Łukasz Kupryjańczyk doradca podatkowy, wspólnik, Thedy & Partners
Z początkiem grudnia Ministerstwo Finansów wydało ważne dla rynku nieruchomości objaśnienia podatkowe w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych. Objaśnienia mają na celu ograniczenie liczby sporów, które podatnicy w ostatnim czasie toczą z organami podatkowymi na tym tle.
Kwestia opodatkowania transakcji nieruchomościowych od dwóch, trzech lat budzi liczne wątpliwości. Przed kilkoma laty praktyka organów podatkowych w tej kwestii była niemal jednolita. Zdecydowana większość transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych była realizowana, opierając się na tzw. transakcjach na aktywach – tj. niestanowiących przedsiębiorstw tudzież zorganizowanych ich części, a pojedynczych nieruchomościach, nawet jeśli w spółce dokonującej sprzedaży po transakcji niewiele pozostawało. Taka kwalifikacja była podyktowana przede wszystkim większym bezpieczeństwem prawnym dla nabywców oraz dość jednolitym podejściem organów podatkowych do takich transakcji.
Przełom nastąpił w 2016 r., kiedy organy podatkowe zmieniły podejście i zaczęły kwestionować opodatkowanie VAT transakcji nieruchomościowych. Działo się to często nawet w sytuacjach posiadania przez podatników interpretacji podatkowych potwierdzających kwalifikację podatkową transakcji. Wywołało to dość duży zamęt na rynku nieruchomości w Polsce i niepewność obrotu. Nie było to związane tylko z tym, że brak możliwości opodatkowania transakcji podatkiem VAT oznaczał obowiązek zapłaty – co do zasady – 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych, a który to w przeciwieństwie do VAT jest podatkiem nieodliczalnym. Bardziej istotne było to, że kwestionowanie przez organy podatkowe kwalifikacji podatkowej transakcji tworzyło niepewność obrotu i szereg wątpliwości, jak daną transakcję rozliczyć. Negocjacje umów obok aspektów komercyjnych zawierały obejmowały długie i skomplikowane dyskusje w zakresie skutków ewentualnej reklasyfikacji transakcji przez organy podatkowe.
Ta niepewność finalnie wpłynęła na zmianę podejścia do transakcji. W ostatnim czasie na rynku nieruchomości komercyjnych dominują transakcje typu „share deal" lub zbliżone do nich transakcje na przedsiębiorstwach. Nie chodziło tutaj tylko o wykładnię przepisów prawa podatkowego, co o obawy biznesu przed reklasyfikacją transakcji i kwestionowaniem zwrotu podatku VAT przez organy podatkowe. A VAT „na" transakcji stanowi, co do zasady, 23 proc. jej wartości, a zatem zdecydowanie zbyt dużo, aby ryzykować. Zmiana podejścia wpłynęła również na kształt przeprowadzania samych transakcji. Od strony prawnopodatkowej transakcje typu „asset deal" są łatwiejsze do przeprowadzenia i generalnie mniej ryzykowne. W takich transakcjach łatwiej się zabezpieczyć i w pewnym sensie „odciąć" od historii sprzedającego. Badania due diligence w takich sytuacjach zasadniczo ograniczają się do badania samej nieruchomości oraz umów, które przechodzą razem z nią. Inaczej jest przy okazji transakcji typu „share deal", gdzie badania due diligence są już znacznie bardziej skomplikowane, dłuższe i kosztowniejsze. Podczas tego typu prac należy badać nie tylko samą nieruchomość, ale całą spółkę i to nie tylko od strony prawnej, ale przede wszystkim finansowej i podatkowej. Takie badania obejmują częstokroć cały okres nieobjęty przedawnieniem (pięć, sześć lat), co wpływa na tempo procesu i jego dynamikę. Powoduje to też istotny wzrost kosztów transakcji.
