Z parkietu na pole

Ziemia rolna w Polsce może się okazać hitem inwestycyjnym najbliższych lat. Dla bogatych

Od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej w 2004 r. cena ziemi rolnej wzrosła o 278 proc. osiągając w połowie tego roku średnią cenę 20,6 tys. zł/ha. Różnice pomiędzy ceną ziemi w Polsce, a pozostałych krajach UE są duże - hektar w woj. podkarpackim kosztuje niecałe 13 tys. zł, a w niektórych regionach Niemiec 10 razy więcej, dlatego w najbliższych latach wartość ziemi pod uprawy będzie w Polsce prawdopodobnie dalej rosnąć.

Polska ziemia obiecana

W 2016 r. polski rynek ziemi rolnej zostanie w pełni otwarty dla obcokrajowców. Z założeń Wspólnej Polityki Rolnej Unii Europejskiej na lata 2014-2020 wynika, że poziom bezpośrednich dopłat rolnych ma być stopniowo zwiększany. Polska skorzysta na tym w ograniczonym stopniu, tym niemniej do 2020 r. dopłaty dla rolników wzrosną o kilkanaście euro z obecnego poziomu 214 euro rocznie za hektar.

„Średnioroczny wzrost średnich cen ziemi w Polsce do 2020 będzie utrzymywał się na poziomie 5-8 proc., podczas gdy w województwach na ścianie zachodniej (lubuskie, zachodniopomorskie) to tempo będzie szybsze i kształtować się będzie na poziomie 8-12 proc. Wpływ na to będzie mieć niska baza oraz rosnące zainteresowanie ziemią ze strony inwestorów z Niemiec i Holandii" czytamy w raporcie przygotowanym dla klientów W Investments.

Dla każdego inwestora taki prognozowany wzrost cen brzmi jak zaproszenie, szczególnie w okresie podwyższonej zmienności i niepewności na rynku kapitałowym. Rynek ziemi rolnej jest od niego całkowicie niezależny, a do tego wolny – przynajmniej na razie – od spekulacji.

Dopłaty nie tylko dla rolnika

Z inwestycjami w nieruchomości rolne wiąże się jednak kilka problemów. Aby skorzystać na dopłatach trzeba być rolnikiem (posiadać nr rolnika nadawany przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji) i rzeczywiście tę ziemię uprawiać.

Ten problem da się ominąć, inwestując w fundusz ziemi rolnej. Produkt tego typu opracowało W Investments we współpracy z Eques Investment TFI (dawniej Plejada TFI). Fundusz zarabia na wzroście wartości ziemi, dopłatach bezpośrednich i sprzedaży plonów rolnych. Prognozowana stopa zwrotu funduszu wynosi 10-16 proc. w skali roku już po uwzględnieniu opłat za zarządzanie. Fundusz WI Inwestycje Rolne FIZ wystartował niedawno, dlatego nie może się jeszcze pochwalić historycznymi wynikami.

Kupić tanio, sprzedać drogo

Inny sposób inwestycji w ziemię rolną proponuje Wealth Solutions. Ta firma za pieniądze klientów kupuje nieruchomości rolne położone w atrakcyjnych lokalizacjach, które następnie „odrolnia" – przekształca na mniejsze działki budowlane, których wartość jest wyższa niż działki rolnej. Nieruchomości są następnie sprzedawane osobom fizycznym lub instytucjom. Klienci Wealth Solutions zarabiają więc na dysproporcjach w cenach nieruchomości rolnych i budowlanych. Firma chwali się stopami zwrotu rzędu 20 proc. rocznie.

Ziemia nie jest płynna

Jest jednak jeden problem związany z inwestycją w grunt, którego pośrednicy nie mogą wyeliminować – wysoka bariera wejścia. Na inwestycję w fundusz ziemi rolnej trzeba przeznaczyć co najmniej 200 tys. zł a więc średnią równowartość ok. 9,5 ha gruntu. W przypadku Wealth Solutions minimalna kwota inwestycji wynosi ok. 100 tys. zł.

Dodatkowo inwestycje tego typu nie należą do najpłynniejszych – nawet jeżeli pośrednicy czy fundusze stwarzają możliwości wycofania się z inwestycji przed upływem określonego czasu, zazwyczaj nie ma to zwyczajnie sensu. Fundusz musi osiągnąć masę krytyczną, żeby zoptymalizować strumień dopłat, a pośrednik musi sprzedać działki. W obu przypadkach trzeba się liczyć z zamrożeniem kapitału na co najmniej ok. 3-5 lat.