Przewłaszczenia z problemami

Progres Investment prowadzi bardzo dochodowy interes: wspieranie firm z problemami. Szybko się rozwija i ma ambitne plany, np. chce zmienić rynek notowań z NewConnect na główny parkiet GPW. Ma też problem – ostry spór z klientem, który zarzuca spółce próbę przejęcia atrakcyjnych nieruchomości za bezcen. Z obu stron płyną oskarżenia i zawiadomienia do prokuratury

Spółka w sierpniu zadebiutowała na NewConnect. Lektura jej raportów finansowych przekonuje, że mamy do czynienia z bardzo rentownym przedsiębiorstwem

– w III kwartale zysk netto wyniósł 1,7 mln zł przy przychodach 3,8 mln zł (a zysk operacyjny 2,6 mln zł). Progres Investment przedstawił niedawno prognozy wskazujące, że od 9 września 2010 r. (początek działalności) do końca 2011 r. zarobi w sumie 6,2 mln zł. Wiosną chce się przenieść na główny rynek GPW.

Spółka wspiera finansowo firmy, które się do niej zgłaszają. W zamian tytułem zabezpieczenia wymaga przewłaszczenia nieruchomości, względnie akcji lub udziałów, które zwraca po uregulowaniu zobowiązań przez kontrahentów. Zwykle polega to na kupieniu akcji lub udziałów w finansowanym przedsiębiorstwie połączonym z obietnicą odsprzedaży udziałów. Dodatkowym zabezpieczeniem może być hipoteka na nieruchomości posiadanej przez finansowaną firmę.

– Działamy w niszowym, dynamicznie rozwijającym się sektorze. Nie jesteśmy konkurencją dla banków, można wręcz powiedzieć, że świadczymy w stosunku do nich usługi komplementarne – mówi Paweł Jankowski, prezes i główny akcjonariusz spółki. Przyznaje, że podstawą w tym biznesie są rekomendacje od dotychczasowych klientów, mówi o „marketingu szeptanym".

– Na rynku nie ma wielkiej konkurencji. Portfelem podobnym do tego, jaki my stworzyliśmy, pochwalić się może około 20 firm – dodaje. Za bezpośredniego konkurenta na NewConnect uważa Polski Fundusz Hipoteczny.

Recepta na sukces

Finansowaniem przedsiębiorstw znajdujących się pod ścianą zajmują się też inne firmy giełdowe, takie jak chociażby Rubicon Partners NFI. Jesienią minionego roku fundusz udostępnił notowanemu na GPW Reinhold Polska 4 mln zł pod zastaw akcji o niemal dwukrotnie większej wartości rynkowej. Z reguły jednak takie operacje nie stanowią istoty biznesu pożyczającego.?Co więcej, bywają tylko wstępem do związków kapitałowych.

Przywołany przez Jankowskiego PFH na koniec 2010 r. informował, że udzielone przezeń pożyczki sięgają 7,7 mln zł, a ich średnie oprocentowanie 14–18 proc. Nie jest to jednak podstawowa działalność. Większość przychodów spółki pochodzi ze skupu i późniejszego odzyskiwania wierzytelności hipotecznych.

Dla Progresu tymczasem krótkoterminowe finansowanie zabezpieczane poprzez przewłaszczenia stały się kluczową działalnością. W dokumencie informacyjnym władze spółki zresztą tego nie ukrywają. Wynika z niego, że na koniec kwietnia spółka wykazywała dziewięć pożyczek – największe dla Alterco (13,4 mln zł), spółki 17 Stycznia (nieco ponad 6 mln zł) oraz częstochowskiej firmy Grin (dwie transze opiewające w sumie na 3,4 mln zł). O dwóch pierwszych będzie jeszcze mowa.

Ostatnio Progres poinformował też, że finansuje giełdowego producenta materiałów budowlanych Trion. Przejął ponad 5 proc. jego akcji za 3,04 mln zł (Trion zobowiązał się je odkupić). Zabezpieczeniem transakcji są grunty wycenione na 13 mln zł. Niedawno Progres pożyczył 3,6 mln zł poprzez zakup udziałów w spółce z o.o., której nazwy nie podano. Spłatę zabezpieczono nieruchomościami wartymi 17,5 mln zł. Większość pożyczek ma być zwrócona w 2012 r. W połowie listopada Progres przejął akcje jednej ze spółek (nazwy także nie podano) za 5,7 mln zł. Ich odkupienie zabezpieczone jest nieruchomościami, których wartość oszacowano na 32,1 mln zł.

– W przypadku ciekawego zabezpieczenia na nieruchomości jesteśmy w stanie w ciągu kilku dni udostępnić klientowi środki pieniężne, które ten wykorzystuje jako finansowanie pomostowe. Najczęściej służą mu jako finansowanie transakcji, do czasu uzyskania środków pieniężnych z innych źródeł, np. bankowych. Posiadamy coraz większy portfel kontraktów, coraz więcej pożyczek ma charakter krótkoterminowy, np. do jednego miesiąca, i są one najbardziej rentowne – wyjaśnia Paweł Jankowski.

Czy to lichwa?

Okazuje się jednak, że nie wszyscy klienci są zadowoleni. Na pomocną dłoń Progresu liczył także Lech Targański, właściciel spółek posiadających grunt położony w pobliżu warszawskiego lotniska Okęcie (spółka 17 Stycznia) oraz zespół pałacowo-hotelowy w Ciechocinku (spółka Targon). Zdecydował się skorzystać z usług Progres Investment, aby spłacić zobowiązania spółek wobec ZUS i Urzędu Skarbowego i zwiększyć ich szanse na kredyt bankowy, dzięki któremu mógłby rozpocząć budowę budynku apartamentowo-biurowego w Warszawie. Pod koniec marca tego roku Progres przejął od niego tytułem zabezpieczenia większość udziałów zarówno w spółce zarządzającej nieruchomością pod lotniskiem, jak i spółce władającej hotelem w Ciechocinku, deklarując wsparcie w wysokości 6 mln zł. Do końca września Targański zobowiązał się do ich ponownego wykupienia w sumie za prawie 7 mln zł. Gdyby to nie nastąpiło, Progres zgodnie z umową mógłby zaspokoić swoje roszczenia poprzez sprzedaż przejętych gruntów. Z relacji Sebastiana Targańskiego, syna i pełnomocnika Lecha, wynika, że ostatecznie Progres przelał jedynie 3,42 mln zł. Targańscy oddali spółce niemal 7 mln zł (środki trafiły do depozytu notarialnego), ale mimo to do tej pory nie mogą doczekać się zwrotu majątku.

Cała sprawa zaniepokoiła także niemieckiego dewelopera Bautec, który interesował się nieruchomościami Targańskiego. Zdaniem doradców Bautecu, dzięki zastosowanym zapisom Progres obszedł przepisy o odsetkach maksymalnych. Obecnie nie mogą przekraczać 24 proc. w skali roku, tymczasem jeśli transakcje Progresu liczyć jako faktyczną pożyczkę, odsetki sięgają 32,5?proc. rocznie. – Uważamy, że cała sytuacja nosi znamiona umowy pozornej, która ukrywa rzeczywistą intencję stron – mówi Paweł Krzymowski, szef kancelarii doradztwa finansowego i zarządzania JLB Nova. Bautec ostatecznie wycofał się z rozmów z Targańskim.

Jankowski uważa, że zakres usług świadczonych przez Progres znacznie odbiega od pożyczek.– Sprowadzanie całego biznesu do poziomu oprocentowania w sytuacji, kiedy zapewniamy finansowanie pomostowe, szukamy partnerów do projektów, restrukturyzujemy spółki czy pomagamy w pozyskaniu kredytu bankowego, jest nieporozumieniem – twierdzi.

Dlaczego nie oddał większości udziałów w spółkach, choć Targańscy przelali pieniądze? – Zdecydowaliśmy się podpisać umowę z Targańskim zakładającą rozwój projektu przy Okęciu. Nie wywiązał się on jednak z jej warunków, udostępnione pieniądze nie poszły na zakładany cel, mimo że dobraliśmy do tego projektu deweloperów oraz operatorów biurowych i hotelarskich skłonnych do wejścia w inwestycję. Od wielu miesięcy nie mogliśmy się z nim skontaktować. Podejmujemy wiele czynności zmierzających do polubownego zakończenia transakcji. Zapewniam, że będę walczył o swoje dobre imię. Wiarygodność w tej branży jest najważniejsza – deklaruje Jankowski. Pytany, jakie to były warunki, zasłania się klauzulą poufności.

Szef Progresu podkreśla, że korzystającym z jego usług bardzo zależy na pozyskaniu finansowania, a z drugiej strony duże jest ryzyko związane z ewentualnym ujawnieniem się rozmaitych zobowiązań przejmowanych spółek. Dlatego Progres wymaga, aby wartość zabezpieczenia była sporo wyższa niż kwota finansowania. Odmawia jednak ujawnienia szczegółów dotyczących współpracy z Targańskimi. Tym razem także wskazuje na klauzulę poufności. – Lech Targański i jego syn podjęli kroki, aby uchylić się od swoich zobowiązań wobec Progres Investment i uniemożliwić nam skorzystanie z przewidzianych umowami na taki przypadek zabezpieczeń – podsumowuje.

Targańscy, którzy, jak twierdzą, także bezskutecznie od kilku miesięcy zabiegają o spotkanie z Jankowskim, obawiają się, że w całej sprawie nie chodzi tylko o odsetki, ale też o, jak to określają, „zagarnianie" aktywów przewłaszczonych na zabezpieczenie. Okazuje się bowiem, że już w maju Progres poprzez spółkę powiązaną zawarł umowy przedwstępne sprzedaży działek należących do marca do Lecha Targańskiego za łączną kwotę 40 mln zł. Chętny do zakupu jest giełdowy deweloper Alterco. Jankowski poproszony o komentarz do tej umowy nie odpowiedział. Z kolei Zbigniew Zuzelski, prezes Alterco, podkreśla, że transakcja nie jest ostateczna.

–  Mieliśmy świadomość, że działki stanowią zabezpieczenie zobowiązań właściciela wobec Progresu. Umowa ma charakter warunkowy, zawarcie umowy ostatecznej może nastąpić dopiero po ewentualnym wykreśleniu z działu III księgi wieczystej roszczeń zwrotnych byłego właściciela – wyjaśnia. Giełdowa spółka współpracuje z Progresem od czasu, kiedy notowana na NewConnect firma pomogła mu sfinansować jeden z projektów. Jako zabezpieczenie Progres objął 6,7 proc. akcji holdingu. Według Zuzelskiego obie firmy skojarzył Trigon Dom Maklerski – doradzający Progresowi przy debiucie na „małej giełdzie", teraz zatrudniony do przygotowania prospektu emisyjnego. – Współpraca z Progresem odbywa się na warunkach korzystnych dla obu stron. W dyspozycji Progresu znajdują się ciekawe nieruchomości, z których Alterco jest w stanie wydobyć dodatkowy potencjał i następnie sprzedać z zyskiem – tłumaczy Zuzelski.

Zmiany w zarządach

Prawnicy Targańskich zauważyli dodatkowo, że 10 października doszło do zmiany władz w spółkach 17 Stycznia i Targon. Zablokowali uprawomocnienie się odpowiednich wpisów w Krajowym Rejestrze Sądowym i zaskarżyli uchwały zgromadzenia wspólników. Nowy prezes obu firm Jarosław Żandarowski (powołany przez Progres) zgodził się jednak już w dniu powierzenia mu funkcji na przeniesienie hotelowych nieruchomości w Ciechocinku do nowo powstałej spółki Storm (z siedzibą w biurze handlowym Progresu). Podstawą była nowa umowa przewłaszczenia zabezpieczająca pożyczkę 3?mln zł dla Targonu.

– Mimo całkowitej spłaty wszystkich zobowiązań w terminie dochodzi do świadomego drenowania aktywów – „byle dalej". To nic innego jak oszustwo i brudny lichwiarski interes – denerwuje się Sebastian Targański. – Ojciec był w trudnej sytuacji finansowej.?Został wprowadzony w błąd co do treści umów z Progresem. Mimo pięciu zaproszeń do notariusza nie możemy się doprosić zwrotu udziałów i nieruchomości. Poinformowałem także władze Alterco, że spełniliśmy wszystkie zobowiązania i umowa z Progresem nie może dojść do skutku. Jak widać, zostaliśmy zignorowani – dodaje. Targańscy skierowali sprawę do prokuratury, oskarżając Progres m.in. o świadome wprowadzanie w błąd i przywłaszczenie sobie majątku.

Jankowski widzi to zupełnie inaczej. – Mamy dowody, że poprzedni zarząd zarówno w spółce 17 Stycznia, jak i w spółce Targon działał niezgodnie z prawem i doprowadził je do krytycznej sytuacji finansowej. W konsekwencji nie obsługiwały terminowo swoich zobowiązań, pojawił się komornik, a bank zagroził wypowiedzeniem kredytu ze względu na zaległości. Żeby nie dopuścić do dalszego pogarszania się kondycji spółek, co w konsekwencji mogło się skończyć ich upadłością, Progres Investment dokonał zmiany zarządu i zainicjował pozyskanie nowego kapitału oraz szereg innych kroków. Mają one na celu usprawnienie zarządzania i poprawę sytuacji obu firm – wyjaśnia. Zapewnia, że Storm i Progres nie są powiązane ze sobą. – Decyzję w sprawie przekazania użytkowania wieczystego w Ciechocinku podejmował zarząd Targonu. Na wniosek prezesa zarządu wyraziliśmy na to zgodę jako udziałowiec spółki, podzielając jego argumenty, że będzie to dla niej korzystne – dodaje.

Jankowski także zawiadomił prokuraturę o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez Targańskich. W zawiadomieniu pisze o próbie wyłudzenia pieniędzy.

Ubezpieczyciel akcjonariuszem

W radzie nadzorczej Progresu zasiada Ryszard Karpowicz, znany dobrze w branży ubezpieczeniowej (współtworzył Commercial Union w Polsce, potem był wiceprezesem Gerling Życie). Członkiem zarządu spółki jest Marek Anchim, który współtworzył wcześniej Macif Życie Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych.

To niejedyne związki Progresu z branżą ubezpieczeniową. Istotnym akcjonariuszem Progresu z 10-proc. udziałem jest także Benefia Towarzystwo Ubezpieczeń na Życie należące do Vienna Insurance Group. Skąd zaangażowanie jednego z największych graczy na rynku ubezpieczeń w podmiocie, który niedawno debiutował na NewConnect? – Inwestycja jest częścią strategii budowania portfela akcji spółek z dużym naszym zdaniem potencjałem wzrostowym. Dla VIG ma ona charakter lokalny, a nie strategiczny – wyjaśnia Przemysław Majewski, członek zarządu Benefii. Prezes Benefii Tomasz Telejko jest członkiem rady nadzorczej Progresu.

 

Nienazwana umowa

Przewłaszczenie na zabezpieczenie to jedna z form zabezpieczania należności. Ani kodeks cywilny, ani inne ustawy nie precyzują warunków zawarcia takiej umowy. W obrocie gospodarczym spotkać można różne rozwiązania. Dlatego prawnicy zalecają ostrożność.

Wierzycielowi takie zabezpieczenie daje możliwość szybkiego odzyskania należności, kiedy dłużnik opóźnia się ze spłatą. Jako właściciele przewłaszczonego majątku mogą go sprzedać i odzyskać pieniądze bez wszczynania żmudnego postępowania egzekucyjnego. Przewłaszczenia zyskują także popularność wśród dłużników – umowy zakładać mogą bowiem dalsze korzystanie z majątku przekazanego wierzycielowi.

Ponieważ kodeks cywilny stanowi, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona „pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu", zwykle w takim wypadku dłużnik przekazuje nieruchomość i zawiera umowę przedwstępną odkupu. Właściwa umowa podpisywana jest przy spłacie należności.

 

Inwestorzy czekają na przenosiny na główny rynek

O samym Progresie nie wiadomo zbyt wiele. Spółka powstała dopiero we wrześniu 2010 r., wywodzi się z Centrum Obsługi Biznesu Progres. Grupa kapitałowa składa się oprócz samego Progresu ze spółek Optimal, Traxtom Management i Progres Marbella. Zakupy Progresu trafiają do funduszu zamkniętego.

Cala grupa zatrudnia tylko kilka osób, ale jak zaznacza jej prezes Paweł Jankowski, współpracuje z wieloma specjalistami – prawnikami, notariuszami, rzeczoznawcami.

Spółka pozyskiwała dotąd pieniądze na działalność z prywatnych emisji obligacji. O parametrach emisji i o nabywcach papierów niewiele jednak wiadomo.

W 2011 r. Progres przeprowadził dwie emisje akcji. W pierwszej, kwietniowej, która zwiększyła kapitał zakładowy spółki ze 100 tys. zł do 3,9 mln zł, walory objęli Paweł Jankowski, powiązana z nim cypryjska spółka Coregeton Holdings oraz Benefia (płacili 1 zł za akcję). W czerwcu w ramach oferty prywatnej Progres pozyskał 4,2 mln zł od 31 inwestorów, którzy płacili już 9,5 zł za walor. W sierpniu Progres zadebiutował na NewConnect.

Notowaniom wyraźnie pomogła informacja o planowanym przejściu na główny rynek GPW, przekazana w listopadzie (wcześniej kurs oscylował w granicach 15 zł). Wejściu na GPW towarzyszyć ma emisja akcji, jej skala nie jest jednak jeszcze ustalona.

Wycena spółki na NewConnect przy kursie 19,5 zł sięga 87 mln zł. Aktywa grupy na koniec września to 90,6 mln zł, większość to inwestycje długoterminowe. Kapitały własne sięgały 12 mln zł.