Centra będą się specjalizować

Rozmowa z Philippem Merem, prezesem BNP Paribas Real Estate Advisory and Property Management Poland.

Jakie są pana oczekiwania w odniesieniu do perspektyw polskiego rynku nieruchomości handlowych?

W ostatnich kwartałach był on stabilny w związku z dodatnim eksportem oraz silnym rynkiem wewnętrznym. Polska gospodarka jest szóstą gospodarką w Europie, która dodatkowo ma dość wysoki popyt konsumpcyjny. Dlatego jest tak ciekawym rynkiem dla inwestorów z tej branży. W odniesieniu do perspektyw na przyszłość trzeba być jednak ostrożnym. Nie można być zbytnim optymistą, gdyż dostrzegamy spadek konsumpcji. Jej wartość w ujęciu brutto ciągle rośnie, ale dzieje się tak jedynie za sprawą inflacji oraz zmian kursów walutowych. Jeśli spojrzy się na jej wartości w ujęciu netto, to widać, że powoli zaczyna ona spadać.

Co to oznacza dla firm działających na rynku nieruchomości handlowych?

Firmy będą musiały dostosować się do zmieniających się warunków rynkowych. W niektórych miejscach widoczna jest nadpodaż powierzchni handlowych, dlatego niezbędne będą zmiany. Niektóre centra na tym stracą, inne zyskają. Spodziewamy się, że w ciągu najbliższych 12–20 miesięcy nastąpią znaczące zmiany, przy czym większego znaczenia nie będzie tu odgrywała geografia. Zmiany będą przebiegać pod hasłem specjalizacji. Dziś nie ma bowiem popytu na powierzchnie handlowe zlokalizowane w pobliżu już istniejących. Dlatego niektóre centra będą musiały pozycjonować się inaczej. Zmiany wymusi też zmiana podejścia najemców. Część firm będzie musiała optymalizować swoją sieć sklepów, bo nie muszą być obecne wszędzie. Wpływ na sytuację centrów handlowych ma też oczywiście Internet. Polski rynek jest jednak na takim etapie rozwoju, że konsumenci nadal będą kupować przede wszystkim w sklepach. Spodziewam się pewnej korekty na rynku nieruchomości handlowych, ale będzie ona mniejsza niż na Zachodzie, gdyż popyt konsumpcyjny w Polsce wciąż jest dość silny.

Na czym miałaby polegać specjalizacja, o której pan wspomniał?

Dużo zależy tu od lokalizacji, wielkości danego centrum itd. Po powstaniu w Warszawie Arkadii wielu ekspertów spodziewało się bankructwa Klifa. To centrum przystosowało się jednak do bardziej luksusowego klienta i dzięki temu nie ucierpiało w konkurencji z większą Arkadią. Zakładam, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy będziemy mieć do czynienia z jeszcze kilkoma sytuacjami, gdzie sukces nowych centrów handlowych będzie zależał od reakcji już istniejących na pojawienie się konkurencji. Innym pomysłem na specjalizację jest też otwieranie centrów, w których dostępne są tylko meble czy artykuły wyposażenia wnętrz. W przyszłości zobaczymy ponadto wzrost liczby sklepów wyprzedażowych, gdyż wciąż jest miejsce na produkty z poprzednich sezonów. Decyzje dotyczące specjalizacji uzależnione oczywiście będą od lokalizacji i trendów wśród klientów. Należy też oczekiwać dalszego wzrostu zainteresowania mniejszymi miastami, w których powstawać będą mniejszych rozmiarów galerie.

Jakie widzi pan szanse i zagrożenia dla polskiego rynku nieruchomości handlowych w perspektywie najbliższych miesięcy?

Największym zagrożeniem jest oczywiście kryzys w strefie euro. Może on zaszkodzić również Polsce, gdyż jej gospodarka bardzo mocno zależy od Niemiec na wielu płaszczyznach. Gospodarka niemiecka wciąż się rozwija, ale tak nie będzie zawsze. Spowolnienie jest już widoczne, co wpłynie na polski rynek.

Problemy strefy euro paradoksalnie mogą być również szansą. Inwestorzy, którzy mają pieniądze, szukają projektów do przejęcia, gdyż na Zachodzie nie ma atrakcyjnych stóp kapitalizacji (yield – wyraża stosunek wpływów netto z najmu danej nieruchomości do jej wartości rynkowej – red.) i jest stosunkowo mało do kupienia. Stopy kapitalizacji w Polsce są wyższe, gdyż jest to bardziej ryzykowny rynek. Z drugiej strony jest jednak również wystarczająco bezpieczny. Dlatego inwestorzy zwiększają swoją obecność w tym kraju. Pojawiają się też nowi gracze.

Początek tego roku przyniósł kilka dużych transakcji, jak choćby zakup 77 proc. Złotych Tarasów przez AXA Real Estate i CBRE Property Fund Central Europe (raportowana wartość inwestycji to 475 mln euro) oraz przejęcie przez Rockspring olsztyńskiego Centrum Handlowego Alfa za około 84 mln euro. Jakie są oczekiwania pana firmy na drugą połowę roku?

Rynek będzie stabilny, gdyż nie zostanie oddanych do użytku zbyt wiele nowych powierzchni handlowych. Pod tym względem więcej będzie się działo pod koniec 2013?r. W związku z pojawieniem się nowych inwestorów transakcje nadal będą jednak zawierane. Ważną zmianą jest to, że będziemy obserwować więcej transakcji, których warunki będą korzystne zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Mniej będzie natomiast sytuacji, w których sprzedający będzie zmuszony do sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie w związku ze swoimi kłopotami.

Problemem wciąż pozostaje jednak finansowanie. Nie jestem pewien, czy sytuacja pod tym względem się poprawia. W wypadku nowych projektów kiedyś wystarczyło wynajęcie 10–20 proc. powierzchni, by uzyskać kredyt na realizację inwestycji. Teraz banki oczekują wynajęcia co najmniej 50 proc. powierzchni. W wypadku już istniejących centrów pewnym ułatwieniem jest jednak to, że łatwiej jest przewidzieć ich przepływy pieniężne. fot. m. prasowe