Marta Pabiańska, PwC Polska: Utrzymuje się ruch w fuzjach i przejęciach

Niepewność związana z wojną w Ukrainie i wysoką inflacją tylko chwilowo ograniczyła zainteresowanie przejęciami i fuzjami na polskim rynku – mówi Marta Pabiańska, ekspertka ds. transakcji na rynku nieruchomości w PwC Polska.

Jaki pod względem ruchu w fuzjach i przejęciach był miniony rok? Statystyki są niejednoznaczne.

To był kolejny bardzo ciekawy rok. I kolejny, w którym rynek mierzył się z dużymi wyzwaniami. Ledwie uspokoiła się pandemia, rozpoczęła się wojna za naszą wschodnią granicą. Tuż po wybuchu wojny zaobserwowaliśmy bardzo duży spadek zainteresowania inwestorów fuzjami i przejęciami. Trwało to jednak bardzo krótko, około 1,5 miesiąca. Inwestorzy bardzo szybko zaczęli poszukiwać możliwości akwizycji. W obszarze nieruchomości, którym ja się zajmuję, transakcji było może nieco mniej, ale ich wartość była rekordowa.

Miniony rok to okres mocnej przeceny polskich aktywów, nie tylko akcji notowanych na giełdzie. Wyceny stały się atrakcyjne i to sprzyjało zainteresowaniu przejęciami?

Jak najbardziej. Wydaje się, że w poprzednich latach ceny były na górce, a ich spadek wykreował okazje dla funduszy inwestycyjnych, ale też przedsiębiorców, którzy mają odwagę, aby konsolidować branże, w których działają. Takie ruchy było widać. Z drugiej strony bardzo dużym wyzwaniem w każdym sektorze była i jest wysoka inflacja. To wpływa na koszty pracy, koszty materiałów. Dla inwestorów, którzy myślą długoterminowo, jest to dodatkowe źródło niepewności, które nie pozwalało ostatnio w pełni wykorzystać nadarzających się szans.

Co wiemy o strukturze transakcji M&A w ub.r.? Kto, co i dlaczego kupował?

Są sektory, gdzie aktywność w zakresie fuzji i przejęć zmalała wskutek pandemii i wojny w Ukrainie. Ochłodzenie obserwujemy w sektorze FMCG, ale też w budownictwie, gdzie problemem jest wzrost kosztów. Ale to zostało skompensowane przez wzrost aktywności w sektorach, które nie są cykliczne, czyli IT, infrastruktura, technologia, OZE. Tu inwestorzy byli bardzo aktywni.

Jak zapowiada się 2023 r.?

W PwC jesteśmy optymistami. Widzimy, że zainteresowanie inwestorów jest duże, mimo że część z nich postrzega Polskę przez pryzmat geografii i geopolityki. Wygląda też na to, że inflacja będzie się obniżała, więc niepewność się zmniejszy. Wierzymy, że nasz rynek jest atrakcyjny, mamy ciekawe przedsiębiorstwa produkcyjne i usługowe, z doskonałymi kadrami. To czyni z polskich podmiotów łakomy kąsek.

Czy dobrze rozumiem, że wśród inwestorów dominują podmioty zagraniczne? Co się dzieje w zakresie przejęć dokonywanych przez polskie podmioty za granicą?

Jeżeli chodzi o inwestorów, z którymi współpracujemy, to są to głównie fundusze private equity, na ogół z kapitałem zagranicznym. Dział M&A współpracuje oczywiście też z polskimi firmami, które są liderami w swoich branżach, ale w mojej działce – nieruchomościach – polscy inwestorzy to zaledwie 2–3 proc. Dominują inwestorzy amerykańscy, a następnie zachodnioeuropejscy. Inwestorzy z Azji po wybuchu wojny w Ukrainie ograniczyli swoje zaangażowanie w naszej części świata. Jeżeli chodzi o inwestycje polskich firm za granicą, to są dość niemrawe.

Jakiego rodzaju transakcje dominują na rynku nieruchomości? Co inwestorzy w Polsce kupują?

W 2022 r. wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła około 6 mld euro, nieco więcej niż w 2021 r. Liczba transakcji zmalała przy tym o około 25 proc. Dominuje logistyka, niezmiennie od kilku lat. To pokłosie dynamicznego rozwoju e-commerce. Widać ożywienie w inwestycjach w biurowce. Pojawiają się też znów transakcje dotyczące galerii handlowych, których w ostatnim czasie było niewiele. Na znaczeniu zyskują przy tym parki handlowe. Nowością jest sektor PRS, czyli sektor mieszkań na wynajem. Tu dostrzegam ogromny potencjał wzrostu.

Dlaczego? Wydaje się, że na traktowanie nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego niechętnie patrzą politycy rządzącej opcji, ale też ruchy miejskie. Stąd projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych. Czy to jest zagrożenie dla rynku najmu instytucjonalnego czy tylko dla mniejszych inwestorów?

Wiemy, że pojawiają się projekty, aby obciążyć inwestorów z rynku nieruchomości dodatkowymi daninami. Jak rozumiem, wynika to z obaw, że fundusze będą zgarniały całą pulę mieszkań i oferowały ją lokatorom na niekorzystnych warunkach. To na inwestorów działa odstraszająco, szczególnie, że oni działają na dość niskich marżach. Uważam, że należy być ostrożnym w nakładaniu na ten sektor dodatkowych obciążeń, bo to może być ze szkodą dla mieszkańców. Mówimy o rynku, który się dopiero rozwija. Liczba mieszkań przeznaczonych na najem instytucjonalny jest wciąż bardzo mała, wynosi 6–7 tys. lokali. Dotąd szacowaliśmy, że w ciągu trzech–czterech lat ta liczba wzrośnie do około 50 tys. mieszkań. Zainteresowanie inwestorów tym rynkiem wzrosło, bo przy obecnym poziomie inflacji i stóp procentowych dostępność mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego zmalała. Alternatywa w postaci wynajmu nabiera więc znaczenia. Przy tym zmienia się podejście młodych ludzi do kwestii własności mieszkania. Oni często nie chcą się wiązać 30-letnim kredytem. Wynajem mieszkania, szczególnie w takim instytucjonalnym układzie, jest dla nich ciekawą opcją.