Boom w nieruchomościach – co warto wiedzieć

W Niemczech nie można zbudować domu, który choć częściowo nie będzie korzystał z odnawialnych źródeł energii

Giełdowe przysłowie mówi, żeby inwestować w taki rodzaj biznesu, który jest zrozumiały dla inwestora. Najlepszym przykładem takich inwestycji wydają się być nieruchomości. To branża „namacalna" i realna, nie wirtualna jak sporo biznesów opartych na przykład na aplikacjach mobilnych. Nie poddaje się łatwo zawirowaniom koniunktury i modom, stosunkowo łatwo ją wycenić, można jej dosłownie dotknąć i ją zobaczyć.

Świat biznesu i finansów nie jest jednak aż tak prosty. Nie wystarczy kupić akcji funduszu nieruchomości, by cieszyć się bezpiecznym zyskiem.

Tu potrzebna jest wiedza oczywiście nie o tym, jak budować, ale o tym, na co zwracać uwagę, czytając raporty czy informacje płynące z funduszy. Jakie wnioski wyciągać, oglądając piękne foldery i wizualizacje.

Co musimy wiedzieć, by dobrze zainwestować?

W przypadku nieruchomości biurowych czy turystycznych jednym z najważniejszych wskaźników jest poziom wynajęcia powierzchni. Jeśli jest wyższy niż 90 procent, jesteśmy na dobrej drodze do sukcesu. Kolejny wskaźnik to termin zakończenia umów z najemcami. Jeśli przekracza cztery lata, to oznacza, że mamy przed sobą długi czas stabilizacji (zwykle umowy wynajmu zawiera się na min. pięć lat). Bardzo ważny jest też koszt wynajęcia mkw. powierzchni i poziom tzw. servis charge, czyli dodatkowych kosztów funkcjonowania budynku, typu podatki, ubezpieczenie, koszty recepcji, ochrony, sprzątania itp. Servis charge nie wpływa bezpośrednio na zysk funduszu czy właściciela nieruchomości, ale jego zbyt wysoki poziom może być argumentem hamującym podjęcie decyzji przez potencjalnego klienta.

Kupując akcje funduszu, warto sprawdzić, czy jego portfel jest wystarczająco zdywersyfikowany, czy w ofercie oprócz powierzchni biurowej ma także galerie handlowe, siłownie, kawiarnie czy sklepy np. typu convenience. W nich można zrobić szybkie zakupy, wracając z pracy do domu. Dywersyfikacja portfela to także odpowiedni dobór najemców pod względem ich wielkości. Lepiej i bezpieczniej mieć kilkunastu mniejszych najemców niż jednego, choćby największego, który może wykorzystywać swoją pozycję monopolisty, gdy będzie renegocjował warunki finansowe.

Szukając dobrych inwestycji, warto zwracać uwagę na wskaźnik zadłużenia. Dobrze, by nie był zbyt duży i oscylował w okolicach bezpiecznej wartości 40 proc.

Odchodząc od twardych finansowych wskaźników, musimy pamiętać o innowacyjności i szybkim rozwoju technologii proekologicznych. To, co u nas dziś jest nowinką, w krajach rozwiniętych jest już normą. Takim przykładem są Niemcy, gdzie nie można zbudować domu, który choć częściowo nie będzie korzystał z odnawialnych źródeł energii. Zielone certyfikaty i wszelkie urządzenia chroniące przyrodę, oszczędzające energię czy wodę już są w Polsce na szczęście ważnym atutem przy wynajmowaniu powierzchni biurowych. Dzięki nim można wyróżnić się wśród konkurencji, zainteresować lokalną społeczność. Świetnym przykładem niech będą choćby pszczele pasieki na dachu biurowca Royal Wilanów czy ogrody na dachu Galerii Północnej i Biblioteki Uniwersytetu Warszawskiego. Nowy trend, który już zagościł na polskiej ziemi, to tworzenie przyjaznych przestrzeni wspólnych projektowanych przez jeden zespół architektów na potrzeby kilku konkurencyjnych inwestorów budujących obok siebie. Taka pionierska inwestycja powstaje na warszawskiej Woli, w otoczeniu rewitalizowanej dawnej fabryki Norblina. Na dwa lata przed zakończeniem budowy inwestor właśnie poinformował o wynajęciu już 40 proc. powierzchni. Powstaną tam przestrzeń biurowa (ok. 40 tys. mkw.), nowy koncept co-workingowy, sale konferencyjne, muzeum, teatr, kino, sklepy, bary i powróci kultowy warszawski BioBazar z ekologiczną żywnością. Co ciekawe, właściciele Norblina zaproponowali innym firmom deweloperskim, które także budują nieruchomości na warszawskiej Woli, by w wyjątkowy sposób połączyć kilka inwestycji zieloną i przyjazną wspólną przestrzenią. Pracujący w biurowcach Norblina, mieszkający w apartamentach Mennicy, Browarów Warszawskich czy Towarowej 22 będą mogli korzystać z całego bogactwa oferty tej odnowionej dzielnicy. Takie projekty od lat świetnie sprawdzają się w Nowym Jorku, Londynie, Paryżu czy Berlinie. Kolej na Warszawę i inne polskie miasta.

Na co jeszcze zwracać uwagę, wybierając fundusz nieruchomości? Check-listę dopełniają informacje o tym, kto wchodzi w skład zarządu, jak długo w nim zasiada. Ciągłość i wieloletnie doświadczenie, otwarty umysł na trendy światowe i umiejętność ich analizowania to najważniejsze cechy zarządzających funduszem. Dziś nie wystarczy mieć działkę, znaleźć inwestorów i zapewnić finansowanie. Potrzebna jest wizja, która pozwoli wyróżnić się wśród konkurencji, wyznaczy nowe standardy i trendy, a na końcu stanie się bardzo atrakcyjną ofertą nie tylko dla najemców, ale także dla mieszkańców i wszystkich, którzy korzystają z budynku oraz jego otoczenia.

Kinga Nowakowska członek zarządu, dyrektor operacyjna Grupa Capital Park