średnim segmencie cenowyml Mostostal Export (poprzez Mostostal Export Development) ? głównie mieszkania dostepnel Pia Piasecki (poprzez Piasecki Inwestycje) ? mieszkania w średnim segmencie cenowym, planowana budowa kilkunastu apartamentów na Mokotowiel Polnord (poprzez Polnord Dom) ? mieszkania w średnim segmencie cenowyml Budimex (poprzez Unibud Development) ? mieszkania dostępne.Wśród spółek giełdowych na przewidywanych zmianach, które będą mieć miejsce na warszawskim rynku mieszkaniowym, najbardziej skorzystają firmy ukierunkowane na budownictwo najtańszych mieszkań, czyli Energomontaż Północ, Mostostal Export oraz Budimex.Reasumując, firmy developerskie działające na warszawskim rynku mieszkaniowym czeka okres intensywnej konkurencji. Rynek mieszkaniowy, jeszcze kilka lat temu będący rynkiem, na którym klienci na pniu kupowali ofertę firm developerskich jeszcze we wstępnej fazie realizacji, stał się rynkiem klienta. Doprowadzi to do eliminacji i bankructw najsłabszych graczy na tym rynku, ale paradoksalnie bankructwa te mogą się obrócić na korzyść spółek giełdowych, którym status firmy publicznej będzie dawać element przewagi konkurencyjnej w zakresie wiarygodności dla klientów.Generalnie jednak, na poziom koniunktury w branży będzie wpływać wysokość stóp procentowych. Z badań wynika, że dopiero obniżka o około 5 punktów procentowych mogłaby doprowadzić do znacznego wzrostu popytu na mieszkania. Niemniej jednak każda obniżka będzie wpływać na rentowność inwestycji developerskich, gdyż ? z jednej strony ? zwiększa ona możliwości kredytowe klientów (a więc popyt), a z drugiej ? obniża koszty finansowania inwestycji przez developera.

ROBERT CHOJNACKIAnalityk Biura MaklerskiegoBanku Gospodarki Żywnościowej