Wyspy tańszych domów

Brytyjski rząd chce umożliwić oferowanie ubezpieczeń od spadku wartości domów. To dobra wiadomość dla ich właścicieli, bo bessa w brytyjskich nieruchomościach - mimo że dużo łagodniejsza niż za Atlantykiem - nie ustępuje

Z najnowszych danych, które publikuje co miesiąc brytyjski Królewski Instytut Rzeczoznawców Majątkowych (RICS), wynika, że rynek nieruchomości mieszkaniowych na Wyspach przechodzi obecnie kryzys porównywalny z okresem przed recesją w gospodarce z początku lat 90. W lutym liczba agentów nieruchomości raportujących spadki cen domów przekroczyła liczbę agentów raportujących wzrost cen aż o 64,1 proc. To bilans najsłabszy od czerwca 1990 roku. W porównaniu ze styczniem pogorszył się o ponad 9 pkt proc. Nieco lepiej jest w Londynie, gdzie mierzona takim wskaźnikiem koniunktura na rynku mieszkaniowym jest najsłabsza od maja 2003 roku. Wyjątkiem w skali całych Wysp była tylko Szkocja, gdzie wciąż jeszcze obserwowano wzrost cen.

Podobny obraz wyłania się z innych raportów. Prywatna firma Hometrack podała, że ceny domów spadały w lutym piąty miesiąc z rzędu, co ostatnim razem zdarzyło się przed ponad dwoma laty. Po obniżce od stycznia o 0,2 proc. średnio dom kosztował 174,4 tys. funtów. To już tylko o symboliczne 1,4 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu zeszłego roku. Roczna dynamika jest więc najsłabsza od paru lat - choć warto też zaznaczyć, że wciąż dodatnia, co znacząco odróżnia Wielką Brytanię od Stanów Zjednoczonych, doświadczających na rynku mieszkaniowym prawdziwej zapaści.

Kredytowy crunch

Brytyjski rynek nieruchomości wyraźnie wyhamował po długiej hossie - w ciągu dziesięciu lat ceny potroiły się - w dużej mierze w wyniku podwyżek oficjalnych stóp procentowych. Podniosły się przez to koszty kredytów hipotecznych, co zniechęciło wielu potencjalnych kupujących. Do tego banki zaostrzyły standardy pożyczania pieniędzy.

Od zeszłego roku Bank Anglii wprawdzie powoli obniża stopy - dokonał cięć w grudniu, lutym, a kolejne spodziewane jest w kwietniu lub maju - jednak globalny credit crunch, przejawiający się w wielkiej niechęci do pożyczania pieniędzy sobie nawzajem przez instytucje finansowe, nie doprowadził do porównywalnego spadku stóp rynkowych i w efekcie kredyty na domy i mieszkania w dalszym ciągu są relatywnie drogie.

Liczba pozytywnie zaopiniowanych wniosków o takie kredyty spadła w styczniu w Wielkiej Brytanii o jedną trzecią w stosunku do zeszłego roku. Banki nie ścigają się w finansowaniu nieruchomości, bo trudno im zdobyć na to gotówkę. Od wakacji praktycznie zamarł rynek sekurytyzacji kredytów hipotecznych. Natomiast klienci są już wystarczająco obciążeni długami. Eksperci wciąż biją na alarm, że poziom zadłużenia gospodarstw domowych jest niebezpiecznie wysoki. W zeszłym roku sięgnął on 1,4 biliona funtów.

Gospodarka siź trzyma?

Wielu ekspertów twierdzi, że nie ma ryzyka, żeby spadki cen domów przybrały na sile: stopy procentowe są dużo niższe niż przy okazji recesji w gospodarce i nieruchomościach z początku lat 90. (zanim wówczas do niej doszło, poziom stóp osiągnął pułap 15 proc.), spadek PKB, nawet jeśli nastąpi, to będzie chwilowy, a bezrobocie jest najniższe od trzech dekad i nie powinno rosnąć. Poza tym w Wielkiej Brytanii nie zaistniały na szerszą skalę kredyty typu subprime, udzielane na "piękne oczy", początkowo tanie, ale po pewnym czasie gwałtownie drożejące. Nie ma więc ryzyka, że nagle jakaś większa grupa osób może mieć problemy ze spłatą rat.

- Mieszanka braku dostępnego finansowania oraz osłabiającego się popytu powoduje powolny spadek cen domów. Nie należy jednak spodziewać się w krótkim terminie jego przyspieszenia, ponieważ podaż domów na rynku też rośnie wolno - komentował niedawno Ian Perry, rzecznik RICS.

?ale może ucierpieć

Inni dostrzegają jednak zagrożenia. - Hamowanie jest bardzo łagodne, biorąc pod uwagę relację między napiętymi wycenami, zaostrzeniem standardów udzielania kredytów i powiększaniem się spreadów na rynku kredytowym. Szkodliwe skutki rosnącej liczby przejęć domów przez wierzycieli, osłabienia wzrostu na rynku pracy, a w końcu pewnie zwyżki bezrobocia wciąż są jeszcze przed nami - ostrzegał ekonomista MichaelOblicza się, że w tym roku w wyniku globalnego kryzysu finansowego pracę może stracić 10 tysięcy osób zatrudnionych w City, londyńskiej dzielnicy finansowej. Reszta straci szansę na hojne bonusy, z których spora część szła w ostatnich latach właśnie na zakupy domów. A finansiści to przecież jedna z najlepiej opłacanych profesji, na dodatek na Wyspach mająca szczególnie duże znaczenie. To może sprawić, że ucierpi rynek nieruchomości przynajmniej w obrębie brytyjskiej stolicy, w ostatnim czasie wciąż wyróżniający się na korzyść na tle całej Wielkiej Brytanii. Z najświeższych danych wynika, że w ciągu trzech miesięcy od grudnia do lutego gospodarka brytyjska wzrosła już tylko o 0,5 proc. W zeszłym roku kwartalny wzrost wynosił średnio 0,7 proc. Według rządowych prognoz, w całym bieżącym roku brytyjska gospodarka ma się rozwinąć o 2 proc., w porównaniu z 3 proc. w zeszłym roku, co było najlepszym wynikiem od trzech lat. Szacunki na ten rok mogą zostać jednak ścięte, bo nastroje brytyjskich konsumentów, decydujących o obliczu gospodarki, znacznie się ostatnio pogorszyły.

Domów czekających na nowych właścicieli jest już zaś całkiem pokaźna górka. Przez pięć kolejnych miesięcy przybywało ich po ponad 8 proc., a licząc za pełne 12 miesięcy, liczba ta wzrosła o 48,6 proc. To największy skok liczby wystawionych na sprzedaż nieruchomości od 1989 roku. Każdy z agentów działających na rynku miał w lutym średnio 92 domy do zaoferowania, podczas gdy średnia sprzedaż wynosiła 24,4 domu na okres trzymiesięczny.

Ubezpieczenie od spadku wartości?

Według Alistaira Darlinga, brytyjskiego kanclerza skarbu (odpowiednik ministra finansów), brytyjski rynek nieruchomości osłabia się, ale "fundamentalnie wciąż jest silny". Niemniej rząd przygotowuje recepty na ewentualne pogłębienie się bessy. Jednym z pomysłów jest wprowadzenie możliwości oferowania ubezpieczeń od spadków cen domów.

Zgodnie z planami zaprezentowanymi przy okazji ogłaszania projektu budżetu, ubezpieczenia miałyby dotyczyć spadków cen konkretnych domów w relacji do podobnych w okolicy. Polisy dawałyby więc jedynie częściową osłonę przed dekoniunkturą. Jednak jako że do przyjęcia odpowiednich przepisów pozostała jeszcze długa droga, nie jest wiadomo, jaki ostatecznie przybiorą one kształt.

Wypłaty byłyby dokonywane, jeśli cena danego domu spadłaby bardziej niż jego odpowiednika w określonym indeksie cen nieruchomości. Obecnie brytyjski rząd już publikuje indeksy cen domów oparte na krajowym rejestrze gruntów, z uwzględnieniem kolejnych szczebli podziału administracyjnego - narodowe, regionalne i dla poszczególnych hrabstw. Jednak skarb rozważa też wzięcie pod uwagę innych indeksów.

Specjaliści z sektora ubezpieczeń, według dziennika "The Guardian", są nieco sceptyczni co do możliwości szybkiego uruchomienia rynku proponowanych przez rząd polis, ze względu na skomplikowanie materii.

?lub wzrostu stóp

Nie znaczy to, że w branży jest brak odpowiedniej inicjatywy. Zaledwie kilka godzin po ujawnieniu rządowych propozycji jedna z firm ubezpieczeniowych, MarketGuard, ogłosiła, że jest gotowa w ciągu dwóch miesięcy zaoferować produkt dający ubezpieczenie od wzrostu płatności rat hipotecznych w wyniku podwyżek stóp bazowych przez Bank Anglii. Według wyliczeń tej firmy, aż 7 milionów spośród 12 milionów spłacanych na Wyspach kredytów hipotecznych opiera się na zmiennej stopie. Każdy z tych kredytobiorców mógłby być więc dla MarketGuard potencjalnym klientem.

Przy obciążeniu hipotecznym w wysokości 100 tys. funtów ubezpieczenie od podwyżek stóp kosztowałoby 9 funtów miesięcznie. Podwyżka oprocentowania o 25 punktów bazowych skutkowałaby tymczasem podniesieniem miesięcznej raty o 15-20 funtów, w zależności od konkretnego sposobu ustalania oprocentowania.

Na ten produkt trudno będzie jednak znaleźć chętnych. Na razie wszystko bowiem wskazuje, że mimo przyspieszającej inflacji Bank Anglii raczej będzie ciął, niż podwyższał stopy procentowe, chcąc złagodzić skutki kryzysu finansowego dla rynku nieruchomości i całej brytyjskiej gospodarki. Na to liczą zarówno potencjalni nowi kupcy domów i mieszkań, jak i osoby już spłacające kredyty.