Najem zwrotny może dać polskim firmom realny kapitał

Sytuacja wywołana pandemią koronawirusa, zamrożenie gospodarki, a w efekcie skutki, z którymi muszą się mierzyć przedsiębiorcy, powodują, że niezbędne jest wsparcie finansowe biznesu. Rząd przygotował tarcze ratunkowe, ale to będzie kropla w morzu potrzeb. Warto pamiętać, że są jeszcze środki europejskie do wykorzystania.

to inwestycje w nieruchomości w modelu Sale & Leaseback. Polega on na sprzedaży nieruchomości, a następnie na najmie zwrotnym sprzedanego obiektu. Transakcje oparte na tym modelu wypróbowano już ze świetnymi wynikami m.in. w Polsce. Zakupione obiekty mają charakter logistyczno-magazynowy, produkcyjny oraz biurowy.

Szybkie pozyskanie kapitału

Istotne we wskazanym modelu jest to, że przedsiębiorcy, którzy sprzedają daną nieruchomość, nie muszą się z niej wyprowadzać. Wręcz przeciwnie: inwestorzy liczą na zawarcie wieloletnich umów najmu, które przyniosłyby mu stały dochód. Jak wygląda transakcja? Fundusz inwestycyjny kupuje daną nieruchomość i dba o to, aby zapewnić stabilne i długoterminowe stopy zwrotu. Dla sprzedających jest to okazja na szybkie pozyskanie kapitału.

Dwie pieczenie na jednym ogniu

Tłumacząc istotę najmu zwrotnego, trzeba podkreślić, że polega on na sprzedaży inwestorowi obiektu należącego do firmy przy jednoczesnym zawarciu umowy najmu tej nieruchomości przez sprzedającego. Ten rodzaj najmu najczęściej jest długoterminowy, a jego formuła to triple-net, co oznacza, że najemca jest odpowiedzialny za wszelkie wydatki związane z nieruchomościami. Inwestor otrzymuje stałe miesięczne płatności, a najemca posiada pełną kontrolę nad obiektem. Często zdarza się również tak, że najemcy przysługuje prawo pierwokupu lub możliwość odnowienia umowy najmu zaraz po jej zakończeniu. Umowy najmu w transakcjach typu Sale & Leaseback zazwyczaj zawierane są na okres od 10 do nawet 20 lat.

Transakcje tego typu są korzystne zwłaszcza dla firm, które chcą uwolnić kapitał z nieruchomości. Ogromnym plusem tego rozwiązania jest uzyskanie 100 proc. wartości rynkowej nieruchomości w porównaniu z kredytem bankowym (w przypadku pożyczek bankowych konieczny jest wkład własny na poziomie ok. 40 proc.). Co więcej – przy tego typu transakcjach – nie są potrzebne liczne decyzje, dokumenty i wnioski.

Warto też podkreślić, że istotną korzyścią podatkową, z punktu widzenia firm oraz prowadzenia działalności, jest możliwość traktowania comiesięcznego czynszu jako kosztu uzyskania przychodów.

Czy są jakieś minusy? Dla niektórych zapewne długość zawieranych umów. Umowa najmu na okres 10–20 lat jest długim zobowiązaniem. Ponadto inwestorzy w tym modelu związani są z wybranymi firmami, których standing finansowy określa minimalna wysokość 80 milionów euro obrotu rocznie.

Polska niepewność

W Polsce najem zwrotny nie jest zbyt popularną formą pozyskania kapitału. Wynika to w dużej mierze z utartych mitów dotyczących tego typu transakcji. Przedsiębiorcy często obawiają się utraty kontroli nad obiektem. Tymczasem, w praktyce, firma użytkuje obiekt wedle dotychczasowych zasad – bez jakiejkolwiek ingerencji funduszy – a dodatkowo zyskuje kapitał gotowy do zainwestowania.

Według analiz INWI potencjał tego typu transakcji w Polsce jest duży. Niestety przeszkodą może być tutaj brak dostatecznie rozwiniętej świadomości w kontekście tego systemu pozyskiwania funduszy. Pozytywem jednak jest to, że z roku na rok sytuacja się zmienia, co potwierdza rosnąca liczba zawieranych w tym modelu transakcji w Polsce.

Kraj znad Wisły może być znów zieloną wyspą

Jeszcze przed wybuchem pandemii koronawirusa fundusze wskazywały na Polskę jako rynek z dużym potencjałem inwestycyjnym. Z najnowszych doniesień analityków wynika, że wskaźnik PKB Polski – mimo narastającego kryzysu wywołanego wirusem SARS-CoV-2 – będzie wyższy od wskaźników PKB innych krajów Europy Zachodniej. Co za tym idzie, jej sytuacja gospodarcza także będzie w lepszym stanie. Może mieć na to wpływ fakt, że Polska oferuje ogromny potencjał rozwoju dla fabryk i centrów logistycznych, co daje możliwość przeniesienia części działalności oraz produkcji dotychczas skoncentrowanej głównie w Azji. Dobra sytuacja gospodarcza w kraju oznacza także, że warto, aby przedsiębiorcy wykorzystali absolutnie wszystkie dostępne możliwości i źródła finansowania. Fundusze inwestujące w najem zwrotny mają do dyspozycji kilkaset milionów euro. Są to zatem istotne kwoty, po które warto sięgnąć.

Przetarta ścieżka

Najem zwrotny w krajach zachodnich to powszechna praktyka, z której biznes korzysta już od dłuższego czasu. W Polsce świadomość w tym obszarze rośnie, a zatem i liczba zawieranych transakcji. Wynika to w dużej mierze z faktu, że czołowe firmy chcą się skupić na głównej osi swojej działalności (core business). Duże firmy zaczynają zdawać sobie sprawę, że posiadanie obiektów na własność jest coraz mniej rentowne. Przedsiębiorstwa potrzebują kapitału zwłaszcza teraz, w czasach kryzysu. Są na to dowody. Przykładami mogą być takie transakcje jak: kupno sieci 18 supermarketów OBI przez amerykański fundusz inwestycyjny w 2006 r., których najemcą pozostała sieć OBI; sprzedaż trzech biurowców Telekomunikacji Polskiej funduszowi z Estonii za 168 milionów euro w 2008 r.; sprzedaż warszawskiego biurowca Danone w 2010 r.; kupno fabryki Inalfa Roof Systems w Białężycach przez amerykańską firmę w 2017 r.; nabycie portfela 11 sklepów Cash & Carry grupy Metro Properties w Polsce, Czechach i na Węgrzech przez spółkę z siedzibą w Wiedniu w 2019 r. za ponad 250 milionów euro. Ostatnią tego typu transakcją było nabycie przez czeskiego inwestora, od Orange Polska, kompleksu nieruchomości przy ulicach Nowogrodzkiej i św. Barbary w Warszawie za 81 milionów euro.