Hydrobudowa 9 szuka zysków na poznańskim rynku biurowym

Około 100 mln zł będzie kosztować Hydrobudowę 9 wybudowanie biurowca w Poznaniu - szacuje prezes wielkopolskiej firmy. Sprzedaż obiektu ma jej natomiast przynieść około 150 mln zł wpływów

Górecka Projekt to najmłodsza spółka w grupie PBG. Zawiązała ją Hydrobudowa 9, specjalizująca się w robotach budowlanych w segmencie ochrony środowiska i hydrotechnice. Nowo powołany podmiot wzniesie... biurowiec.

W ten sposób "Dziewiątka" zamierza zagospodarować nieruchomość przy ul. Góreckiej w Poznaniu. Działka, która jest dobrze skomunikowana ze ścisłym centrum miasta, zostanie wniesiona aportem do właśnie utworzonej spółki celowej odpowiedzialnej za realizację inwestycji. Szymon Tamborski, prezes Hydrobudowy 9, zdradza nam jej konkrety. Wskazuje, że przy ul. Góreckiej powstanie budynek biurowo-usługowy z podziemnymi garażami. Łączna powierzchnia użytkowa obiektu przekroczy 20 tys. mkw., z czego powierzchnie biurowo-usługowe będą liczyć około 15 tys. mkw.

50 mln zł potencjalnego zysku

- Szacujemy, że bezpośredni koszt wykonania robót budowlanych wyniesie około 100 mln zł, natomiast przychód ze sprzedaży budynku sięgnie około 150 mln zł - mówi Tamborski. Dodaje, że planowanym terminem zakończenia inwestycji jest przełom lat 2009 i 2010, a komercjalizacja biurowca zostanie zlecona firmie Knight Frank.

W najnowszym, jesiennym raporcie o rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce firma Cushman & Wakefield wskazuje, że podaż powierzchni biurowych dostarczana obecnie na rynek poznański nie jest w stanie zaspokoić popytu. To z kolei powoduje wzrost czynszów i spadek poziomu pustostanów. Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec I półrocza wynosił tylko około 2 proc. Miesięczne stawki czynszowe w budynkach najwyższej klasy w najlepszych lokalizacjach wzrosły do 19 euro za mkw. Średni poziom czynszów utrzymuje się natomiast w przedziale 12-16 euro za mkw.

Zakładając, że spółce uda się uzyskać stawki na poziomie 15-16 euro za mkw. (biurowiec przy ul. Góreckiej ma być nowoczesnym obiektem, jednak nie jest to ścisłe centrum miasta), roczne dochody z najmu powierzchni biurowych i usługowych można oszacować na 2,7-2,9 mln euro. Wartość rynkowa ukończonego obiektu mogłaby zatem sięgnąć 38,6-41,4 mln euro, przy stopie kapitalizacji równej 7 proc. Przy obecnym kursie byłoby to 128-137 mln zł. Przy mniej konserwatywnym podejściu, np. przy stopie kapitalizacji równej 6 proc., wartość budynku wzrosłaby o dodatkowe 20-23 mln zł.

Dla porównania, należący do GTC Globis Poznań został wyceniony na koniec ubiegłego roku przy stopie kapitalizacji równej 5,9 proc., jednak jest to biurowiec położony bliżej centrum i z potencjałem wzrostu czynszów (umowy najmu zostały podpisane przed kilkoma laty, za pewien czas pojawi się możliwość ich renegocjacji). Poza tym, zawirowania na rynkach nieruchomości i finansowych nakazują bardziej konserwatywne podejście do wyceny.

Z drugiej strony, powyższe wyliczenia nie uwzględniały wpływów, jakie Górecka Projekt będzie osiągać z wynajmu dość dużych powierzchni parkingowych. Szacowane przez prezesa Tamborskiego przychody ze sprzedaży biurowca nie są zatem oderwane od realiów. Jeśli i koszty budowy zamkną się w założonym budżecie, przyszły zarobek Hydrobudowy z projektu mógłby sięgnąć kilkudziesięciu milionów złotych.

Działka da zarobić wcześniej

Pierwsze zyski Hydrobudowa 9 będzie mogła jednak pokazać już w momencie rozpoczęcia inwestycji. Dokona bowiem wówczas przeszacowania nieruchomości, na której stanie biurowiec. W księgach spółki jest ona wyceniana na niespełna 1,9 mln zł. - Szacujemy, że jej wartość godziwa to kilkanaście milionów złotych. Jej wycena zostanie zlecona zewnętrznemu rzeczoznawcy - wskazuje Jacek Krzyżaniak, członek rady nadzorczej PBG.