Restrukturyzacja za nami, chcemy dalej inwestować

Nicolas Tommasini - z dyrektorem do spraw operacyjnych, wiceprezesem Orco Property Group rozmawia Anna Koper

Ostatnie lata były dość burzliwe dla Orco. Firma była o krok od upadłości. Czy na tym etapie można powiedzieć, że wyszła już z problemów?

Kłopoty Orco wynikały ze zbyt wysokiego zadłużenia oraz krótkich terminów zapadalności długu. Lata 2009–2012 poświęciliśmy na restrukturyzację spółki. Dług zredukowaliśmy przede wszystkim poprzez jego zamianę na kapitał, gdyż jest to najskuteczniejszy sposób eliminacji zadłużenia. Wydłużyliśmy ponadto termin zapadalności długu o krótkich terminach wykupu przypadających na lata 2012–2013. Obecnie jesteśmy zrestrukturyzowaną firmą. Nasz wskaźnik LTV (loan to value – stosunek kredytu do wartości nieruchomości) jest bliski 50 proc., podczas gdy przed rozpoczęciem restrukturyzacji przekraczał 70 proc. Nasz aktualny wskaźnik jest lepszy od współczynników wielu deweloperów działających w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Czy to docelowy poziom?

Zakładamy, że wskaźnik LTV będzie się dalej obniżał m.in. za sprawą dalszej restrukturyzacji operacyjnej, spadku płaconych przez nas odsetek  oraz poprawy wyników finansowych i operacyjnych. Chcemy, by w ciągu roku, maksymalnie dwóch wskaźnik LTV spadł poniżej 50 proc. Wspomniałem, że oddłużyliśmy się m.in. za sprawą zamiany długu na akcje. Ale to nie był jedyny sposób. Sprzedawaliśmy bowiem również aktywa. Mamy mniejsze przychody i mniejszy portfel nieruchomości. Grupa skurczyła się o połowę, ale dzięki temu jest zdrowsza. Sprzedawaliśmy m.in. projekty, które były dla nas za duże. Zdecydowaliśmy się chociażby na zbycie Leipziger Platz w Berlinie, projektu podobnego do Złotej.Wydatki, jakie musielibyśmy ponieść na realizację tej inwestycji, to  ponad 300 mln euro. Nie chcieliśmy brać na siebie tak wysokich wydatków, gdyż wiązałoby się to z dużym ryzykiem. Dlatego, najpierw stworzyliśmy wartość, zdobywając pozwolenie na budowę, znaleźliśmy najemców oraz zabezpieczyliśmy finansowanie tej inwestycji, a następnie sprzedaliśmy gotowy do rozpoczęcia projekt z zyskiem. Zachowaliśmy w nim mniejszościowy udział, który nadal wynosi ponad 30 mln euro.

Czy rozważacie wycofanie się z któregoś rynku spośród tych, na których działa Orco?

Takie działania podejmowaliśmy w ostatnich latach. Zmniejszenie skali działalności o połowę oznaczało wyjście z wielu lokalizacji. Wycofaliśmy się ze wszystkich prowincjonalnych rynków w Niemczech, w Polsce i w innych krajach Europy Środkowej. W Niemczech byliśmy obecni w różnych miastach. Dziś działamy tylko w Berlinie. W przeszłości bardzo aktywni byliśmy chociażby w Rosji. Teraz nasza obecność tam jest bardzo ograniczona. Generalnie koncentrujemy się na czterech miastach: Berlinie, Warszawie, Pradze i Budapeszcie. Nasza długoterminowa strategia zakłada inwestycje na tych czterech rynkach, ale szczególną wagę przykładamy do Berlina, który daje największe szanse na rozwijanie przynoszącej zyski działalności deweloperskiej. W wypadku Budapesztu czekamy zaś, aż minie najgorszy czas.

Czy są jakieś nowe rynki, na które Orco chciałoby wejść?

W tym momencie nie mamy takich planów. W krótkim terminie wykluczamy ekspansję na nowe rynki. Nie wykluczamy za to zakupów gruntów czy aktywów na naszych najlepszych rynkach, w szczególności w Berlinie i w Warszawie.

Czy rozmowy dotyczące zakupów mają szansę się zakończyć w tym roku?

Tak. Należy być jednak świadomym, że to nie będą duże zakupy. Prawdopodobnie będą to nieruchomości generujące dochód, a nie zakup gruntów pod inwestycje. Jesteśmy zarówno deweloperem, jak i firmą zarządzającą aktywami/ właścicielem nieruchomościami. Jako deweloper mamy już bank ziemi, który zapewni nam pracę na co najmniej kilkanaście najbliższych lat, a częścią programu restrukturyzacji spółki były działania zmierzające do tego, by działalność deweloperska nie miała zbyt dużego znaczenia w grupie. Jest to bowiem bardzo ryzykowny segment, który się przyczynił do kłopotów Orco. Jeśli zaś chodzi o nasz portfel nieruchomości, to naszą pracą jest sprzedawanie i kupowanie. Przez ostatnie cztery lata byliśmy raczej sprzedawcami. Obecnie rozglądamy się za projektami, które moglibyśmy kupić, zrestrukturyzować, a następnie sprzedać. Szukamy biurowców, które nie są w najlepszej sytuacji i których wartość moglibyśmy w związku z tym podnieść.

Szukacie biurowców czy również nieruchomości handlowych?

Nie jesteśmy specjalistami w tym drugim segmencie. Dlatego szukamy biurowców. To nie będą jednak największe transakcje. Mamy pewne ograniczone zasoby gotówki, które możemy przeznaczyć na średniej wielkości akwizycje. Nie przekroczą one raczej 20–25 mln euro. Jesteśmy po restrukturyzacji, ale nasza sytuacja nie ustabilizowała się jeszcze na tyle, byśmy mogli pozwolić sobie na duże zakupy. Chcemy kupować tanio dopóki chodzi o budynki z problemami, które potrafimy rozwiązać dzięki naszemu know-how w dziedzinie zarządzania. Jesteśmy świadomi tego, że na początku nieruchomości te mogą obniżać nasze wyniki.

Jakiś czas temu zapowiadaliście, że wznowicie sprzedaż inwestycji przy ul. Złotej pod koniec III kwartału. Czy podtrzymujecie te plany oraz zapowiedź, że do końca 2014 r. wygeneruje ona dla spółki 85 mln euro gotówki netto?

Plany wznowienia sprzedaży są aktualne. Jeśli zaś chodzi o gotówkę, to nie otrzymamy jej w tym ani nawet w przyszłym roku. W 2013 r. będziemy bowiem musieli zapłacić generalnemu wykonawcy za dokończenie inwestycji. W 2014 r. spłacimy zaś kredyt zaciągnięty na jej realizację. Jestem przekonany, że nie będziemy mieli problemów ze sprzedażą apartamentów, ale nie sprzedamy wszystkich w kilka miesięcy czy nawet w rok. Dlatego gotówka netto z tej inwestycji pojawi się w spółce dopiero w 2015 r.

Czy przed końcem tego roku lub w 2014 r. Orco może rozpocząć realizację jeszcze jakiegoś projektu. Czy skupiacie się na dokończeniu i sprzedaży Złotej?

Najwięcej uwagi przykładamy do tego zarówno ekscytującego i wielkiego projektu, gdyż znajduje się on w końcowej fazie realizacji. W Warszawie mamy jednak jeszcze duży zakup nieruchomości pod projekt biurowy w centrum miasta. Na razie nie mogę powiedzieć nic więcej.

Czy chodzi o inwestycję na Woli?

Tego nie mogę zdradzić.

Czy przewidywania, że przychody grupy w tym roku mogą się znaleźć w przedziale 155–165 mln euro są aktualne?

W 2012 r. nasze obroty zależały od dużych transakcji sprzedaży aktywów. W tym roku będą to głównie przychody z najmu, które są znacznie bardziej przewidywalne. Szacujemy, że w 2013 r. sprzedaż może się znaleźć w przedziale 155–165 mln euro. Bardzo wysokie obroty wygeneruje Złota, ale nie nastąpi to jeszcze w tym roku.

Czego można się spodziewać na pozostałych poziomach rachunku zysków i strat?

Nie publikujemy prognoz dotyczących tych pozycji, gdyż są one mocno uzależnione od czynników zewnętrznych – typu stopy procentowe i kursy walut. Dlatego jakiekolwiek prognozowanie byłoby trudne.

Jak duży wpływ na wyniki w 2013 r. mogą mieć przeszacowania wartości nieruchomości?

Nie spodziewam się znaczących odpisów w tym roku. Nie liczę jednak również na wysokie zyski z tytułu dodatnich przeszacowań.

W czwartek akcjonariusze Orco mają podjąć decyzję w sprawie m.in. emisji 5 mln akcji dla menedżerów (Orco będzie mogło pozyskać z niej 12,5 mln euro). Zapaść ma również decyzja o wartej 15 mln euro emisji 6,67 mln papierów dla największych akcjonariuszy oraz o dwóch kolejnych emisjach (4,99 mln i 15 mln akcji). Na co wykorzystacie pozyskane z nich środki?

Planujemy niewielkie emisje akcji. Jedna z nich zostanie wykorzystana w programie motywacyjnym. Chcemy też mieć ścieżkę, która umożliwi nam szybkie pozyskanie pieniędzy. Da nam elastyczność, która umożliwi nam finalizację małych akwizycji, o których wspominałem. Pieniądze możemy też przeznaczyć na finansowanie projektów, które będziemy realizować.

Kiedy zamierzacie przeprowadzić te emisje?

Najpierw musimy przegłosować to na najbliższym spotkaniu akcjonariuszy, które odbędzie się 27 czerwca. Jeśli zostanie to przegłosowane, z emisjami ruszymy szybko, gdyż chcemy zapewnić sobie środki na przejęcia. Najszybciej uda nam się zapewne sprzedać akcje przeznaczone dla naszych głównych akcjonariuszy. Myślę, że ta emisja będzie możliwa we wrześniu. Uplasowanie 15 mln papierów zajmie nam więcej czasu, gdyż papiery będziemy chcieli sprzedawać w takim tempie, by proces nie miał wpływu na cenę akcji na giełdzie. Tej emisji nie przeprowadzimy w miesiąc. Pewnie nawet nie do końca roku. Nie wykluczam, że proces może zająć nawet rok. Jeśli jednak płynność rynku wzrośnie, zakończy się to szybciej.

Zakładam, że firma nie rozważa emisji obligacji?

Na pewno nie w najbliższej przyszłości. Jesteśmy zrestrukturyzowani, ale nie na tyle, żeby rynek przyjął nasze obligacje przy rozsądnym oprocentowaniu. W 2015 r. spodziewamy się znacznego dopływu gotówki z różnych źródeł. Oczekujemy wpływów ze Złotej, ale też z Lepiziger Platz czy innych płatności za sprzedane aktywa. Powinniśmy wygenerować 100–150 mln euro gotówki. Wówczas odzyskamy możliwości zadłużania się. Teraz skupiamy się raczej na obniżeniu naszego LTV do poniżej 50 proc., niż na ponownym zaciąganiu długu.

CV

Nicolas Tommasini, dyrektor do spraw operacyjnych i wiceprezes Orco Property Group, firmy wycenianej przez warszawską giełdę na ok. 1,1 mld zł. Wcześniej był m.in. menedżerem grupy Orco na Węgrzech i dyrektorem generalnym firmy Mamaison Hotels & Residences. Dziś Tommasini jest głównym decydentem odpowiedzialnym za flagowe inwestycje w europejskim portfolio Orco Property Group, do których należy apartamentowiec Złota.